山雨欲来 看新一轮宏观调控可能出台的Ｎ种举措

　　山雨欲来？

　　新一轮房地产调控

　　非理性购房警示录

　　全国房价不断攀升，成为老百姓最关注的话题之一。从2005年国务院以“国八条”拉开了对房地产市场的宏观调控序幕以来，系列调控政策虽然对压制楼市过度升温起到了一定的作用，但结果仍不尽人意，特别是今年以来，全国房价继续上涨，而且大有不可抑止的态势。

　　一方面是地产商们疯狂抢地，“天价”地块不断诞生；另一方面是买家争相购买新楼盘，即使是价格不断上扬、甚至是上午下午不同价的“海鲜价”楼盘，也照买不误。更有一些买家对于超出自身承受力的高价盘也毫不犹豫地出手，还底气十足地认为：“楼价只会升不会跌的1

　　其实，世界上不会有只升不跌的市场，房地产市场当然也不例外。回顾日本在上世纪八十年代所经历的房地产泡沫破灭的惨痛教训，再重温1993年广州楼价的“大跳水”事件，都有力地证明了这一点。

　　伴随着各地高温不退的楼价，加上7月全国居民消费价格总水平CPI创下了十年来的新高，我们已经嗅出了新一轮宏观调控政策再次出台的“味道”。

　　我们预计，新一波的调控政策中既会有土地、金融、税收政策以及相关的行政措施，也有专为解决低收入人群住房问题的新政策。所有这些，对于那些怀着非理性购房心态追涨入市的买家而言，将是一剂清醒良方。

　　看来并非空穴来风

　　近日，中国房地产业协会副会长朱中一(朱中一博客,朱中一新闻,朱中一说吧)在北京举行的“2007年上半年中国地产市场研究报告发布会”上公开表示：“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”此言一出，一下子成为楼市的热门话题。

　　今年以来全国房价普遍上涨，据国家发改委和国家统计局的调查，6月份，全国70个大中城市新建商品房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比5月提高0.8个百分点，同比、环比均创历史新高。同时，不断出炉的“地王效应”诱发出人们对未来楼价升值的预期，不论是发展商，还是消费者，都在预期未来一手楼价一定继续走高，二手楼价也会在其带动下走向高位。

　　其实，楼价的升降与否主要看市场，这当中包括了土地、建筑成本、市场供求关系等等方面。一旦楼价只升不降，高高在上，脱离了市场最广大消费群体的购买力，将失去支承点，楼市“病症”将出现。想当年日本楼市“崩盘”的历史事件应给我们有益的警醒。楼市的“病症”不单是我国有，也是世界性的问题，关键是看能否对症下药罢了。

　　8月13日，国务院公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确表示“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。《意见》指出：“城市廉租房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径”，体现了国家对于房地产市场的调控从全局调控到保障先行的思路，可视为新一轮房地产宏观调控的出台之作。

　　由此种种看来，国家出台第三波针对房地产市场的宏观调控新政策，已经付诸实施了。

　　新一轮宏观调控可能出台的N种举措

　　土地政策

　　禁止囤地

　　如今，房地产市场出现的一个新动向，就是但凡一幅比较好的地块上市，必然引起数家开发商的争夺，这令今年不少城市的土地市场都诞生了一连串的“新地王”。有市场人士认为，“地块一拍即成地王”的现象让楼市变得如履薄冰。

　　毕竟，地王的频频诞生一方面显示出楼市尤其是土地市场的紧俏繁荣，但另一方面也预示楼价将被逐步抬高。“地王一出，房价必涨”在一定程度上已成为规律。有开发商坦言，当地价成本高涨时，他们只得想方设法抬高房价。但所有的市场都有周期和风险，当价格高到一定程度，市场能否接受就成为问题，这也是风险所在。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾，因此要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率、经济和必要的行政手段来进行调控，努力增加面对广大群众的商品住房，平衡供求关系，为控制住房价格快速上涨提供物质基矗

　　在朱中一的讲话中透露出两大信息：一是要增加土地的有效供给，同时增加普通商品住房、两限房和经济适用房的供应。二是要加强对土地使用权出让合同的监管，促进存量土地的实质性开发，加大对闲置土地的利用。同时要根据企业的登记，控制土地的开发面积，以改变当前土地开发面积、新开工面积和竣工面积增速下降的趋势。

　　这就表明，中低收入人群的住房需求在总供应量上会出现明显增长的势头，这将改变这一购买力不足的群体过往只有单纯靠节衣缩食购买商品房居住的置业模式，从而将有效减少其置业负担。从另一个层面看，也将令商品房需求量在一定程度上得以减少。

　　促进存量土地的实质性开发，就是暗示开发商别“囤地”。随着普通商品房供应量的明显增加，也将有效缓解楼价快速上扬的势头。

　　税收政策

　　开征物业税

　　由于房地产市场处于高度敏感的阶段，令本已有些淡化的物业税问题最近重新成为市场关注的焦点。

　　不久前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。而相关的房地产业界高层人士也表示，要通过政府掌控的土地资源以及相应的税率来进行房地产调控。

