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对话金融高层第15期:叶檀聊商业银行收紧个人房贷(实录)

  主持人魏喆:各位网友好,欢迎进入搜狐财经“中国金融观察”——“对话金融高层”会客厅。今天做客的嘉宾是资深媒体人、《每日经济新闻》评论员叶檀,今天我们聊的的话题是“商业银行收紧个人房贷”,首先请叶老师和搜狐网友打声招呼。

资深媒体人、《每日经济新闻》评论员叶檀
资深媒体人、《每日经济新闻》评论员叶檀

  叶檀:各位网友大家好。

  商业银行收紧个人房贷的政策考虑

  主持人魏喆:目前有记者联系四大商业银行询问是否收紧个人房贷的问题,结果四大行均否认收紧了个人房贷业务,但是媒体报道,光大银行杭州分行表示对房龄较长地段较差的二手房停办贷款。建设银行浙江省分行已暂停二手房按揭贷款。此外,浙江另几家银行也表示,已冻结个人住房抵押贷款、信用贷款。此类消息持续的来自地方,这也意味着商业银行收紧个人房贷并非空穴来风,您能谈谈银行收紧个人房贷的政策考虑吗?

  叶檀:刚才说的是两件事,一是央行或者管理层有没有出台收紧房贷或者是提高首付额的具体政策,从各个表态来看,应该是还没有。

但是我们不能说管理层没有一个倾向性的表态,这个我想是有的,包括银监会的表态我们都看到了。还有银行自己的态度。对于银行来说,有一个商业周期,现在对他们,与其说非常自觉地收紧房贷,不如说因为上半年额度用得太高,因为他们每年新增不能超过15%的信贷比,在这样的情况下,如果大部分都用完,有的银行甚至全年额度都用完的话,事实上没有钱去开拓房地产方面的业务了。我们可以很清楚看到现在整个贷款的余地已经比较小了到了下半年的时候。在这种时候,一定会收紧房贷,挑选他认为比较优质的客户,可以给他带来比较大利润的客户才去放贷。光大银行杭州那边做的对于二手房或者地段较差的二手房已经停止房贷,是他对业务的筛选。他认为信用比较差或者利润比较差的房贷,应该全都收紧甚至不贷了。

  主持人魏喆:个人住房信贷在商业银行资产中,究竟占有多大的业务比例?

  叶檀:据我所知是在20%左右。

  主持人魏喆:收紧个人房贷肯定会降低潜在的风险,但是对商业银行的经营利润会有多大影响,这20%的业务比例会不会对经营利润有很大的影响?

  叶檀:不同的银行影响是不一样的。我想对于四大国有商业银行或者是比较大的商业银行来说,它的存款额度比较高,业务抗压能力比较强,对于这样的银行影响会小一点。对于主攻房贷的银行,房贷比例甚至占利润的80%、90%,像这样的银行,如果有政策收紧的话,对他们的影响是非常大的。

  主持人魏喆:也就是说收紧个人房贷对不同的银行,影响是不一样的。有些银行通过收紧房贷,让自己的业务质量更健康,但是像这种做法,可能会在全国普遍地推行吗?

  叶檀:他根据各个市场所拥有的总行对于分行有一个信贷额度的控制,如果用完的话,今年房贷额度会比较小,如果你还没用完,这不是一刀切的,根据额度来的,在控制里面的东西。

  主持人魏喆:消费者最关注的就是收紧个人房贷对于自身的影响。从一方面说,收紧房贷会增加消费者的购房成本,在加上生息,无疑会使得消费者居者有其屋的梦想更加遥远。但是另一方面,收紧房贷会打压房地产的需求,是不是会促使房地产价格平稳或者涨幅下降?您怎样衡量这两方面的影响?

