漩涡中的新恒基

　　东北世贸广场的真相浮出水面，导致*ST金泰于8月31日开始跌停之旅。

　　8月31日，有关媒体报道，东北世贸广场不仅属于“无照经营”，而且早已被辽宁省建设厅勒令停工。

　　号称“东北第一高楼”的东北世贸广场，是被注入*ST金泰的9个项目中的第三大项目，相应标的企业去年底净资产约为10.8亿元，约占全部注入资产项目净资产的13.6%。

　　消息一出，8月31日当天*ST金泰惯性以涨停开盘10分钟后跌停，每股瞬间损失2.54元。从天堂到地狱，仅用了2分钟时间。

　　东北世贸广场于是被推倒了风口浪尖上。同时，对新恒基自身的种种质疑也不绝于耳。

　　“无照经营”之辩

　　媒体报道称，6月8日前，辽宁省建设厅督查组在检查中发现，东北世贸广场在尚未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、施工图未经审查合格、监理人员长期不在施工现场、施工单位项目经理和安全员没有有效合法证件、未给作业人员办理意外伤害保险的情况下，非法施工，主体工程已经完成7层。

　　督查组在督查中还发现施工现场管理混乱，作业区、办公区、生活区三区不分离，很多作业人员没戴安全帽。督查组对其下达了“暂时停止施工决定书”。

　　新恒基高管告诉记者，公司已于8月底拿到了消防审批和开工证，加上工程去年开工时本身就有的土地证、规划许可证、规划设计图，项目所需证件已经完备。

　　多名房地产业内人士也承认，边施工边审批在工程建设中是很常见的现象。

　　2003年，沈阳市决定修建“金廊工程”。金廊即“中央都市走廊”,是沈阳城市发展战略中的核心概念。

　　金廊工程全长12公里，平均宽度1－2公里，总面积17.7平方公里，沈阳市雄心勃勃计划将其打造为辽宁省行政文化中心、城市政治经济中心和国际金融文化产业中心。

　　而东北世贸广场则是“金廊工程”的龙头工程。2003年10月6日，东北世贸广场举行了隆重的奠基仪式，“东北第一楼”开始破土动工。但直到2006年，这座东北第一楼才正式开始施工。

　　新恒基拿下东北世贸广场项目后，沈阳市政府要将其建设成东北的标志性建筑，要求高度超过300米。

　　新恒基以320米的高度完成招标设计，其后由于沈阳没有盖过超高高度的楼盘，超过100米的建筑当地政府没有审批权。经过一年多的沟通协调之后，2004年9月，有关方面终于对该项目开了绿灯。

　　2005年底2006年初，新恒基方面重新以260米的高度进行了项目招标设计，并进行报批。高度没有问题之后，消防又卡了壳。超过200米高度的楼盘，当地没有权力批消防证。这一项目上报给公安部消防局。

　　经过三个月的犹豫，2006年9月，公司决定，由于项目已经取得了开工证，且外观、高度和结构都已经确定不会再变的条件下，边施工边审批。

　　根据施工计划，2007年完成百米塔楼和裙楼，2008年完成百米塔楼的装修和280米结构的外立面，2009年完成主塔的装修。

　　新恒基资金链

　　新恒基资金链紧张！市场认为，得出这一结论有以下几条理由：

　　其一，拟注入的9项资产中仅有三项商业地产已经正式运营，即静安中心、北京鹏润大厦与北京新恒基大厦，三个项目建筑面积合计34.9万平方米，仅占全部项目建筑面积的12.32%；而其他建筑面积巨大的沈阳新恒基第一城、东北世贸广场与沈阳水岸银座尚未完工，该三个项目分别是2005年9月份、2006年3月份与2007年3月开工。“三个项目同时运转需要30亿资金。”有业内人士如此估算。

　　其二，9项资产的资产负债率平均只有百分之十，在地产行业平均负债率为50％的情况下，新恒基自身是否充当了旗下各项目财务中心的角色，从而导致周转出现问题？

　　其三，定向增发如果有现金入账，一般流向上市公司，但在新恒基的方案中，拟注入资产未经审计粗略评估为246.65亿元，预计向新恒基方面用以认购本次发行股份的资产价值约为221亿元，计划向其他特定投资者募集资金25.65亿元。这25.65亿元流向了大股东新恒基的口袋。

　　对此，接近黄俊钦熟悉新恒基运作方式的人士说，三个大型项目一起运转固然需要数十亿资金，但是资金是分批投入的，先期只需要10％，中期再需要30％，“三个项目同时运转只需要15亿资金。”

　　对于偏低的资产负债率，公司高管只对记者说，每个公司有每个公司自己的策略，“从银行拿资金也是需要成本的”。

　　至于方案设计为何现金入账大股东新恒基，公司高管略显气愤：“因新恒基房地产整体资产注入后将导致大股东股份比例超过90％，为解决新恒基房地产整体上市的同时，达到上市公司有关法律法规的要求必须引进特定投资者。”“这是为了避免丧失上市地位。”

　　整体上市则是证监会今年力推的工作。“公司其实特别不愿意引入特定投资者，他们前期一点风险都没有承担。”

　　新恒基对拟注入资产的单价估计偏高，是市场的另一重质疑。

　　国信证券房地产行业分析师方焱对媒体表示：“沈阳世贸广场项目本来就不值这个钱，一些庄家借助消息猛拉股价，但实际上这只股票的价格不应该超过10块钱。”

　　业内人士表示：“公司自称估值246亿元纯粹是瞎扯。”在沈阳这样一个二线城市，总面积不到300万平米的项目，每平米要赚到7000-8000块钱，根本是不可能的。即使按照100亿的市值来计算，也很难挣到这么多钱。

　　对此公司工作人员只简单回答说：“地产项目的估值采用的是现值法。”公司一位高管认为：“*ST金泰的定向增发预案，注入新恒基集团所有的地产类资产，其中存量的商业地产占相当分量，极具投资价值，被描述为‘烂项目’简直是匪夷所思。”

　　公司的公告说，将于8月底完成拟注入项目的审计工作，这位高管说：“至于审计工作，由于新恒基属于外资企业，目前还不便于披露。”

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