东方智慧:房地产板块 大盘冲关的中坚力量

机构：东方智慧

聚焦亮点：

1． 房地产需求不断上涨推动动房价持续走高

2． 人民币升值趋势不改，持续拉动地产业繁荣

3． 城市化进程速度加快，为房地产市场发展添油加火

重点分析：

今日大盘强势突破5000点大关，房地产板块更是再次爆发出强劲的实力，让人们不禁想起前期该板块与金融版块联手带动大盘迅猛上涨之势。

上实发展、中恒集团、苏宁环球、珠江控股今日纷纷强势封于涨停为房地产板块的再次腾飞打开了充分的想象空间，其后市的表现值得持续关注。

一、供需关系 内因推动房价持续上涨

哈佛住宅研究中心统计分析表明，人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。我国1962-1982年出生的人年龄在26-44岁之间，这一年龄段共有4.2亿人口。自从98 年房改后，2000 年至今的房地产市场高度景气也部分可以说明这一年龄段人群的购房需求是房地产需求的主力。而由于住房制度的改革以及居民收入水平的提高和财富的积累，且他们正处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，使得房地产的下游需求出现了井喷局面。

二、人民币升值 助推的持久动力

自2005年7月21日以来至今人民币升值与房地产指数走势呈明显的正相关，其简单相关系数达到了0.94，这充分显示出人民币升值对房地产板块的拉动作用。从全球资产配置的角度看，以人民币标价的资产相对以美圆标价的资产无疑将形成绝对性优势，进而导致外部资金向中国流入。而作为流动性相对优良的人民币资产--房地产，就自然成为资金重点追逐的对象。同时，人民币升值是一个长期的过程，随着我国外汇贸易顺差的扩大，人民币升值的压力也随之大增，因此，人民币升值是一个长期趋势，这也是推动我国证券市场牛市的一个强劲、持久的驱动力。表现出明显刚性的人民币升值预期，必将对房地产行业产生积极的影响。

三、城市化进程加快 为房价上涨添油加火

“十一五规划”指出：到2010年，我国人均GDP将达到19,270元，城市化水平由43%提高到47%。虽然农村人口比例有较大的下降，但由于庞大的人口基数，2004 年农村人口仍然高达7.57 亿。不考虑人口增长因素，城市化水平提高4个百分点，也将有近4 亿农村人口进入城市，庞大的新增人口必将带来对住宅的巨大需求。按照2005年城镇人均26.11平米房屋计算，将带来11亿平方米的需求，平均每年2.2亿平方米。城市化进程的不断加快，为房地产市场的发展添油加火。

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