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开征物业税面临评估难题

  房价持续上涨令公众忧心忡忡,有关征收物业税平抑房价的建议不断被提出来,最近,呼声更是非常之高,有人已开始预测开征物业税的具体时间。许多人希望物业税能够起到使囤房人“买得起住不起”的作用,从而达到抑制房价的目的。

但是,开征物业税并非如此简单,还有许多难题亟待克服。

  最直接的一个问题是,物业税根据什么来征收?有人建议,根据住房面积来征收,住房面积越大,承担的物业税越多,这听起来似乎合情合理。但如果据此征收,一套位于城市四环外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小户型住房多交50%的物业税,但是,位于市中心的小户型住房售价可能比四环外的120平方米住房还要高出许多,仅以面积来计算税负是否公平?毕竟,住在四环外的人所承担的交通成本要远远高于住在市中心的人。另外,两个拥有同样住房面积的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五、六口人,仅以面积计算因素来计征物业税显然也不尽合理。

  实际上,世界上那些已经征收物业税的国家,鲜有以面积为标准来计征的,更多的是把房产和土地的市场价值作为计税依据。这是由物业税的性质决定的。许多人所理解的物业税一般指的就是税种,但确切地说,物业税并不是一个具体的税种名称,而是税收分类中的一个类别,因此,物业税本身又称财产税。一般而言,开征物业税的目的是为了实现公平,其原理是:当纳税人缺乏负担物业税能力的时候,那可能把房产转移到有纳税能力者的手里,从而,有利于提高房产的使用价值和经济运行效率。

  因此,物业税的计税依据,国际上通行的做法是依据房产的市场价值而不是面积。当然,也有一些与众不同的做法,比如,美国加州就是根据不动产获得的成本征税。但是,无论那种计算方式,都有一个核心,即房产的价值(包括市场价值和非市场价值两种)。这是大多数已经开征物业税的国家普遍的做法,我国估计也会采用这种国际上通行的方式,问题在于,市场价值是通过评估计算出来的,而恰恰在这至关重要的一个环节上,暴露出我国的一大软肋———缺乏明晰的产权制度。

  无论从物业税的纳税主体,还是具体税种安排来看,都需要明晰健全的产权制度做基础。中国政法大学校长助理、民商经济法学院院长王卫国教授就建议说,物权法出台后还急需制订一系列相关法律法规,尤其是不动产登记制度等亟待确立,否则房屋的产权不明确,开征物业税就会成为空中楼阁。从这个角度说,尽快健全产权制度,为今后出台物业税就显得十分重要。

  显然,开征物业税首先需要从法律层面打好基础,而立法并非一朝一夕就能完成的,显然,物业税的开征急不得。

  事实上,即使物业税有了健全的产权制度作为基础,对房屋价值的评估依然是一大难题。开征物业税,必须制定出一个明确的评估标准,然后,由专门的机构进行评估。世界上许多开征物业税的国家,都单独设立了不动产税基的评估部门。但是,这种模式我们能够直接复制过来吗?需要成立一个多大规模的评估机构才能完成这一使命?

  除此之外,还将面临着一系列非常复杂的现实问题:复杂评估的部门能够做到公平评估吗?如何防止评估人员利用权力寻租?倘若税务部门为了超额完成自身任务,会不会借评估之机增加民众的负担?在房产市场价值评估过程中,如果耗费的成本过高怎么办?公众如果对评估结果不认可怎么办?采取何种救济机制让这些人的利益诉求得到满足,使其渴望的公平得到保障?

  还有,评估过程中的价格变化如何应对?以深圳为例,五个月前评估的房屋价值已经升值了50%以上,后期参与评估的显然要吃亏。这一系列的问题都是我国不得不面对的,而且,有一部分问题在短时间内还很难解决。

  另外,物业税的开征与房价之间并未直接联系,两者甚至处于完全不同的领域,前者属于公共财政的范畴,而后者属于市场经济的范畴,相差甚远。从这个意义上来说,开征物业税针对抑制房价的设计本身而言,就与物业税的本质特征相背离。因此,物业税的开征不能急功近利,不能因为抑制房价的紧迫性就放松对各项准备工作的要求。

(责任编辑:铁刚)
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