　　因此，业界普遍认为，物业税的开征将会打击土地市场的囤积投机热，有效降低房地产市场投资的活跃度。虽然，目前我们还不知道到底物业税会何时开征以及其开征的方式，但从国外物业税征收的方式不难发现，物业税对于炒房者会是一道“紧箍咒”。

　　例如在美国，大多数州每年的物业税是物业价值的1.2%~1.8%，而且房价越高，征收的比例越高。数十年来，这个“撒手锏”一直高悬于炒房者头上，令投资者轻易不敢去炒房。我国若仿效此法，相信市场投机的成分将锐减。

　　金融政策

　　收紧房贷

　　有消息称，国内银行已全面收紧个人住房抵押贷款，央行货币政策委员会新传出的信号也显示，下半年的货币政策将由之前的“稳奖过渡至“稳中适度从紧”。尽管日前银监会否认住房抵押贷款政策有变化，重申目前仍执行房贷首付比例最低30%的政策，但值得关注的是，一些商业银行已实行了暂停二手房按揭、停办抵押贷款等收紧个人房贷的措施。

　　其实，今年以来央行已连续两次加息，今年7月21日又将金融机构基准利率第三次上调。日前，国家统计局公布了7月份居民消费价格指数(CPI)，数据同比增长5.6%，创出了十年新高。CPI的创新高，意味着老百姓在日常生活的开支将进一步增大，同时，也由于CPI的创新高，市场普遍预期央行将再次加息。

　　“50·60”保障线政府出手了！

　　1号预警——

　　央行货币分析报告：

　　房价上涨势头加快

　　中国人民银行8月8日发布的《二季度货币政策执行报告》认为，今年以来，中国住房需求持续旺盛，供需关系紧张，房地产价格出现了加快上涨势头，部分城市价格涨幅依然较高。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比5月高0.7个百分点。

　　2号预警——

　　中房协预测：

　　下半年存在涨价压力

　　8月11日中国房地产业协会发布相关研究报告显示，由于供求矛盾短期难以缓解，今年下半年中国住房价格上涨的压力依然存在。供给不能满足需求是当前中国房地产市场的主要矛盾。

　　宏调信号弹——

　　中房协副会长发话：

　　可能出台新一轮调控

　　中国房地产业协会副会长朱中一在北京公开表示：“针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。”调控措施可能包括作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施、《物业税》出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等。

　　新一轮宏调第一招——

　　“50·60”红线

　　保障中低收入者住房

　　8月13日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，明确指出“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。“今后廉租房、经济适用房建筑面积分别限定50平方米以内、60平方米左右”。新政策将令中低收入人群的住房问题能依靠政府保障，而中高收入群体的住房则依靠市场商品房，两种住房体系将逐步健全。

　　对目前火热的楼市，我们应不忘“盛市思危”，警惕为何越调控房价越高？

　　从2005年开始，国家开始对房地产市场进行了一系列的宏观调控，出台政策之多、调控力度之大，可以说比以往都要来得猛烈。但是回顾宏观调控两年多以来，一些深层次的问题仍然没有得到根本的解决，全国性的价格上涨势头并没有被抑制住，反而看到的是各大城市房价大幅上涨。

　　原因一：

　　收紧土地政策导致供应吃紧

　　为什么会出现房价越调越高呢？其中重要的一点就是政策上的。房地产宏观政策的两条主线：一是严把土地关，二是严把信贷关，其目的是控制供给，抑制需求。在这一政策背景下，全国土地政策收紧，土地出让速度放缓，经过不断炒作的“地荒论”粉墨登场，直接造成了置业者人心惶惶的局面。

　　原因二：

　　控制需求反致房价成本增加

　　为了控制价格，政府又从控制需求尤其是控制投资需求环节入手，频频加税。转让商品房在减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，必须征收20%的个人所得税。此后，“国十五条”提出的限户型、限面积、限价格，是一种范围更广泛的需求调控。

　　有关专家表示，宏观调控对需求的调控主要是通过加大交易成本来抑制需求，把投资投机需求驱赶出市常这一思路本身没有问题，但关键是政策上没有区别对待，由于对自住需求估计不足，加上紧缩的供应政策，供不应求、房价持续上涨的市场态势非但没有抑制住非自住需求，反而造成包括自住需求在内的成本增长，成本增长最终又推动了房价的上涨。

　　又例如“90·70”政策，既是对供应的调节，也是对需求的调节。如果落实到位必然会对整个房地产市场的供应和需求产生全局性的重大影响。但是由于开发商对此抱观望态度和政策执行的滞后性，反而造成市场上供给减少，在供需失衡的状况下，最后增加的成本全部又被转移到置业者头上。

　　原因三：

　　汇率政策与宏调政策不协调

　　此外，在房地产宏观调控上，与整个宏观经济的调控没有统一协调。这一点在汇率政策与房地产调控政策上明显表现出来。有关专家表示，由于存在人民币持续升值的预期，导致境外游资投资中国房地产市场，因为套利资金的最佳投资选择就是房地产。这部分资金是支撑房价的一个重要力量。