  有必要反思靠提高消费成本来抑制需求打压房价的做法

  叶檀:要看怎么说这个事。如果收紧房贷的话,我们老是说收紧房贷会打压需求, 我们认为只要我提高成本的话,需求就会被抑制住的。这几年,我们一直在收紧房贷,不要看提高首付额,还有房贷利率的上涨。经过短暂几个月的压制之后,往往出现一个反弹。从现在情况来看,比如说从今年上半年情况来看,是否需求被抑制了呢?我觉得这是很难说的。像这个判断应该是比较谨慎的。第二点,比如说现在是绝对的一个刚性的需求,包括自住需求和投资需求。在这样的情况下,如果我们承认某些人被抑制了,那是哪些人的需求被抑制了。也就是说他无法承受首付额上涨,或者无法承受在此期间贷款利率上涨的这些人被抑制住了。就是收入能力比较低,抗风险能力比较低的人被抑制住了。或者说这些人在银行眼中,并不是信用比较高的优质客户,这些人就被踢逐出信贷服务者的队伍了。

  我觉得有一个比较清楚的事,我们在判断用打压需求来控制房地产市场,因为我们一直是用提高消费成本打压需求来控制房地产市场。到现在为止,我认为有必要反省一下。如果提高成本之后,能够打压房地产市场,我认为是把相对来说比较中低收入阶层这群人或者本来贷款比较少的人排挤出房贷市场。这部分人又够不上买经济适用房,廉租房的资格,他们的利益如何保障,这是有必要来考虑的。由政府提供支持的,保障性的住房金融是比较少的或者说几乎是没有的,这部分人的住房需求怎么办?我们说公积金制度到现在来看,贷款的额度,贷款的效率有一定的问题,而且基本上是我们所说的也是强者愈强的制度。就是你交得越多,就是还款的额度越高,给你信用的额度也就越高,相对来说,我收入比较好的能贷到比较多的公积金,跟保障的信贷还是背道而驰的。从这个意义上来说,我们是背离的,保障性需求是不充分的。如果要降低风险,因为我们知道最近这个事情出来之后,对全球的金融的风险影响都很大,大家都出现了对风险的厌倦症,而且对美联储无休止地降息,对房贷的放松,有非常强烈的批评。我们收紧房贷,要控制风险,跟这个趋势是相关的。但问题是,我们一方面要控制商业银行的风险,使它实现利润最大化,另外一方面,我们也要给普通的购买者提供一条融资的渠道,要不然的话,在房地产市场上是很难做到建立起比较有序的秩序的。

  主持人魏喆:对,这部分被对买房政策非常敏感,需求被打压掉的群体,既不能买商品房,又不符合买廉租房,经济适用房的条件,他们的住房非常成问题。

  叶檀:刚毕业没多久的或者年轻人,家里父母给的钱不多的年轻人,一般的中等或者中低收入群体都会包括在这个范围里。

  租房是一个相对来说比购房更没有保障的市场

  主持人魏喆:在这种情况下,这部分解决居住问题只能寻求租房市场。这样一来会给租房市场带来哪些变化呢?

  叶檀:很简单的问题,第一,如果大家都买不起房子,都去租房,租房市场就会水涨船高。租房者所承担的成本就相应提高了,尤其在青年人热衷于选择的大趋势,租房标准就会提高。如果说租房价格提高会打压商品房的价格,这也是不现实的。从中国文化来看,从绝对需求量来看,如果一旦达到他可以购房了,他还会去购房,因为租房是一个相对来说比购房更没有保障的市场。因为它就面临着不断跟房主溢价,甚至有的地方现在出现了一月一议的情况。跟你购房二手房市场随地起价是一样的。如果租房市场非常供不应求,成了一个卖方市场的话,房主就会提价,又要靠政府的保障,比如一年一签或者半年一签,由政府来规定,半年之内房价不准动。正因为我们看到随时都需要政府保障的话,就可以看到租房市场是处在非常不安全的境地。

  主持人魏喆:感觉不确定性更多。

  叶檀:对。我想在国外也是一样,我们老说这样的话题,主要是东亚。我们在某个地方要创业,要成家立业的话,满足一个住房需求,大部分人都会选择购房这个途径,因为他会寻求一个比较稳定的后方根据地。

  主持人魏喆:目前我们看到凡是采取收紧个人房贷的措施的,几乎都是针对于或者是第二套住房或者是二手房,部分银行已经提高了对第二套住房的首付要求,部分银行对于二手房提高贷款门槛,这种做法如果在整个商业银行系统推行开来,对于二手房市场会有哪些影响?对于整个房地产市场会有什么样的影响?

