新华社报道说,目前房地产市场存在的问题:一是90平方米以下的中小户型住房需占总面积的70%以上的调整目标没有实现;二是中小户型供应量仅有二三成。为什么开发商都做大户型,不喜欢做小户型?我想原因之一是大户型利润肯定比小户型高。
做房子第一成本就是地,然后是营造成本、建材成本,规划和设计这些其实相对便宜得很。这个算术很容易做:把地价、设计费用、营造费用、营销费用全部加起来,按照面积摊到住宅的每平方米里面去就是住宅的基本单价。其中,营造成本提高得有限,何况现在建材价格越来越透明。设计费用,除了找超级大师来操刀,也有限。因此,造成楼盘价格上升的几个因素中,土地价格、开发商索取的利润比例是最大的两个因素。
土地价格越来越高,是控制土地的政府部门在土地越来越稀缺的前提下提的。除非政府本身建造的项目(比如水库、公路、机场之类)要动迁,政府会批出廉价土地建造搬迁住宅之外,土地价格基本没有下跌的可能。
那么剩下来影响到房地产价格的要素,就是开发商的利润空间了。利润率有多高?没有一个标准的指标。上海“汤臣一品”卖到10万元/平方米,利润泡沫化严重。不过,现在开发的过程越来越透明,客户也越来越清楚楼盘的合理价格是多少,所以开发商需要用做“豪宅”等一些方法来提高利润的空间。
如果70%的住宅产品都在90平方米以下,第一没有办法用“大户型”的面积卖出价格;第二是因为户型偏小,设计投入太大不值得,因此设计往往趋向实用性为主;第三是考虑到土地成本,这类楼盘往往不会在位置非常好、价格非常昂贵的地方开发,地点上一般都在比较不是那么理想的位置。如果地方政府要求必须在所有盘里达到这个指标,就算是不得已,方法就往往是把这类小户型做成高层,把容积率在高层化解,留出地来做户型比较大的联排别墅、洋房,把利润从那里赚回来。而做法则往往先做后面这些贵的,利用贵的刺激高层、小户型的价格,再图利润。
其实,这种情况在西方国家近十多年来已经屡见不鲜了,原因倒不是西方也有这样的政策,而是他们认为户型单一的社区缺乏生命力,没有社区氛围,因此提倡“新都市主义”。具体来说,就是在同一个盘里面,有大、中、小不同的户型,有高层、中层、底层、洋房结合。这样,一个住宅区就如同一个小社会,各种人都有。
因此,我们开发商中一些用来对付90/70的方法,是歪打正着地对了国际开发的时尚了。
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