北京经适房交易调查：烫手的山芋

　　面对日益高涨的全国房价，中国住房改革进入新的节点。

　　1998年提出的高、中、低收入分别购买商品房，经济适用房的政策开始全面改变。各地的细则政策正在酝酿出台。

　　而现实是房价仍在快速上升。8月， 36个大中城市一、二、三类地段的普通商品房住宅均价较上月分别上涨0.7%、1.7%和0.6%。

36个大中城市经济适用房住宅平均价格，则出现了较上月下降1.2%的新变化。

　　政府的关注点已经转向提供公共物品，与此同时，用政策来规范市场秩序，促使市场信息公开化显得愈发紧迫。

　　9月4日，位于北京东花市那个灰色的大楼人流如织。

　　这里是北京市房地产交易中心，是北京唯一办理经济适用房购买资格审核的地方。

　　目前经济适用房审核仍然继续，申请资格延期的章也照盖不误。这与传说中北京将停止经济适用房资格审查，为此市民大排长龙的景象不同。

　　但在北京规模庞大的经济适用房房所在地——天通苑某二手房交易处的信息表明，目前经济适用房交易大幅下降。

　　空荡荡的售楼大厅，更显市场的冷清。交易员表示，可能是新的政策出台，导致市场观望。“具体情况要看政策的细则下来，到时候是什么情况就不好说了”。一个交易员说。

　　这个交易员所说的政策，是8月13日中国政府网公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》，俗称24号文）。早在8月1日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过《意见》。

　　该《意见》规定，经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。并规定“购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。”此外，经济适用房交易也需先由政府回购。但购买经济适用房满5年，购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。

　　该《意见》，也规定，“凡过去文件规定与本意见不一致的，以本意见为准。”

　　该政策引起各种版本的理解。据此天通苑二手房买卖交易人士解释：购买满5年的二手经济适用房，无需北京户口；购买5年内的则需要北京户口，年薪不超过6万，并出具审核表。

　　一些分析人士则表示异议，认为所谓“完全产权”的经济适用房也并非商品房。

　　根据24号文，经济适用房购买对象是低收入家庭。1998年规定中低收入家庭购买经济适用房的政策被叫停。而北京已试点新的经济适用房购买政策。

　　而到底对这些政策如何理解，由于各个省市的配套细则没有出台，政策真空导致各种鱼龙混杂的情况。

　　调查由此展开。

　　变化的形势

　　从1999年以来，北京就开始出现各种经济适用房炒房者。

　　北京最大经济适用房区域天通苑的二手房价格，近几年就像火箭一般连续几年上蹿。它当年的开盘价格只有2650元每平方米。但就在天通苑地区，劳斯莱斯·宾利汽车时有所见。

　　炒房者一为购买经济适用房者，涨价后销售套利。二是经济适用房号的转卖者。其中2005年仅仅一个百环家园的经济适用房号，就由8万炒到11万，再到14万。而即使如此高的价格，由于售价只有周边房价一半，仍然非常有吸引力。

　　但是形势已经发生变化。

　　对这一点，房地产中介感受很深，他们不得不加大推销力度。

　　天通苑一家二手经济适用房的女交易员坦陈， “在几千套房子中，最多有十套八套是满5年的，而且都是大户型”。因此，5年以上的具有“完全产权”的经济适用房非常稀少。

　　她提醒说，有经适房购买资格，并经审核的人，应该赶快购买经济适用房。因为新的政策规定只有低收入家庭才能买经适房。因为按照新的政策中等收入家庭不允许买经济适用房。

　　如果不具备经适房购买资格，买满5年的经济适用房，也是一种选择。

　　不过，感到困惑的人越来越多。买二手经济适用房的人也因此大幅下降。一位销售人员抱怨，可能是一些人感到近期细则将出台，“现行规定的确卡了很多人、销量也下降了。”

　　而一个拥有经济适用房购买审核表的人告诉记者，自己还是对于政策不明朗，因为新政策规定，买了商品房的人不能再买经济适用房。那么以前买了商品房、经济适用房的人怎么办？有了商品房，但是有经济适用房资格的人，是否还可以买房呢？

　　建设部一位房地产权威专家表示，现在来看，对于是否追究以往既有经济适用房又有商品房的回购问题还没有办法明确，各地的情况也不一样，要看北京市建委的文件。“对于如何分配、如何回购、如何实施所有问题都要等待各地细则出来方见分晓。5年内外的问题24号文出来之前也有规定，这次需要一个细化”。

