价格涨得快交易费用高 想买二手房也不容易

　　本以为自己可以负担首付，但最终还是靠父母的支持，刘畅才买下了一套二手房。

　　8月底，刘畅打算在北京东四环附近买房。因为积蓄有限，他把目标锁定在小户型二手房。在中介的推荐下，他看中了一套建筑面积近50平方米的一居室，报价60万元。

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算下来，这套房单价为12000元/平方米，比起这个区域已经超过16000元/平方米的新房均价，这套2004年的房子还比较划算。

　　“按我最初的计划，90平方米以下的房子贷款最高可以达八成，只要首付12万元，加上我需要分担的中介费和税费，总共不超过15万元就可以拿下来，自己就能负担。”刘畅很快就付了订金。

　　然而，中介公司的工作人员算了一笔账，刘畅才发现需要一次支付的费用远超过15万元。按规定，房龄在5年内的二手房交易必须缴纳房价总额5.5%的营业税，1.5%的契税(普通住宅、公寓和高档物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税。总的算下来，5年以内的二手房交易应付各种税款达到房价的8.1%。

　　此外，二手房交易的成本还包括3%的中介公司代理费，以及3000元的贷款服务费和3000元的过户费等费用。由于大部分房源都在中介手中，且二手房交易手续极为复杂，因此这笔费用也省不掉。最终这套二手房的实际价格将近70万元。

　　实际上，按国家规定，营业税、个人所得税应该由卖方承担，而中介费等费用应该由买卖双方分担，其中卖方分担的多一些。然而，链家地产某门店店长牛小姐告诉记者，目前几乎全北京的二手房交易报价均为净价，也就是说所有税费都由买方承担。“现在二手房市场是典型的卖方市场。所以无论增加什么税费，最后都由买房人买单。”

　　贷款额度低、手续繁杂

　　由于卖方同意避税，刘畅看中的这套房子最终以该区域最低过户指导价6000元/平方米“成交”，即买卖合同上签订的成交价格为30万元，另外30万元在另一张“补充协议”中体现。这样，刘畅就能节省一半的税款。加上中介代理费等各种费用，刘畅总共需要额外支付约49000元的税费，达60万元房价的8.1%。

　　据中介公司工作人员介绍，由于担心房价未体现在合同中有可能带来的风险，许多卖家是不同意避税的。这样的话，只能严格按照60万元的成交价计税，负担会大很多。

　　按刘畅的计划，加上首付的12万元，他需要一次付出近17万元，“勉强还能行。”然而，银行的贷款规定差点让他打消了买这套房的念头。

　　虽然税费按照成交价格征收，但二手房的贷款额度却按照银行的评估价决定。刘畅所购房的小区评估价格约为9000元/平方米，即使90平方米以下最高能贷八成，刘畅最终能贷的款也仅36万元，首付款至少24万元。这样，刘畅必须为这套房子一次付出近29万元，比预期多了一倍。

　　而住房公积金贷款由于办理手续复杂，放款慢，多数卖房者不接受这种方式。这样一来，相对于新房，二手房的贷款成本也更高。

　　“本来打算暂时放弃了，但银行说近期有可能将最低首付提高到四成，到时候能贷的款更少，房价也涨了，就更买不起了。”无奈刘畅只得向父母伸手借钱。

　　物业税或能解开“死结”

　　“现在二手房价格涨得很快，总价并不低。加上超过房价10%的各种税费，买房人的负担确实很大。”中大恒基工作人员陈先生告诉记者，这么高的交易成本，吓退了不少真正想买房自住的人。

　　叶斌是一个在房地产市场上摸爬滚打多年的“炒家”，近两年，国家不断增加二手房的交易成本，对他的影响却不大。“现在二手房市场供不应求，有时候一套房子会有二十几个买家抢。不管增加什么税费，到时候房价一涨，转手一卖，全都是下家承担。我该赚多少还是多少。而且这两年，好像税费越增加，房子越好卖。一般投资者的资金都比较雄厚，即使真的要承担一部分税费，问题也不大。苦的是那些资金有限又急需房子的人。”

　　北京师范大学房地产经济研究中心主任董藩认为，近年来，国家对二手房交易开征营业税、个人所得税等税费，提高二手房交易成本，初衷是为了增加卖房者的负担以打击投机性购房、引导投资性购房。然而，在二手房供不应求的情况下，最终大多数税费都转嫁到购房者身上，严重增加了购房者负担。这导致许多购房者转而购买新房，加剧了市场上新房的供不应求，进一步推高了房价。“增加成本，可能打击了投机，却限制了二手房交易，导致存量房无法盘活为有效供给，加剧了供需矛盾；降低成本，则很可能导致投机性需求更加旺盛，造成新的不公平，也会推高房价。”

　　“要解开这个死结，物业税将是一个很有效的办法。”建设部政策研究中心一位专家告诉记者，有关部门正在加紧研究改进物业税等住房保有环节税费，争取尽快开征。“一旦开征物业税，意味着手上的房子越多、越大，每个月要缴纳的税金就越多。这将对炒房者的行为产生巨大影响，加快存量的流转和盘活。”

　　链家地产的牛小姐认为，在当前的二手房市场上，购房者可以更多关注5年以上的二手房。“5年以上的房子不需要支付营业税和个人所得税，对资金有限的购房者来说应该是不错的选择。如果仔细挑选，5年以上的二手房中也有很多性价比很高的精品房源。”(王炜徐笑古) (来源：人民日报)