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房地产:下半年仍有投资机会 关注龙头股

  在其他因素不变的情况下,美元兑人民币汇率下降一个百分点,房地产板块的月度回报率将上涨15.69%。以2007年8月16日为起始日计算,年底之前人民币至少有2.73%-3.39%的升值空间。依照我们的模型测算,在不考虑系统性风险和房地产行业可能有的利空政策的情况下,房地产板块仍有42%-53%的上涨空间。
而我们认为,今年下半年及明年,不会有针对房地产行业重大宏观调控政策的出台。

  汇率变动的传导机制

  人民币升值对房地产行业的影响主要表现在以下几个方面:首先,房地产行业是非贸易的不动产行业和资本密集型行业,人民币升值将全面提升国内房地产的资产价值。正如1985-1990年间是日元升值幅度最大的时期,同时也是房地产市场上涨幅度最高的时期。

  其次,人民币持续升值使得国外资本大量涌入,推高了对房地产的投资需求。人民币的持续升值,意味着投资者对中国国内整体经济信心增强,大量的投资机会和高额收益,促使国外资本涌入国内市场。而人民币升值将全面提升国内房地产的资产价值,使得大量海外资本流入房地产市场。

  另外,房地产公司的外币头寸,即汇兑损益,也会受到本币升值的影响。从各个房地产上市公司公布2006年年报中可以看出,由于不同公司的经营活动不尽相同,汇率变动对财务状况的影响参差不齐,总体看,影响不大。

  汇率变动对房地产行业影响

  我们采用2005年7月至2007年7月这25个月的月度数据进行对比,结果发现,在其他因素不变的情况下,人民币升值一个百分点,将会使股票市场上的房地产板块月度指数上涨15.69%。但是,一次政策上的突发事件(例如,调整增值税等),也会使房地产板块的月度回报率下降13.34%。即使在当前牛市的氛围下,市场对负面信息也还是有一定反应的。此外,大盘的走势同房地产板块存在显著的正相关关系。如果大盘上涨一个百分点,地产股将会随之上涨0.64个百分点。

  我们的研究,为汇率变动对房地产板块的影响,提供了重要的数据支持。在汇率变动对房地产板块的走势影响如此显著的情况下,我们有必要研究今年下半年以至明年人民币汇率的走势。

  房地产板块上涨空间大

  我们预计,2007年下半年,人民币将加速升值。

  其次,贸易顺差不会出现大幅下降,人民币升值压力不减。

  另外,加息难以解决流动过剩的问题。外部货币冲击,使得央行加息作用大打折扣。因为在贸易顺差不断扩大和海外资本流入的情况下,实际货币供应量比央行预期的要大一些,这将使得实际利率水平低于央行的目标利率。

  最后,人民币加速升值有利于抑制当前的经济过热。不断扩大的贸易顺差和持续流入的海外资本,以外汇占款的形式导致银行资金流动性过剩,最终通过银行的信贷输出,使得固定资产投资增速高位不下。

  因此,我们认为,下半年人民币将会加速升值,年底人民币兑美元名义汇率可能达到7.34-7.39,而人民币升值到7.30以下的可能性也是存在的。如果以2007年8月16日为起始日计算,年底之前人民币至少有2.73-3.39%的升值空间。依照我们的模型测算,在不考虑系统性风险和房地产行业可能有的利空政策情况下,房地产板块仍有42%-53%的上涨空间。2008年,人民币仍会继续升值5%左右,房地产板块仍会有较大的上涨空间。

  不会有重大调控政策

  根据国家统计局公布的数据,2007年1月至7月,全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%和7.5%。按照目前的市场供求关系,房价上涨压力依然很大。

  另外,今年上半年,房地产投资增速出现了加快上升的态势。在7月份,房地产投资同比增速达到28.9%,创2005年以来的历史新高。

  但我们认为,这些紧缩政策可能多为前期政策的具体落实,尚不会对房地产企业产生重大的影响,尤其是龙头企业。而能够对房地产行业造成重大影响的政策仍是“物业税”,但物业税的出台需要两年左右的时间。因此,今年下半年及明年,我们认为不会有重大宏观调控政策的出台。

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(责任编辑:吴飞)
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