安居策：香港公屋启示录(图)

安居策之三

　　·编者按·

　　8月下旬，全国城市住房工作会议决定：加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。

　　“新政”将“保障性住房”提到了前所未有的高度，“重市场轻保障”的住房模式有望转变。

　　而就在香港地区，大约有一半的人口住在公营房屋中，香港的公屋制度因此被公认为有效保障居住的典范。

　　针对内地的房屋发展情况，香港的公私结合发展的模式更具有现实借鉴意义。当然，内地与香港的居住环境以及社会状况不同，面对的住房问题亦有所不同。

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　　本报记者　谭璐　香港报道

　　在香港岛南面的薄扶林道，坐落着分别建于1967年和1970年的租住公屋——华富一村和华富二村。香港建筑师学会为参加7月份香港书展的海内外作家安排了一次“地标之旅”，华富村与古董店林立的中环荷里活道、数码港、赤柱海景一起，成为参观地点之一。

　　把公屋列为香港的地标，可见建筑师们的良苦用心。“香港的出租公屋虽然造价不高，但是建筑设计上仍然考究，这栋楼的通风就相当好。”建筑师学会的成员祁宜臻告诉本报记者。

　　香港目前大约有一半的人口住在公营房屋中，其中约30％的人口住在出租公屋，另外约20％的人住在政府出售的居屋(“居者有其屋”计划兴建的出售房屋)，而且申请入住公屋的轮候时间平均不超3年。香港的公屋制度因此被公认为有效保障居住的典范。

　　香港的住房政策起源于一场意外的大火，也因而意外地建立了亚洲第二大公营住房系统。1953年九龙石硖尾一场大火之后，港英政府为了安置数万个流离失所的家庭，开始大规模建造“徙置楼”，从而开启了香港公共住房政策的序幕。

　　在香港的房屋体系中，房屋委员会和房屋署扮演了重要角色。香港的房屋政策事务由政府总部的运输及房屋局负责。而在公共房屋方面，政府成立了法定机构——香港房屋委员会(房委会)，制定和推行公共房屋计划，而房屋署是房委会的执行机关。

　　香港房屋署的发言人对本报记者表示，香港现行的房屋政策与整体社会的发展息息相关，是采取一个开明和公平的制度。相信其中正在实施或曾经实施的制度，比如“轮候册的制订”、“居者有其屋计划”，“配屋计划”等，可以为内地提供不同的参考价值。但是内地与香港的居住环境以及社会状况不同，相信面对的住房问题也有所不同。

　　公屋：严格准入与退出

　　香港的公营房屋政策，主要是为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭提供出租公屋单位。而且每个公屋小区基本配备了完善的商场、停车场、邮政，以及教育娱乐设施，成为低收入家庭争相申请的居所。

　　香港房屋署发言人对本报记者表示，“因为公屋资源有限，我们必须确保其合理分配，并有公屋轮候册的安排。轮候册申请人必须通过收入以及资产限额的审查，在香港住满7年，并且没有私人住宅物业。针对收入和资产限额，房委会也会按照最新的经济数据按年修订，确保真正有需要的人士才能入住公屋。”

　　房屋署的网上资料显示，如果是普通3人家庭申请租住公屋，家庭月收入不能超过1.2万元，家庭总资产净值不能超过31万元。(根据香港今年上半年的统计，香港家庭每月收入中位数为1.7250万港元。)

　　根据房屋署提供给本报的资料，一般住户如果在公屋住满十年以上，需要申报其家庭收入，如果家庭总收入超过规定限额的两倍和三倍，就要分别交纳1.5倍和2倍的租金另加差饷(香港对楼宇或物业征收的间接税)。如果家庭总收入超过限额的三倍，而家庭净资产又同时超过有关限额，住户就必须迁出公屋。“我们也从加快公屋流转方面着手，确保只有真正有需要的家庭才能获得公屋的资助。”房屋署发言人说。

　　为了达到土地供应平稳，香港政府尽量弹性地处理土地供应，集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。公共房屋的建设模式有两种，第一种是政府招标，委托小型私人发展商建造，像长江实业、新鸿基这样的大型发展商，很少参与公共房屋的建设。第二种是政府和私人合建居屋，在1978年之后大概有5～6年的时间曾经采用过这种模式。但后来发现效果不理想，小型发展商们表示，完全按照政府规定的规格建立公屋，根本无利可图，逐渐失去兴趣。