　　虽然政府对房地产业进行调控时考虑到了人民币升值因素，但由于汇率改革和房地产调控政策没有统一协调，在土地供给减少、人民币缓慢升值的条件下，由于投机性资金的不断涌入和开发商销售策略及银行信贷政策的转变，最终促使房价出现反弹。

　　原因四：

　　1000多亿美元热钱作祟

　　去年以来，对人民币升值的预期导致外资从不同渠道大量流入，追逐中国国内资产。仲量联行撰写的《全球房地产投资报告》显示，2006年中国房地产市场的交易额达90亿美元，创历史新高，增幅达69%，其中60%资金来自海外，房地产投资总额同比增长高达55%。而到今年，国外热钱进入中国有变本加厉之势。据了解，6月末，中国外汇储备达到1.333万亿美元，继续稳居全球第一，其中上半年外汇储备增加2663亿美元。而中国1~6月贸易顺差则为1125.3亿美元，约占2006年全年贸易顺差1774.7亿美元的63%。1~6月实际外商直接投资318.89亿美元，较上年同期增长12%。

　　根据国际通行的测算游资流入的方法，当期外汇储备减去贸易顺差再减去实际外商直接投资之后的余额即大约为游资流入的数量。由此测算，上半年流入中国的游资大约为1219亿美元。可以想象的是，其中相当一部分进入了房地产市常

　　原因五：

　　通胀压力加剧楼价上涨

　　在国内市场，涨价的不仅仅是房地产。目前包括肉、蛋等在内的一些基本消费品，都存在涨价的情况。7月份CPI上涨5.6%，为十年来的新高，这也说明目前国内存在通货膨胀的压力。

　　值得注意的是，历史上每一次通货膨胀，都伴随着房地产行业的价格暴涨，最后又是以房地产价格暴跌收常历史的教训我们不能够忘记！

　　1～5月全国住宅用地

　　供应同比增35.5

　　%国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史8月15日答记者问时介绍说，今年国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年1~5月，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。(据新华网)

　　“涨价组合拳”

　　消解调控效力

　　房价为何“葫芦没按下又起了瓢”？究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”？

　　近几个月的房价变化表明，尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价飙升并未得到根本遏止。究其原因，大概有五个方面。

　　一是炒作概念制造“抢房潮”，不断向老百姓强化“房价必涨、涨价正常”的概念。

　　二是捂盘囤房刺激供求失衡。部分开发商提高房屋售价，并“捂盘惜售”，制造房子紧俏的假象，这直接造成了市场住房供应减少，从而导致价格上涨，而价格越涨，开发商为追求高利润就越捂盘不卖，出现恶性循环。

　　三是争创“地王”，地价与房价相互推高。一些开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控，他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度，最终目的是为炒高房价以获取最大利润。

　　四是大盘操控区域房价，“领涨效应”形成板块拉力。一些“大盘效应”下，不仅直接带动了周边楼盘纷纷涨价，也拉动该区域商品房均价的上扬。

　　五是流动性过剩，吹涨房价泡沫。在当前股市波动增大的情况下，一些在股市赚钱的投资者在房价上涨的刺激下开始投资房地产市场，以投资为目的的购房者在今年的买楼热潮中所占的比例加大。

　　遏制地价房价过快上涨，关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局，从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动；土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式，转为“限房价、竞地价”，让诚信开发商建造价廉物美的房子；打击开发商囤地囤房必须落到实处，强化监督；银行应严控开发商的贷款门槛，加大对廉租房和经济适用房的保障力度，让更多中低收入者能买到价格合理的房子。(据新华网)

　　新华视点

　　两年宏观调控政策回顾

　　2005年3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要“通过此举打击炒房者，平抑房价”。此举被认为拉开了房地产宏观调控的序幕。

　　2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，业界称之为“国八条”。

　　2005年4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新八条”。

　　2005年5月11日，国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，推出了打击炒地、抑制投机和禁止期房转让等措施。

　　2006年年中，政府延续上一年的措施，国务院及各部委发布了关于房地产市场调控的几个重要文件。

　　2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

　　2006年5月17日，国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业界称之为“国六条”。

　　2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》业界称之为“国十五条”，提出了“90·70”的户型标准。

　　2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。

　　2006年8月1日，国土资源部制定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。

　　泡沫破灭前一派繁荣

　　美国次级债危机敲响炒房警钟

　　美国次级债危机成为近期全球投资者关注的焦点。这次危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说，也要“盛市思危”，警惕房地产投机中蕴含的风险。

　　次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者。从“9·11”以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场迅速膨胀，炒房投资盛极一时。美国平均房价从2003~2006年涨幅超过50%，1995~2006年房价翻了一番多。次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。

　　谁也没有料到，去年年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价又下跌超过10%。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。由于房地产价格下跌过快，去年进入市场的美国炒房者基本上全部都是亏损的。

　　尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。