暴涨之下 房地产风险敲响警钟

　　今年7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.5%，在北京、深圳等一线城市连续多月10%的同比涨幅的引领下，房产价格上涨态势正在向其他地区一路蔓延。房价迎着宏观调控政策逆势上涨，对中国经济发展和市场秩序将带来巨大危害，并且潜伏着巨大金融风险。

　　房价上涨压力依然存在

　　近几个月的房价变化表明，尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价飚升并未得到根本遏止。目前，各城市房价全线上涨，各地房价已处高位。中国房地产业协会日前发布的研究报告显示，由于供求矛盾短期难以缓解，今年下半年，中国住房价格上涨的压力依然存在。

　　房价持续上涨的原因，一是改革开放成果的释放。近30年的改革开放，使居民收入的增长和消费能力不断提高，居民消费进入“汽车与住房”的时代；二是目前国内通货膨胀率上升，许多居民为减少人民币贬值的风险，纷纷进入房地产市场；三是一些地方政府为房地产业推波助澜，从中获得GDP和政绩。

　　在抑制房价增长，平抑房价的关键要看政府。有专家指出，房价飙升的背后，是地方政府职责的缺位。稳定住房价格，从短期看是抑制房价涨幅过高，满足群众住房消费需求的重要举措，从长远看是促进房地产业持续健康发展，改善群众住房条件的根本要求。可以说，市场经济自身有其不可避免的局限性，单纯的市场调节并不能实现资源的合理配置，面对中国转型时期的不规范的市场，行政手段是解决市场问题不可或缺的手段。

　　日前，国务院发布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，凸显政府在住房保障方面的公共职责，一是住房保障被定性为政府公共服务的一项重要职责；二是住房保障重点由经济适用房转向廉租房建设；三是廉租房保障资金由土地出让金净收益的5％提高到10％；四是经济适用房实行有限产权，进退有路；五是住房保障纳入对城市政府的政绩考核。这五大亮点或许能圆低收入人群的安居梦。

　　宏观调控对房地产失效？

　　非常耐人寻味的是，以稳定房价为主要内容的房地产调控进入了第四个年头，房价的上涨却正式进入了加速通道，难道宏观调控对房地产失效了吗？

　　经济的发展是个相互制约的综合体，市场经济并非是此消彼长的关系，宏观调控对房地产效果不彰的原因，在于宏观调控让整体的经济运行状况好转，多项改革政策弥补了市场经济中的不足，如减少农业税增加了农民的收入，同时增加了农民进城就业的机会和转为城市化的机会；医疗、教育、社保政策的改进可以减少居民的自我储蓄压力，增加了消费能力；资本市场的活跃让人们在工资收入之外，可以用资本获得更多的收益。这些收益无疑又增加了消费的能力，增加了人们对住房的需求。

　　经济学家易宪容认为，住房既是消费品，也是投资品。当住房是消费品时，住房的价格可能由住房供给与居民需求来决定。如果住房是投资品，投资者对住房的投资，就在于投资者对住房投资收益的预期。如果投资者预期住房的价格上涨，投资收益率高，那么，投资者就有强烈的动机进入房地产市场。特别是当政府的房地产宏观调控是要稳定房价时，这实际上是对国内房地产市场的价格作了一个隐性担保，即房地产市场的价格只上涨而不会下跌。加上银行的低利率政策，银行信贷的易获得性，投资者就能够便利地利用银行金融杠杆大量来炒作房地产。这应该是房价不断上涨的一个重要原因，也是宏观调控难以见效的主要原因：各项调控措施中，针对商品房投资，打击商品房投机的措施既少也并不得力。

　　国家要对房地产进行宏观调控无疑是十分正确的。问题的关键是，在选择调控的方法和措施上应该更科学一些，要注重加强宏观调控的质量和水平，注重加强对过去成功经验及深刻教训的总结。

　　针对房地产市场发展的现状和问题，业内人士认为，今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。如作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施、《物业税》出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极影响。

　　房价涨跌金融风险加大

　　近日，关于房贷首付将提至40%至50%的传言在房地产圈内游走。尽管商业银行目前尚未有动作，但在记者采访中，几家二手房中介公司已经感到担忧，他们普遍认为，目前，炒房的资金有80%来自银行，如果对他们提高了房贷首付比例，必然会使一大批炒房客退出房地产市场，房价也会应声而降。不可否认，提高房贷首付是一把双刃剑，一方面可以把少量的炒房客挤出房地产市场，另一方面，增加了有买房自住需求者的购房成本。今年以来，央行共6次上调存款准备金率，4次加息，如果银监会再次酝酿提高房贷首付款比例，那么，这将会是“房地产热”有史以来最猛烈的一剂“药”。

　　此次美国次级按揭贷款金融风波对中国如今过热的房地产市场无疑是当头棒喝。当前中国绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，不断的加息会导致借款人负担加剧。中国银行业在借款人信用的审核上也还不完善，炒房者可以轻易获取大量资金。而房贷发放量的快速增长，更是给各个银行埋下了不可预测的风险。

　　房地产作为资金密集型行业，房地产对银行的资金有着巨大的依赖性，在扩张至上的今天，绝大部分房地产开发商都是尽可能地利用银行资金实现战略扩张。从整个行业的资金链条看，银行资金至少占据开发商资金的70％以上，个人贷款更是占据房地产销售额的绝大部分。房价正成为金融市场与房地产商们合力吹出的泡沫。由于银行有大量资金在房地领域，房地产上涨则能掩盖金融风险，但随着房价的上涨，金融风险会逐步加大。如果房地产暴跌，则金融风险暴露，将给金融企业带来现实的损失。

　　近两年，随着土地市场的整顿和规范以及银行借贷项目资本金比例要求的提高，开发商面临的竞争环境日益激烈。目前，开发商主要面临政策风险、运营成本风险、区域市场变化风险、融资风险和产品风险等几类风险。从融资风险来看，金融政策调控对于开发商直接意味着融资风险，逐步上调的人民币利率预示着企业融资成本将有大幅提升，资金偿还压力的加大和资本运作要求的提高，也是开发商不得不面对的考验。开发商的融资风险也必将对金融企业产生一定的影响。因此要提高对开发商防范，降低金融风险的发生。

　　房价飚升蕴藏着巨大的金融风险，房价飚升已成为必须解决的经济问题。只有尽快实现中国房价软着陆，才能降低各种风险的发生，才能保持国民经济的健康发展和人民生活水平提高。