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对话金融高层14:汪利娜谈商业银行收紧个人房贷(实录)

  主持人魏喆:各位网友好,欢迎进入搜狐财经“中国金融观察”——“对话金融高层”会客厅。今天做客的嘉宾是中国社会科学院经济所研究员汪利娜,这次我们聊天的话题将围绕“商业银行收紧个人房贷”展开。

  主持人魏喆:日前有消息称,银监会将出台政策,要求商业银行将房贷首付比例提高到40%-50%。

尽管目前各银行尚未接到通知,但银行暂停二手房按揭、停办抵押贷款等暗自收紧个人房贷的做法,已经引起了公众和市场的高度关注。这些已经或者即将实施的个人房贷紧缩措施,对购房人的影响有多大?您能谈谈银行收紧个人房贷的政策考虑吗?

  提高首付比例是为了抑制投资 不是针对自住购房

  汪利娜:目前,没有看到提高首付款比例或者说限制二手房的贷款等政策方面的正式文件出台,如果有一些宏观调控的意向要出台这些政策也主要是想抑制一下投资过热。现在买房有自住消费方面的需求,也有投资方面的需求,政府调控的对象主要是买房不是自住而是专门为了投资的,实际上这是以往多种政策的延续,比如我们以前提高税收对二手房五年内的转让征个人所得税、营业税,都是为了房子短线的投机。现在为什么要出台?从宏观情况来讲,中国面临流动性过剩的问题,不是一个简单的货币现象,而是由于整个经济实体结构失衡导致的,从货币角度来讲带来的问题就是银行的存款大量增加,贷款的比重存差涨得比较快。银行有一个放贷的冲动,但是必须得非常审慎,发展个人消费信贷上也要考虑借款人的资质,另外他的资金用途。如果是自住房,就是香港经历了负资产也没有出现大量的贷款违约问题,但是如果搞短线的投资投机在房地产市场价格波动的情况下就可能会出现一些不良贷款。银行实际上要审慎放贷,一定要确定是自住还是投机,是长期投资还是短期投机。

  另外美国最近出现次级抵押贷款坏账的问题,实际也是要求中国的商业银行要引起关注,美国的次级债一个是对以前有不良信用记录的人发放贷款,另外这种贷款是零首付的,所以没有一个由个人出资跟银行共同承担风险的保障。根据美国的经验,实际上也要求银行在放贷的时候还是要坚守向个人消费信贷首付不能低于30%,房地产开发商的贷款自有资本贷款不能低于35%,这是银监会的基本原则。到底各个地方有什么样的考虑,我现在了解的到的情况没有什么太多大的变化,可能上海有一些对二手房贷款有一些银行比较审慎,但是我觉得还没出现什么紧缩这样一些情况。

  主持人魏喆:个人房贷在商业银行当中占据多大的比例?

  汪利娜:10%左右。

  商业银行没有收紧个人房贷的意图

  汪利娜:目前少数银行的做法,不能代表整个银行业的做法,商业银行没有意图收紧个人房贷,我们去年年底调查,各个银行这块还是优良资产,它的资产质量不知道比农业方面好多少,为什么银行的创新程度不大,以前只有等额还款、本息等额,现在各种政策鼓励老姓信贷的政策都出来了,都在争这块市场。老百姓买房有的是自住有的是投资,在自住这块还是鼓励银行继续争抢这块份额,竞争仍再继续。如果提高首付比例或者限制二手房贷款也主要是限制投资这一块。

  汪利娜:如果要是提高到40%的话,不是针对买房自住的,可能只是对投资者有一个新的要求。那么这个在大的宏观背景下流动性过剩还有美国次级债出现问题,要求在资金供给过剩的情况下审慎放贷,有选择地放贷,这个没有错。

  主持人魏喆:虽然就全国范围还不能说商业银行普遍收紧个人房贷,但是不能否则很多地方已经开始这么做了,比如建设银行浙江省分行已暂停二手房按揭贷款。此外,浙江另几家银行也表示,已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。

  汪利娜:二手房也有自住和投资的差别,二手房的年龄如果超过20年了,商业银行当然不愿意贷了,如果房产面积不到50平米,这种资产价值本来也没有什么好讲的,商业银行放弃也没什么好责怪的。你到市场上买东西当然要找鲜亮的好保存的水果蔬菜来买,不会找市场上已经都快接近于烂掉的没有价值的东西来买,商业银行有所选择,这是他们精明的一种方式和策略。

  流动性过剩条件下 百姓投资意向强于储蓄

  汪利娜:我没听说二手房银行不可以贷款了,如果是自住的话,如果房子有价值的话,产权是清晰的,这块银行会做出正确的判断。宏观调控的政策只能做一个指引,银监会、人民银行现在发的都是一些指引,没有微观到这个具体到每笔贷款是可以贷可以不贷的。为什么现在很多中央的调控政策会跟地方政府和商业银行的博弈中发生变化,就是因为它不可能细到每一笔贷款业务,商业银行对二手房贷款是什么态度,都是商业银行自身经营战略的一个选择。在流动性的情况下,老百姓都愿意搞房地产投资,房地产本身的收益就是非常高的,高于一般性的投资,这也是外资为什么要流入的一个重要原因,即便要争取到人民币升值的收益,还要争取到房地产的收益。房地产本身就是有价值的投资品,老百姓流动性过剩意味着什么?投资意向要强于储蓄,这个时候老百姓投资什么?储蓄放在银行是负收益的,总要找一个收益好的资产来投资。这几年房价又在上涨,每年投资于房地产的话可能收益率随着价格的上涨要增长到10%,远远超过一般的银行存款。所以老百姓住房投资的意愿非常强,在这种情况下银行就不能盲目放贷,就要有选择。

  持有交易成本低使老百姓更倾向于投资房地产

  为什么老百姓愿意搞房地产投资?因为整个持有交易成本很低,虽然增加了交易环节的很多税,但是持有环节上没有税,所以真正谁来为这种交易环节付税的话还不知道这个税负落到谁家。特别是市场看好的情况下,这种转移是非常容易实现的,现在投资这么旺,有一些这样的政策给一些指引我觉得也不是什么坏事。

  各个商业银行自主经营行为越来越强

  主持人魏喆:最近光大银行杭州分行就表示对房龄较长地段较差的二手房停办贷款。这种做法会不会被其他银行采用,对二手房市场产生怎样的影响?