  在紧缩二手房贷的同时应提供多层次的二手房市场

  叶檀:因为我的贷款来源少了,所以我的二手房市场相应的成本提高。在一个卖方市场里,买房者付出的成本就会高,在这种情况下,反而会推高二手房房价。还有一个,如果是从对于全部的房地产市场的影响来看,是处在两难的境地,因为对于市场来说,一方面在供需失衡比较大的情况下,供应一下子跟不上,只能提高成本。我觉得这是没有办法的办法。如果我以提高交易成本来抑制需求者,又不给别的渠道,这些人并不是就此不买房子了,而是他的需求暂时被抑制住了,可能会寻找另外一个释放口,你就必须给他提供另外一个市场,就是他买得起的市场。从这个意义来说,必须提供多层次的二手房市场,除了新房市场必须是高中低搭配,二手房市场同样也是这样的。比如说我如果收入比较少的话,可以购买稍微偏远一点或者是并不是那么贵的二手房或者是质量不是太好的二手房。在这个时候,对于购买中低结构的消费水准的二手房市场的人,在这种时候,商业银行减少贷款,控制风险是没有错。同时政府对于这些人,必须提供保障性的住房金融方面的渠道。这样我们看到住房消费市场梯度配置,一个比较好的配置。

  在“金融为王”和“土地为王”的市场里,调控会使开放商更加集中

  主持人魏喆:银监局最近提出四个“严禁”,即严禁向“四证”不齐全和自有资金不足35%的项目发放任何形式的贷款,严禁以流动资金科目发放房地产开发贷款,严禁向主体结构未封顶和乡产权项目发放个人住房贷款,严禁违反首付款比例规定发放个人住房贷款。这会不会造成房地产开发企业的进一步集中,使得购房人的选择余地更小,对房价的操控更加便利?

  叶檀:在金融为王和土地为王的市场里,是毫无疑问的你越调控,就会越集中。我是相信房地产市场是这个判断,房地产市场都处于集中期了。我们看到银监局提出了四个严禁,我想他是再次强调了而已,第一个严禁,这是以前房地产政策禁止的行为,都是为了减少房地产热度,政府提出来的一些政策法规,现在房地产又有点热了,又有点回潮了,政府再提来要严禁这块,是比较自然的事情。我看到比较有意思,严禁向主体结构未封顶和小产权项目发放个人贷款。以前小产权项目我们知道小产权房了,以前这块还没有被政府关注或者列入到这里,现在法律上是一个灰色地段,最近建设部各部门在清理小产权房,现在小产权房行为比较严重的话,列入这里。如果是这样的话,从小产权房从转移到购买都会存在一系列的问题。至于说违反首付比例发放个人住房贷款。这牵涉到银行对个人住房贷款对于信用者的信用评级,以前信用比较好,从三成到两成也是有的,在优惠利率方面,实现九成的优惠,有可能有的银行会实现8.5成的优惠,这个都会有。如果银监会这个通知再下来的话,意味着很多商业银行针对不同信用等级的购房者优惠利率会缩紧。

  主持人魏喆:截至2006年末,个人商业放款余额达到2.27万余地,房地产贷款不良率较高,个人业务质量较高,更应该感觉收紧开发商的贷款。对个人信贷进行收紧,是不是反映了银行分散房地产贷款手段的严重缺乏呢?

