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天津市副市长:“90/70”政策能有效降低房价

  中小户型政策的地方政府实践

  ——访天津市副市长陈质枫

  “天津实践中小户型政策”报道之五

  本报记者 谢光飞 赵建仲

  实 习 生 张一鸣

  8月22日,中国经济时报发表了“天津实践中小户型政策”的专题报道,引起了各方对国家中小户型政策在地方实践情况问题的关注。
为了更深地了解、反映典型经验,中国经济时报记者近日再赴天津,与天津市领导及有关方面进行了广泛交流,8月23日,对主管城建、房地产方面的陈质枫副市长进行了独家专访。

  政府执行政策决心大,考虑周,工作细

  中国经济时报:2006年5月“国务院37号文件”制定了“90/70”中小户型政策,规定6月1日起各地遵照执行,到今天,一年多的时间过去了,人们普遍关注各地实践情况如何。据了解,目前与天津同类的城市,90平米以下的中小户型所占的比重并不大,而统计显示,天津市的这一比重达到了71%,领先于其他城市,天津市是怎么做到的?

  陈质枫:我们认识到,“90/70”政策是在全国房价普遍高涨、房子面积越建越大、老百姓买不起房的前提下出台的,目的在于调节房地产市场供需结构,保障普通市民的住房需求,符合中国国情和全体人民的根本利益,是一项必须认真贯彻执行的国策。

  天津市领导普遍对此形成共识,出台了“26号文件”,对“国务院37号文件”进行实施细化。依据天津市建委的统计数据,目前天津市90平米以下的中小户型已占到所有在售在建楼盘总面积的71%。

  另一方面,“90/70”政策在天津市能够得到比较好的贯彻执行,与天津市的经济发展水平和居民收入情况也有关系。天津市居民的人均GDP在2006年虽然已经达到5177美元,人均可支配收入14283元,但与全国其他直辖市甚至一线城市相比,仍处于较低层次。而“90/70”政策能有效降低住房总价,与天津市市民的实际收入水平、购买能力相符合。

  中国经济时报:开发商一般认为建设大户型相对成本低、收益高,而设计开发中小户型却很“麻烦”,开发商的利益考虑是否给“90/70”政策的执行带来阻力,如何解决这个问题?

  陈质枫:天津市政府执行“90/70”政策的决心非常坚定,对持有异议的开发商,我们做了大量的工作,确保政策实施到位。

  在政策刚出台时,有的开发商抵触情绪较强,但他们感到天津市政府执行政策的决心后,最终选择了理解和支持。同时,政府在这个过程中也做了非常细致的工作,说服开发商调整规划,并帮助他们做了一些实事,解除他们的疑虑。我们还专门讨论了政策实施过程中各种可能发生的事情,把每项工作做细,尽可能减少突发事件。

  比如针对一些开发商认为中小户型的设计成本高,并担心户型不容易被老百姓接受由建委牵头,各个相关部门参与,举办了两场90平米以下中小户型设计比赛,设计单位出方案,并通过媒体公示,老百姓投票率较高的为优胜户型,有效解决了设计难题。现在天津市的中小户型都是按照老百姓投票胜出的户型设计方案建设的。

  中国经济时报:目前的进展情况如何?

  陈质枫:现在天津市的绝大多数住宅都是按照“90/70”政策规划建设的。当然,现在也还有个别在“90/70”政策出台前取得规划许可证的开发商对这个政策不理解,政府在说服他们修改规划过程中存在一定的难度,但目前都已经在协调过程中,随着天津房地产市场的进一步发展、市场环境逐步成熟,开发商的抵触情绪会减少,政策执行难的问题都会得到解决。

  “90/70”政策落实到具体项目

  中国经济时报:“90/70”政策出台时,并没有明确限制是在区域范围内实现90平米以下户型占所有房型的70%,还是每个项目都需要达到这个标准,中间有一个“弹性”,天津是如何做的?

  陈质枫:大部分新政策出台后都会预留一定时间段的缓冲期,但“90/70”政策出台后并没有这种缓冲期,当我们开始执行这个政策时,对市场的预期不是很充分,某种程度上可以说是被政策推着往前走,执行时难度加大。

  作为地方政府,在国家大的宏观调控政策出台后,天津市着重考虑的是如何克服困难落实政策,为此,市政府召集各个主管部门,召开过若干次会议,最后一致通过,将“90/70”政策的执行标准限定在每个具体项目。

  中国经济时报:那么,您简单介绍一下天津在房地产市场的管理和调控上的经验。

  陈质枫:我们的一个重要特点是,建委、规委、国土资源和房屋管理局三个部门一起管理市场,配合着做,建委审批,规委把关,国土和房管局严格管理,这样做有效减少了单个部门执行政策的压力,有利于形成合力。而且各个部门均建立有相应的监管机构,对政策的执行情况进行监督。

  中小户型政策不影响地方财政收入

  中国经济时报:中小户型政策在天津的实施,是否会影响“土地财政”的收入?

  陈质枫:出让土地获得的收入是地方政府财政的重要组成部分,但从量上而言并不是地方财政收入的重点,至少在天津市不是这样。

  天津市土地供应量非常有限,在全国同类城市属于后几位。中小户型政策实施后,为了保证利润率,开发商将住宅建成高层,客观上实现了政府提倡的集约用地,有利于城市建设的可持续性发展。

  此外,土地出让金的征收数量并不完全取决于住宅的性质,相比普通商品房,别墅的建筑面积较小,土地出让金要低一些。天津市的国有土地出让行为,由市政府统一调节,而不是由各个区县政府来做,这样有利于提高土地利用的效益和效率,也降低了政策执行的难度。

  从理论上说,土地出让金的多少应当与地理位置、项目土地的容积率有关,其额度应当按照楼面地价计算,而不依据土地面积、每亩卖多少钱确定。

  中国经济时报:如果天津市的住宅全部依照“90/70”政策建设,是否会造成住宅档次、社区品质下降,甚至影响城市形象?

  陈质枫:那不会的。一方面,除了70%的中小户型外,还有30%可以建成档次较高的大户型;另一方面,90平米以下的中小户型并不意味着住宅的档次下降,这些住宅的品质并不会因为房屋面积减少而降低,而是建成节能省地环保型住宅,性价比和宜居度会更高。

  如何解决中低收入人群住房问题

  中国经济时报:中小户型建设对解决天津中低收入人群的住房问题起到了怎样的作用?

  陈质枫:廉租房、经济租赁房、经济适用房、最低收入住房困难家庭租房补贴,加上1997年就已经实施的对“低保”和优抚家庭承租公有住房实行租金核减政策,这五条住房保障措施构筑了具有天津特色的住房保障体系。截至2007年7月底,全市已有近5万个中低收入家庭受益于住房保障政策,改善了居住条件。天津准备用5至7年时间,基本完成市区成片危陋平房改造。

  以上这些都需要建设60平米以下,40、50平米甚至更小面积的中小户型。天津市最近正在着手做一些更小的户型,满足城市中特殊家庭的居住需要。

  根据天津市对居民住房需求的调查发现,拆迁户和刚大学毕业的学生,他们买不起面积大于40平米的房子。政府正在考虑建设一些过渡阶段居住的小户型,面积控制在40平米以内。由于此类房子的面积太小,不能按照普通住宅的标准建,但可以依据公寓的标准建设,满足购买能力相对较弱人群的购房需求。

  预计到“十一五”末,天津享受各类住房保障政策的家庭将达到10万户,约占全市非农业户籍家庭的5%,城镇最低收入家庭人均住房使用面积将达到10平方米,基本实现“应保尽保”。
(责任编辑:单秀巧)
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