来源：扬州晚报
扬州新闻网讯 “到今年年底，高邮会有20户困难家庭搬进新家。不过，因为房子产权的一半属于国家。住户每个月还得为这一半房子向国家支付租金。”
昨天，高邮市房管局张宗桥局长在向记者介绍新政试点成果时，显得十分兴奋：“这一制度最具颠覆性的就是首次提出了
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【名词解释】
共有产权房
这是继经济适用房、解困定销房、廉租房等住房保障形式后，又一创新型的住房保障制度。这种叫作“共有产权经济适用房”（简称“共有产权房”）的新模式，个人认购50%，政府将出资购买另外50%的产权，让那些符合条件却暂时无力购买经济适用房的困难家庭以半购半租的方式，圆“居者有其屋”的梦想。
【试点城市】
高邮
刚被列入我省五座试点城市名单的高邮，成为了这场“制度改革”的“临床受试者”。毫无疑问，这场实验对高邮市民而言是幸运的，20户贫困家庭将住进梦想中的新房。从省内主管部门传来的消息称，这一模式在通过操作性验证后，将向全省推广。
【申请标准】
一年度家庭年收入低于该地区城镇居民可支配收入2倍，且家庭人均年收入在城镇居民人均可支配收入60%以下（含城市房屋拆迁中享受最低补贴标准）。
【回购方式】
根据高邮房管局制定的条件，在购买“共有产权经济适用房”后，待购房人家庭经济条件许可时，可一次性购回该房产的国有产权部分。如果回购行为发生在五年之内，则对仍然符合保障条件的家庭按原价出让。回购在五年内、但已不符合保障条件的家庭，或者五年之后再回购，则按当时同区域商品房价格计价。不过，购买了“共有产权房”的家庭，必须在完全取得这一经济适用房全部所有权满五年后，经过政府主管部门批准，才能够按市场评估价格上市出售。出售时，还得按届时同地段普通商品住房与共有产权经济适用住房差价的50%向政府交纳土地出让金等。
【新政解读】
个人与政府各支付50%房款合购经济适用房
据张宗桥介绍，此次试点所针对的对象是那些不符合廉租房、解困定销房保障条件，但符合经济适用房购买条件，却因家庭经济状况买不起经济适用房的城市低收入家庭，即城市“夹心层”居民。
记者从高邮房管局了解到，从今年下半年开始正式启动这一试点工作以来，已经陆续接到近二十户家庭的购买申请。“我们已经准备了充足的房源，根据省有关文件的要求，高邮今年的试点指标为20户家庭，以每户70平米的标准计算，试点期间准备了接近1400平米的‘共有产权房’房源，今年铁定可以让20户家庭搬进新居。”
张宗桥告诉记者，结合高邮当地的实际情况，“共有产权房”每户套型面积最大不得超过70平米，个人认购的比例不得低于50%，政府将出资购买另外50%的产权。目前可以向市民提供的房型面积包括60平米、61平米、67平米等多种不等，应当可以满足首批认购者的不同需求。而认购价格则初步确定为1289元/平米，房租为1.96元/平米·月。
记者粗略算了一笔账，以60平米的房型为例，一户困难家庭，只要交纳38670元就可拥有这套房50%的产权。至于另外30平米，此后只要每月交纳每平米1.96元的租金，也就是每月再交纳58.8元就可以享受这套房屋的完整使用权。而且，据张宗桥透露，1.96元/平米·月的房租标准只是暂定，不排除有下调的可能。
【政策起源】
城市中存在大量符合条件却买不起房的“夹心层”居民
对于这一试点中的“公私合股买房”新政，处于城市“夹心层”的困难家庭反响尤为强烈。那些家庭人均收入在500元左右，既不符合廉租房、解困定销房保障条件，又买不起经济适用房的家庭看到了希望。
城市“夹心层”居民的住房问题在扬州市区也十分突出。记者从扬州市房管局房改办了解到，目前我市正大力宣传的“扬州市区低收入家庭购买住房发放政策性补贴”活动遭遇了尴尬。尽管政府对符合条件的家庭给予每平米450元的购房补贴，最高可补
贴到75平米，但相当一部分符合条件的家庭因交不起购买经济适用房的房款而不得不放弃申请。
市房管局房改工作处丁强蔷告诉记者，2006年扬州市根据政府要求可以接受住房补贴的家庭指标为500多户，但实际前来申请的家庭只有270户左右。今年的情况也并不乐观。按照要求，今年的发放总量应在300户，但目前来申请的家庭不到1/3，政府到处登广告、宣传，就差敲锣吆喝了，补贴款还是不能如数送出去，问题的关键正是在于存在符合条件却买不起房的“夹心层”居民。我市目前符合经济适用房政策性补贴发放条件的家庭数量可观，即便扬州的政策性购房补贴金额最高可达到33750元，但十几万的房款还是让这些家庭望而却步。这时，“共有产权房”的优势十分明显。
江苏省建设厅房改办主任卞敬礼表示，江苏省是全国率先提出“共有产权房”试点改革省份。
主管部门一直致力于研究新形势下的住房保障制度。进行这次试点是带有前瞻性和现实意义的。从无锡、连云港、姜堰、高邮和苏州等几个城市的短期试点来看，效果是突出和积极的。目前已经有300多户家庭通过“共有产权”的方式解决了住房问题，这一数字今年将扩大到1000户左右。下一步，江苏省会在试点基础上，全面推行“共有产权经济适用房”制度，重点解决城市“夹心层”居民的住房问题。
【深度透析】
“共有产权房”产权归属等相关法律问题和政策前景
国家和私人共同出资购买，“共有产权房”的产权归属问题和用益物权的分配问题成为了人们关注的焦点。
记者从扬州擎天柱律师事务所咨询了解到，按照民法“一物一权”的原则，一处房产法律上只能承认一个所有权。不过，一个所有权可以由一个民事主体独有，也可以由两个或两个以上的民事主体共有，这就是共有产权制度的法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”从这条规定中，不难看出，“共有产权房”具有合法性。
而今年两会刚通过的《物权法》中也有明确规定：一个所有权可由一个民事主体所独有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有。因此，政府作为法人成为房屋权利人，按投资额成为经济适用房的按份共有人之一，领取《房屋共有权证》从现行法律制度上说应当是完全可行的。
事实上，关于经济适用房的政策争议由来已久。一部分政策研究专家认为，现行的经济适用房政策已出现“保障目标定位不准、居住不经济、破坏房地产市场统一性和滋生腐败”等弊端，有待改革。因此，经济适用房产权的共有已成为了一种积极的尝试。
卞敬礼表示，“共有产权房”由于涉及到相对单一的私有产权和国有产权，首次以“共有产权”的形式结合出现，这种结合方式还需要作进一步探讨。作为尚处于试点阶段的政策，“共有产权房”政策仍有许多需要完善的地方，如制定管理和维修方面的规定，以及解决租金、产权、交易等环节和物业管理方面的问题等。
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