提前还贷不一定都划算 加息周期贷款规划全攻略

　　今年的第四度加息已经正式执行，也正因为加息周期的真正到来，明年开始，许多“房奴”们也将面临一连四次加息带来的沉重负担。那么，面对一次次频率越来越高的加息政策，老房奴应该如何应对？什么样的情况应该选择提前还贷？如果您现在才开始动手购置房产，应该如何做出贷款规划？记者日前带着这些疑问采访了业内人士。

　　新房贷款首选公积金

　　许多拥有公积金账户的买房人在购房时通常并不了解可以选择公积金贷款来降低自己支付的利息成本。也有一些地产商和银行打出各种各样的贷款产品，甚至采用降低房价作为购房人全部使用商贷购房的补偿。因此，许多买房人放弃了手续相对烦琐的公积金贷款方式。然而，当银行贷款利率一再提高之后才发现，公积金贷款利率与商贷利率已经相差甚远。

　　从今年四次加息的情况来看，商业贷款5年以上利率从6.84％提高到了7.56％，调整幅度达到了72个百分点。而公积金贷款利率从4.68％提高到了5.04％，提高了36个百分点，二者之间的差距达到了一半之多。从绝对值来看，目前商业贷款利率为7.56％，公积金贷款利率仅为5.04％，差距达到了2.52％。一位银行信贷部负责人告诉记者，由于贷款利息计算方式采用的是利滚利的复利方式，因此大家不能以简单的单利概念来套用我们支付的利息总额。小小一个百分点的息差，就足以翘动万元的贷款利息支出。

　　因此在整个加息周期里，由于加息总体次数增加，而每次公积金利率与商业贷款利率的调整幅度不同，因此未来二者之间的差距也会越来越大。对于新购房的投资者，在各方面条件允许的情况下一定要尽量选择公积金贷款，这样从长期来看将可以节省大量的利息投入。

　　商业贷款绑定固定利率

　　当然，如果您在迫不得已的情况下只能选择商业贷款利率，也有许多技巧可以帮您节省利息的支出。业内人士指出，在加息频繁的周期里，商业贷款选择固定利率方式可以节省更多的利息支出。

　　据记者了解，在本次央行宣布加息后，建行、招行等银行接连上调了固贷利率，而此前每次加息也同样会带动固定利率贷款水平的上涨。但即便如此，专家仍认为固贷率上调不会改变其利率实惠的优势。从最早一期的固定利率房贷来看，当时5至10年的基准利率是6.18％，优惠后为6.08％。当时的10年期固贷业务享受的优惠利率仅为6.08％，而经过几次加息，目前同期限浮动贷款利率已经达到了7.56％，大大超过了当时的利率标准。如果今后再次加息，固贷利率的优势也会更为明显。

　　但同时专家也提醒贷款人，选择固定房贷，还款压力比浮动利率要大，在还贷初期，其压力会更大。此外，固定利率贷款一般在贷款存续期一年以内提前还款，需要按提前还款金额的3％收取违约金，这也会给贷款人造成损失。因此投资者可以根据自己的具体情况选择固定利率贷款。

　　提前还贷不一定都划算

　　那么选择商贷的购房人是否应在明年新利率执行以前进行提前还贷呢？专家指出，由于近期资本市场连创新高，在各种理财、基金产品增加的情况下，如果近期您有投资计划，就可以考虑放缓提前还贷计划，毕竟目前贷款年利率仅为7.56％。未来一旦碰上好的投资项目又贷款去投资或经营，那么经营性贷款利率要比房贷高得多。因此，如果贷款人手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。

　　当然，如果您有充足的闲置资金，同时又不愿意承担任何资本市场的风险，那么提前还贷相对而言可以对冲付给银行的利息，也不失为明智的选择。（和平）