  汪利娜:不可能的,各个商业银行都有自己的定位,怎么能一家的做法成为全国性的普及的选择呢,我不同意这种观点。商业银行光大正在进行资产重组,要成立第一家持股银行,整个发展战略在重新定位之中,它到底是发展优质客户、高端客户还是发展什么客户,这是银行自己的定位选择,你不能把光大的做法作为普遍商业银行的做法。以后金融产品越来越多元化了,各个商业银行的自主经营行为越来越强了,不能以一家的事说全部。

  主持人魏喆:现在各地的银行对于期限比较长、面积比较小的二手房停止按揭,比如光大银行杭州分行就表示对房龄较长地段较差的二手房停办贷款,在这种情况下会不会对二手房的价格产生一定的影响?如果二手房的价格降低的话,可能也会使得新房的价格降低?

  汪利娜:二手房也要看它的房子的使用期限在什么年份,实际上贷款的期限越长对于商业银行来说它的收入流越稳定,比如30年稳定的资金收益和只有四年五年的肯定不一样。期限长对于银行并不是问题,它可以给银行形成稳定的收益流,关键房产抵押物的价值是不是能够经受一定的市场波动,比如说现在房价上涨10%,按10%限值评估它,二手房本身就很难进行评估价值,不像新房那样。如果在市场波动中能有一个20%—30%波幅的话,商业银行要考虑这个问题,必须考虑到它所能承受的风险,特别是一些小的股份制银行不像四大国有银行那样有大量的稳定的零售资金存款,大量的资金来源是靠在市场上进行融通,必须考虑资金的匹配问题、期限的匹配、资金成本的匹配,根据资金来源决定它的资金运用,还要考虑它的定位问题,也要考虑占它的整个资产比重,决定这个银行的资产结构。现在借贷好,但是也不能不防范房地产市场波动的风险,银行都有自己的考虑,做出一些什么样的反应也是它自主运营的一个权利,就像我们老百姓都想买房子投资一样,它也得选好的客户,如果市场上有大量的新房、次新房的二手房,而且价值高,它肯定会选择这种抵押品好的,肯定有一个选择战略,谁是它第一选择物,谁是它第二选择物的问题。

  主持人魏喆:银监局最近提出四个“严禁”,即严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款,严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款,严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款,严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。这会不会造成房地产开发企业的进一步集中,使得购房人的选择余地更小,对房价的操控更加便利?

  汪利娜:这是原来政策的重复。本来就需要企业有自有资本金跟银行共同承担风险,以前房地产商空手套白狼的事再也不会有了,这是中国金融发展的一个进步。

  汪利娜:中国现在房地产市场根本谈不上什么垄断和集中,垄断只垄断在土地市场这一块,但是这个垄断绝不是企业而是政府。这个政策已经实施很长时间了,企业该兼并的该改组的,有能力生存的,没法生存的,在整个市场环境中企业也会找到它自己的定位。有资本的能生存的这两年已经考验它能不能活下来的,活不下来的该死的也就早死掉了,这个不是什么新政策,市场对这个没什么反应。

  影响百姓购房的真正原因是房价涨速而不是银行信贷政策

  主持人魏喆:您认为不能因为部分银行的做法而说全国商业银行收紧个人房贷,也就是说,您认为部分银行的做法不会对百姓购房产生影响?

  汪利娜:影响老百姓的是房价太高,跟银行的信贷没有什么太大的影响,你的支付能力不在于银行多给你一个点多给你百个点,关键还是房价的速度涨得太快了,比加息的速度涨得还快。

  汪利娜:是否收紧房贷政策要看国务院的意见,国务院最近出了低收入家庭的若干意见,另外出台稳定房价的意见。银监会只是引导银行业安全、高效,这是它的基本职责。银行不能为了某些人买房的需求不要银行的安全,毕竟它也是一个金融企业,玩的是储户的钱老百姓的钱,整个银行不稳定,社会不稳定,打水漂的还是老百姓的钱。

  房贷首付标准可以参考借款人的信用档案

  主持人魏喆:也就是说您认为现在不具备提高房贷首付比例的条件。

  汪利娜:我没有这么说,对不同的人银行有权利决定他的首付,按照银监会的规定一般是30%,这是一个底限,但是有的资质不太好的我可以给你提高到40%甚至50%,这是根据借款人的信用做的,根据不同人的信用档案、信用记录进行不同的贷款,提供不同的贷款条件,才能防止出现美国零首付次级债的问题。

  主持人魏喆:如果今后为了抑制炒房真的出台了收紧个人房贷政策?对房地产市场会产生什么影响?

  汪利娜:如果真正能打击到炒房人,对房地产市场是一个利好。现在的需求很乱,有自住需求,有投资需求,有投机需求,有长期投资,有短线投机,如果真正投资需求下来的话,对短期房价上涨有一定的平抑作用。

(责任编辑:魏喆)
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