　　“按照24号规定，经济适用房是不得上市交易的，但是各地情况不同、细则也没有出台，所以在这个之前是有一个空当在的。”他说。

　　由于政策不明朗，二手经适房市场观望气氛相当浓重。中大恒基市场研究部统计，今年7月份，回龙观、天通苑一带未满五年的经适房成交量同比下降了三成。进入8月份以来，降幅进一步加大。

　　中大恒基市场分析人士认为，回龙观五年内经适房成交量骤降的原因，除了产品价格一路走高制约了购买力外，主要还是受到政策的影响。

　　首先，五年内经适房的买家必须是符合购买经适房条件的家庭，但目前资格审核更加严格，导致客群减少交易下滑。其次，政府近期对经适房再上市明显采取限制态度，预计近期还将出台干预政策，导致市场观望气氛浓重，成交量下挫。

　　中大恒基回龙观门店反映，24号文出台以来，每日前来咨询此事的人相当多。“光是咨询电话一天就有10多个，还有很多客户上门询问。”来咨询的人当中以买家居多，都是怕买了经适房后政策变化会带来损失。少部分卖家担心的则是未满五年经适房停办交易过户，无法出手。

　　烫手的山芋？

　　拥有经济适用房，是否成了一个烫手的山芋？

　　刘女士拥有北京天通中苑两室两厅两卫，建筑面积128㎡，南北朝向，售价对外宣称是65万，约合5078元/㎡。

　　这个房子要到2007年10月15日才能入住，目前房产证尚未拿到。她现在铁了心要把这套经济适用房卖掉，哪怕赚不到钱。

　　根据她的测算，这房2006年年底刚买时是2650元/㎡。如果现在约合5078元/㎡，可以大赚一笔，但是如果5年内出售的房子政府要回购的话，就等于“竹篮子打水一场空”。

　　在她给出的卖房信息中，有一条注明“买方有经济适用房审批表”。但是这套还未出售的房显然也在24号文规定的“5年之内”。按照新的24号文规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

　　她给出的价格显然不算高。在天通苑100多平方米的二手房价格表中，卖到6000元一平米很正常。“现在我也在每天研究这些政策，很模糊，也有风险，所以这房子很便宜，不然我就要卖80万了。”她表示。

　　她自己解释说，这个房子是可以卖的——新政策中说，对原有的经济适用房“优先”回购，没有说“必须”，所以她认为这套房子是在“安全范围”内。尽管以前也规定5年之内的经济适用房不得过户、只能平价转让，但是现实与设想并非一样。

　　与刘女士相比，已经买经济适用房满了5年的秦女士心情不错。

　　秦女士的经济适用房是2001年购买，已经在5年之外，所以这套位于天通东苑、124㎡、南北朝向的房卖价为85万，约合6777元/㎡的房子，已经可以自由上市交易了。

　　秦女士说，这85万是她自己净得部分，在购房过程中购买方还需交纳10%的土地出让金及其它一些税费约五六万元。“这套房子下来90万元左右，但是已经很值了。政府有一个指导价格是3600元，但是谁都想挣钱啊！这房子现在完全可以按照商品房出售。”她说。

　　相对于商品房来说，这套房子具有很大的吸引力，用秦姓女士的话说，价钱便宜，而且你没有户口照样可以买。

　　目前天通苑地区周边的商品房价，和北京整个地区的房价走势一致——北京5环以内的商品房价格为万元每平方米。

　　“合同签订的时候我们自有办法，到时候有完全产权。”秦女士说。

　　这里的“自有办法”在中介公司得到了确认。某中介知情人士称，对于这种情况，需要在合同中加入备注，注明房子的价格是按照国家规定的，但是“购买房自愿另外出XXX钱当作装修补充费/补偿款等。”而补偿款就是房屋实际售价与国家规定售价的差额。

　　首都经济贸易大学房地产研究所所长张跃庆对此现象表示了异议。

　　“政府回购也好、现行的市场出售也好，经济适用房都不应该按照商品房的销售来界定。”他指出，经济适用房是作为政策性、保障性住房与商品房不同，不是任何人都可以买的；另外政府优先回购，政府可以考虑成立专门的管理机构，或者委托某些机构去执行。

　　“在新政策出台之后、细则政策实施前，必然有真空期。”他说，“因为各地情况不同，细则出来后肯定也不同，所以要等待细则出台来规范这些市场行为。”