　　此外，香港政府也对公屋进行户型控制，讲究建设小户型。申请公屋时，4口人只能申请到30多平方米的一间公屋，7至8口人可以享有60平方米以上的三室。

　　房委会在1988年由政府资助转为自负盈亏的财政独立机构。目前房委会以内部衍生的资金收益，推行公营房屋计划。2005年，房委会通过出售大部分零售和停车场设施，套取现金340亿元，此外，房委会从2007年开始分批出售此前剩余的居屋，所得的收入也会提供额外的资金用于兴建公屋。

　　从今年8月开始，60多万公屋居民可获减租11.6％，每户平均租金将由1480元减至1310元，并在28个月后至2010年，透过可加可减机制首次租金检讨，估计房委会将少收约32.9亿元租金。不过房屋署发言人表示，房委会认为有能力应付此次减租，长远来说，透过可加可减机制，租金可以按照公屋住户收入的变动而调整，不仅可以确保租金为住户所能负担，房委会的租金收入来源也更为稳定，有利于公屋计划的长远发展。

　　金融风暴之后：领汇事件

　　50多年以来，香港的住房政策经历了多次调整。

　　香港的住房政策建基于1987年制定的第一次“长远房屋策略”，主要两个方向的策略，一是政府为有住房需要的低收入人士提供廉租房，二是政府有限度地兴建较优质房屋，卖给中等收入家庭。1997年第二次“长远房屋策略”也重新肯定了鼓励自置物业的方向。而在2002年以来，香港房屋政策朝着三大方向发展——只提供含公共资助的出租公屋给有真正需要的人士；政府避免直接参与私人物业市场的投资及供求活动，如停止资助“自置居所计划”。此外，政府积极扮演市场促进者的角色，如增加市场透明度以及减少限制。

　　事实上，在亚洲金融风暴之后，香港房屋市场的变化以及住房政策作出的相应调整具有深远意义。

　　香港城市大学公共及社会行政学系副教授李健正告诉本报记者，1997年金融风暴以后，香港楼市泡沫破灭，经济陷入困境，发展商建好的商业房屋无人问津。

　　发展商开始抱怨政府，因为政府每次推出居屋时，反应热烈，但是私人发展商的房子卖不出去，发展商说政府“与民争利”，说政府不应该赚发展商的钱。

　　“居者有其屋”计划是在1978年成立的，政府免费拨出土地，为中等收入阶层建立居屋。居屋的楼价只是市场价格的一半而已，相当优惠。

　　居屋数量开始增加的时候，并不是香港楼市最低迷的时候，亚洲金融风暴之后的两三年，效果才开始显现。当时一些房地产发展商认为，香港政府应该放弃居屋政策，让“夹心阶层”去购买跌价后的商品住宅，发展商觉得“夹心阶层”即使买不起中心地带的房屋，也能承受新界等偏远地段的房屋价格。

　　事实上，购买居屋和买商品房屋的人群并不相同，但是发展商在2003年给政府相当大的压力，所以在2003年宣布停止售卖居屋，即使建好的居屋也要暂时“冷藏”起来。不过最近两年经济好转，楼价上升，政府从今年开始逐步把之前建好的居屋重新推出市场。现在香港的私人发展商对此不再有异议，因为楼市兴旺，对价格影响不大。

　　其实从1978年到2004年间，售卖居屋为香港政府带来了不少收入，可以补贴出租公屋的费用。因为出租公屋的价格很低，政府需要倒贴资金。这种跨阶层的补贴使政府不需要额外拿出资金来维系公屋制度。但2003年停售居屋之后，政府不久就出现房屋财政困难，因为出租公屋每年都要贴钱进入，此前的盈余很快用完。

　　为了解决财政赤字，香港政府于2003年成立了领汇基金(LINKREIT)，上市资产主要是香港房委会旗下的物业，包括151个房委会旗下的商场和178个停车场。领汇IPO募集资金233亿港元，加上超额发售部分，总募集金额约300亿港元。人们共同拥有了政府的房屋资产，政府就有了继续发展公共房屋系统的资金。但是当时有人认为，资产是房委会的，政府继续建居屋就好了。当时两位香港老人卢少兰和马基召，向香港高等法院申请司法复核，要禁止房委会将资产注入领汇，迫使领汇搁置上市，成为轰动一时的领汇事件。现在时过境迁，领汇已经上市，过去的争执似乎已经告一段落。

　　适逢整个中国经济起飞，港股看好，香港居民也乐意集资。李健正说，所以领汇反而成了香港的新型公共房屋政策模式。