国务院修改《物管规定》 物业由管理者变服务员

　　据《中国青年报》报道1日，新华社全文公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》以及新《条例》全文。

　　《条例》将从今年10月1日起和《物权法》同时实施。此外，根据物权法的有关规定，《决定》还将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

　　成立业主大会添新指导部门

　　此次修改总共有四项。第一项将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。

　　“这项修改是把现实中的做法固定化。”北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任秦兵表示，“现实中，大多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求，然后在小区所在地的区、县建委小区办进行备案。”

　　明确业主投票权

　　为了和《物权法》中有关业主在业主大会上的投票权的规定保持一致，此次修改删去了原来的《条例》中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。“原来的《条例》赋予省一级政府有关部门有确定业主首次投票权的权力，目前《物权法》对于业主在业主大会上的投票权的规定，就是面积加上人数，没有第二种确定方法。”秦兵称。

　　七项“大事”由业主共同决定

　　《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改的第二项将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项。

　　七事项为：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　明确业主投票权

　　为了和《物权法》中有关业主在业主大会上的投票权的规定保持一致，此次修改删去了原来的《条例》中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。“原来的《条例》赋予省一级政府有关部门有确定业主首次投票权的权力，目前《物权法》对于业主在业主大会上的投票权的规定，就是面积加上人数，没有第二种确定方法。”秦兵称。

　　七项“大事”由业主共同决定

　　《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改的第二项将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项。

　　七事项为：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　明确业主投票权

　　为了和《物权法》中有关业主在业主大会上的投票权的规定保持一致，此次修改删去了原来的《条例》中“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。“原来的《条例》赋予省一级政府有关部门有确定业主首次投票权的权力，目前《物权法》对于业主在业主大会上的投票权的规定，就是面积加上人数，没有第二种确定方法。”秦兵称。

　　七项“大事”由业主共同决定

　　《物权法》第七十六条以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改的第二项将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了和《物权法》一样的七种事项。

　　七事项为：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　改建建筑物由两个过2/3决定

　　此外，《物权法》第七十六条还规定了决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施这两种事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。