资本市场将成房地产企业规模化扩张主渠道

　　随着土地供给和银行信贷门槛提高，一些中小企业被挤出房地产市场，生存下来的企业向规模化发展，行业集中度提高，业内并购不可避免。而企业规模化发展，将取决于资本融资能力，在资本市场直接融资，将成为房地产企业规模化扩张的主渠道。

　　庞大的购房需求为规模化提供了可能

　　衣食住行是人的四大需求，当多数人解决了“衣食”即“温饱”问题之后，“住行”即成为消费的热点。经济学家易宪容在“2007博鳌房地产论坛”上指出，我国13亿人口的购房需求强烈，房地产必将成为长期发展的行业，至少孵化出100家世界第一流的房地产企业。

　　同时，货币供应增速助推房地产发展。全球来看，货币供给量在持续增加，中国尤其突出。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在“2007博鳌房地产论坛”上介绍，从货币供应的角度看，我国经济体中货币供给远远超出了实体经济对货币的需求。今年6月末，居民存款增长8271亿元，同比少增了5938亿元，表明越来越多的货币开始进入流通领域，潜在购买力在向实际的购买力转变。

　　我国房产投资理念正在形成。房地产具有使用价值与投资价值双重性。按照一般规律，我国GDP以10%的速度增长，银行存款利率在3%、CPI增幅在3%的背景下，储蓄存款要保值增值，只能拿去投资。由于受到投资品种限制，决定了储户选择配置更多的房地产资产。目前这种意识刚刚形成，一旦形成趋势，未来的投资量还会非常大。中信证券股份有限公司研究咨询部总监王德勇预测，我国房地产业将迎来10年的健康发展期。在强大的需求面前，未来中国的一线房地产公司，可能发展成为全球化房地产公司。

　　房地产将成为百亿企业的游戏

　　庞大的市场需求，使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。而我国政府为了保持房地产健康发展，采取了新一轮宏观调控政策，提高了土地供给和银行信贷的门槛。

　　朱中一介绍，土地实行“招拍挂”之后，地价上升较快，北京、上海、杭州等地近期出让地块的楼面地价，加上当地建安成本后的价格，已经超过了同地段在售商品住房项目的销售价格。一些中小企业因此被挤出房地产市场，只有上了规模的房地产企业，才有可能拿到土地。

　　与此同时，银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势。联华国际信托投资有限公司总裁李晓东说，以前房地产企业大多数资金来源主要是靠银行的资金供给。几年下来，宏观调控的银行贷款，对房地产企业银行贷款的门槛越来越高。而规模化发展，使房地产开发对资本金的需求更加迫切，以每五年10倍的速度增长。加拿大宝佳国际建筑师有限公司北京首席代表高志在“2007博鳌房地产论坛”上指出，我国的房地产企业太多，香港只有10多家大开发商，而北京就1000多个开发商，需要进一步整合。王德勇认为，适当的调控有助于行业的优胜劣汰，涅槃重生，一线的房地产公司前景更优。2010年，房地产将成为百亿企业的游戏。

　　房地产企业依靠资本市场取得较大成就

　　面对间接融资受限，一些房地产企业选择了资本市场的直接融资渠道。近一年来，有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场，境内上市、境外上市、IPO、借壳、资产注入、整体上市等等，一个个融资渠道被挖掘出来。

　　资本市场的迅猛发展也为有实力的房地产企业打开了机会之门，万科、富力、雅居乐、碧桂园、龙湖等企业，一个个财富传奇在上演。今年4月，广东顺德地产商碧桂园在香港联交所挂牌上市，25岁的大股东杨惠妍以667亿港元的身价，成为新一代内地女首富。李晓东认为，房地产行业的并购整合是行业趋势，房地产企业通过资本市场规模化发展，将产生新的机会和利润增长点。

　　上海中锐控股集团有限公司常务副总裁毛恩在“2007博鳌房地产论坛”上说，中小企业抓紧时机壮大自己，只有上市房地产才能生存下去，如果有创新，仍然可以拿到地。

　　北京华远集团董事长任志强在“2007博鳌房地产论坛”上地说，“如果我们上市以后，未来的10年20年我们就发展得更好。”李晓东认为，资本与房地产行业紧密结合之后，将形成中国特色的房地产金融。鼓励一些优秀的房地产企业去上市，对减少股市的泡沫也是有好处的。站在房地产角度来说，中国A股市场能够上市一定是非常好的时机。

　　借助资本市场或将发展成万亿元房企

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析指出，假定中国的房地产业还有20年的黄金发展时期，假定未来每年的市净率、净利润率、股利支付率、外部股权融资率、资产周转率等指标在未来20年保持不变，或者波动较小，其均值等于过去五年的均值，则“万科”、“陆家嘴”、“北辰实业”等A股上市公司，将分别在2018年、2024年、2025年，市值达到万亿元。

　　目前来看，我国上市的房地产公司，其资产规模、收入规模、利润规模，与美国相比，差距还是比较大的，我国上市房企还有较大的发展空间。但是，房地产企业要不要规模化？规模化发展，必然导致寡头经济。我国房地产业已经出现十分明显的寡头现象。

　　海润国际董事局主席林勇说：“我今天感觉到中国地产是向垄断趋势发展，大的地产商，以追求高额的利润，占用了大量的土地资源”。目前，囤积居奇、圈地待涨、捂盘惜售现象已经出现。长此以往，必将造成尖锐的社会对立，埋下不安定的种子。东欧国家和俄罗斯的教训证明，巨大的资金在少数寡头手里，一遇危机或其他风吹草动，资本将立即外逃，导致金融危机，贻害整个社会。