  叶檀:现在个人的贷款一直是信用比较好的,这是优质的,而且可以带来很大盈利的贷款,这点毫无疑问。在我国信用风险评级还不健全的情况下,我认为进一步反映了我们的信用风险控制得比较好,而是反映了真正的购房者他的信用是非常好的。我们老说整体信用风险怎么样。其实整体信用风险主要的还是来自于刚才说的或者开发商或者是企业就是集体性,政策性的贷款,而不是来自于民间的消费贷款的需求。从个人贷款来看,就非常明显地反映了这一点。如果说我们要控制风险,现在一直是打压个人消费贷款方面,如果你是真正要控制风险的话,对于个人房贷的控制,这个并不应该是你控制风险的主要手段。从经验来看,这恰恰是信用比较好的人。我们知道有很多假按揭这样的情况是有,购房者是没有能力做这个,其实是开发商做这个,或者是开发商或者是政府有什么特殊背景的人才能做这样的事情。

  对于房地产开发来说,从投资上来说也存在信用评级的问题,并不是说所有的房地产开发商信用都是坏的,我们首先要排出两分法,因为对于一个商人群体来说,必须在风险评级体制之下对它进行控制的,现在对于房地产开发商来说,已经说到分化的问题了,房地产开发商里分化很厉害,五万多家房地产开发商会非常迅速地分化,进行行业集中。从几千家甚至集中到几百家,这样的情况是看得到的。对于排在行业前列的,拥有土地权和金融融资权的开发商来说,它的融资渠道已经非常广阔了。比如说私人股权融资,他在直接资本市场的融资,他跟海外基金的合作。从去年就开始了,这个倾向已经非常明确了,在融资市场,房地产企业也是强者很强的局面。直接融资的比例越来越高。相对来说,对银行的间接融资的依赖直线降低。如果是这样的话,对于这些比较强大的房地产企业来说,反而是银行的优质客户。他对银行的依赖又低,银行对它的依赖度反而高。因为他是银行优质客户,银行愿意贷款给他。像万科这样的房地产客户,银行非常愿意贷款给他。个人房贷是负责优质的资产,个人房贷出售一手房的话,是银行跟房地产开发公司有一个合作协议的。比如到那里买一手房,很多房地产开发商会跟你说,我推荐两三个银行,你自己选择。对于银行来说,这是非常大的蛋糕,他不会放弃这样的房地产商,这样的客户的。实际上外资银行也在这么做,加强与房地产开发商的合作,来抢占一手房的房贷市场。

  主持人魏喆:在土地的为王,资金为王的环境下,每次房地产调控政策的初衷都是为了打压房价,抑制投机,但是政策的效果往往事与愿违,这究竟是什么原因呢?

  叶檀:这是一个误区。现在很多人都看出来了,我们有两个误区,第一个认为价格是靠提高成本,可以的打压下去的,但是我们知道现在中国货币流动性泛滥很严重的情况下,只要他的收益足够高,对于部分来说,提不提高成本,我都必须承担下来,我都只能买,因为要成家立业,只能买你这个房子,你不可能说大多数人都去租房子,这是不现实的。

  主持人魏喆:这是刚性需求的,中国人如果能排除万难去买房子,肯定不会去租房子。

  叶檀:对,而且现实是双方的父母大家都在出钱,三个家庭齐心合力买一套房子。我们经常看到这样的情况。这是刚性一块,如果提升成本的话,只能被动地咬着牙去接受这个成本,而不会说刚性需求没有了,真得听你的话,去租房子去了,因为谁都知道这没有保障,以后有了孩子怎么办,去读书怎么办,这都是问题。还有投资需求这块,我们不要把投资需求看成十恶不赦。但是在刚性需求很大的情况下,政府是想遏制投资需求,但是遏制了不得法,你如果提高成本的话,就会遏制投资需求吗?他如果是一个投资,从投资收益比来说,只要我的收益能够超过我的成本,我就会去投资。如果政府减少了供应,提高了成本之后,我们看到价格反而上涨了。我这个时候去投资的话,反而赚得能多,这个分开来说,从长期来看,你这样的打压一定会刺激房地产上涨的舆情,我们说从长期来看,个别打压来看,可能一两个月内取得比较好的效果。在这样的情况下,从金融方面来说,是不取决于我的融资成本,只要能融到资,而是取决于我的收益,虽然我的收益大于我的成本,就有很多投资者。这跟股市是一样的。比如很多人在国外有融资炒股,就是因为他觉得我的收益,预计收益比融资融券得到的收益高,才会这么做,在房地产也是这样的。

  如果增收物业税 必须先对房地产税费进行清理

  主持人魏喆:比如说投资股市,所能撬动的杠杆和投资房地产撬动的杠杆是不一样,你有100万投资股市,就只能投100万,但是投资房市,却可以投资300万,因此在中国炒房的现象很普遍。在日本,房子持有成本比较高,如果这个房子买下来没人住的话,所教的费用是很高的,为什么中国不采用这样的方式,增加持有成本,而总是提高流动成本,来打击炒房?

