徐汇 资料图⊙本报记者 唐文祺
“豪宅”这一物业类型自在上海诞生以来，一直以不断刷新纪录的销售价格来证实自身价值。而相较于将豪宅一售了之的获利方式，如今越来越多的开发商及投资机构，更愿意采取“长线”出租的方式进行收益。
“供应的日益稀缺、物业抗跌性强、升值潜力大、获利时间长等各种利好因素，都是促使开发商或投资者愿意采用出租的主要原因。”世邦魏理仕上海住宅项目营销部高级董事陈炜表示。
开发商惜售长线持有
在上海浦东新区小陆家嘴区域的沿江豪宅中，汤臣一品和鹏利海景属于占据地理位置最佳的两大楼盘。前者由于开出了高达11万元/平方米的“天价”成为市场关注焦点；后者则由于入市策略始终未见明示，增添了几分神秘色彩。
据汤臣集团刚刚披露的2007年中期业绩，汤臣一品的4栋住宅大楼中，除了业已入市销售的两栋之外，另外两栋则保留出租使用。此外，汤臣集团方面称，今年第三季度将推出其中一栋共74个单位投入出租。一时间，这个中国公寓“楼王”的租金水平被外界揣测不已。
与此同时，中粮集团旗下的鹏利海景同样不甘落后。这个紧邻汤臣一品的楼盘，虽然结构封顶已有相当长的时间，但开发商一直并不急着推向市场。因此，关于该盘究竟是采取销售还是出租的话题，始终不绝于耳。最终的策略确定，是由一份仲量联行提供的报告揭开谜底。该报告中提及，鹏利海景决定停售房源，将其全部350套房源转为酒店式公寓出租。接下来，新加坡星狮地产旗下酒店服务式公寓运营及管理品牌，即辉盛国际管理有限公司正式入驻鹏利海景，该盘的出租策略才算是真正浮出水面。按照该盘公示的对外号码，记者致电询问进展。接电话的工作人员确定了“鹏利海景将全部采用出租”的方式，并将于明年3月份推向市场，但具体的租金定价仍未定。
据上海汉宇房产浦东陆家嘴区域董事邓阳介绍，目前浦东新区沿江豪宅的租赁市场表现较为平稳，根据房型大小，租金水平一般在2000美元至8000美元/月不等。如财富海景的3房，每月租金在6000美元至8000美元左右，仁恒滨江花园的3房则可在每月3000美元至4000美元上下，世茂滨江花园的3房则在4000美元/月。
关于市场最为关注的两大豪宅租金问题，有业内人士表示，如果根据其房型和地理位置来进行推算，鹏利海景的“条件”与财富海景较为接近，因此很有可能会采取与市场价格相近的租金。“而汤臣一品房型面积较大，配套设施标准高，所以可能还会更高一些。”该人士表示，但他也承认，酒店式服务公寓的服务软件是影响租金的重要因素之一，因此也不排除最终定价可能会高出市场价格许多。
外资看好“双赢”格局
据仲量联行提供的资料，2007年第二季度，上海高端公寓租赁市场需求一直保持强劲。由于从事金融业、制造业、零售业以及专业服务行业的公司在扩张方面表现活跃，更多的外籍中层管理人员被派驻上海。以此为背景，2007年二季度高端公寓的空置率比上季度下降了1.3%。受到强劲租赁需求驱动，上海高端公寓市场的平均租金出现了轻微上升，比上季度上升了0.3%，达到每平方米每月人民币 117元。与此同时，机构投资者对酒店公寓市场表现出持续信心，如高盛购买了长宁区的花园广场，而雅诗阁集团则购买了浦东金桥地区的盈标花园酒店公寓。
对于这些刚刚购入项目的外资来说，其最终的租金定价尚未明了，但早先购置并已推向市场的投资项目租金水平，应该可能作为获取投资回报率的参考。基汇基金以6亿元收购了上海顶级豪宅翠湖天地御苑18号公寓之后，已在去年将改装之后的“成品”推向市场招租，其平均月租金约为350元/平方米/月，从１室的3.2万元到3室的6.5万元不等。而周边个人投资出租的翠湖天地御苑两房平均租金为3200美元至4500美元/月，三房平均租金为5500美元至6000美元/月，其投资年回报收益率也可在4%至4.5%左右。显而易见的是，投资机构的收益回报率将会表现更高。
世邦魏理仕上海公司住宅项目营销部高级董事陈炜表示，外资购买物业的意图除了豪宅本身的特性之外，还加上了人民币汇率变化的因素。对于这些投资机构来说，在中国房地产市场购置豪宅能得到更多回报，即汇率与资产双双上升的盈利空间。
（来源：上海证券报)
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