  叶檀:持有成本也就是大家一直争论的物业税问题。物业税这个事情已经议论了几年了,两会上有委员提出这样的议案,很多经济学界人士也把这个作为打压房价最后的杀手锏。也有的政府官员在各种场合提出物业税这个事情。如果我们想到物业税的话,就知道很多人大部分已经想到了我要提高持有环节的成本了。但是问题是问题分几个层面来看,第一个为什么我们经常提高交易环节的税,而不去提高持有环节的税,交易环节的税很容易征的,技术含量不高,只要到窗口办手续的时候,一征税就完了,持有环节的税收,在确定费率,在各方面比较难。我怎么来额定你的税率,来确定我要收多少税,这是比较难的。然后他还一个非常透明的信息,比如拿物业税来说,各个地方到底征多少,难道甘肃和上海物业税征收一样吗?肯定不能一刀切。因为这是地方税种,就由地方上制定,它的科学性到底怎么来保证?还有保有环节的税迟迟不能出来,那是因为事实上我们在流通环节的征税已经比较高,已经把保有环节这块吞进去了。比如70年土地使用费用,在交易环节是一次性征收进去了,如果我要收物业税的话,必须对以前的税收进行清理,而不能说对以前的税费一点不清理,继续征收那么多税,然后再每年征收一大块物业税。

  主持人魏喆:这个大家肯定受不了。

  叶檀:不但大家受不了,房地产市场也会不好,对地方上也会产生很大的问题。不管保有环节征税还是税收怎么变,大家有一个共识就是房地产税费应该清理,这样的话,我才能知道什么物业在保有环节征多少,向谁征,费率是多少,可以弥补地方财政多少,就像某些公积金研究的学者说的一样,其实物业税也要求地方财政征得透明。如果这一切都没有做到的前提下,现在就贸然征收物业税了,而且是一刀切,从本质上来说只是增加一个新费种而已。物业税的意义一点没有体现起来,所以现在有人反对,这个反对不是在保有环节征税,而是怎么征的问题。

  中低收入者从商品房市场回归经济适用房是大势所趋

  主持人魏喆:昨天看到您关于个人房贷的一篇文章,您提到了在商业银行部分银行收紧个人房贷情况下,会使得某些人购房会回归到经济适用房和廉租房市场,这种趋势会越来越明显,您能把这个观点再详细的阐述一下吗?

  叶檀:现在房地产业有一个最大的变化,称之为房地产之后,从18号文之后可以称得上第三次革命性变化。最近国务院第24号文所提出的加强廉租房和经济适用房,因为以前也提出廉租房和经济适用房,但是都没有提到这么高的高度来说这个事情。提出政策,从金融,从土地各方面保障经济适用房和廉租房的建设,这个是没有过的。以前只是各个地方凭自己的自觉去做,中央政府会进行检查,但是都没有提高到国家政策的高度,因为政府意识到保障性住房已经不能再缺失下去了,再缺失下去,对于社会的稳定,不光是房地产市场,对于整个市场经济都会造成严重的不良影响。房地产市场起来之后,现在是按照这个层次的最低收入人群重叠的。你如果是符合这个条件的话,包括住房面积条件和最低收入条件的话,就可以有权利去向政府申请说我要求政府给我提供保障性住房。最低收入这部分住房就能保障下来。这是房地产市场能够健康发展的根基了。而不是像以前一样,把低收入阶层的住房权剥夺掉了,去发展房地产市场。

  主持人魏喆:谢谢老师,今天谈了很多的问题,访谈由于时间关系到此结束,谢谢叶檀老师。

(责任编辑:魏喆)
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