广州迎来土地盛宴地产大鳄决战九月

□本报记者 王成盛 广州报道

　　
　　
　　本周二，广州迎来有史以来规模最大的一场土地“盛宴”，公开拍卖14块商住用地，包括了番禺、花都、白云10宗商住地块，一宗大学城购书中心地块以及越秀、海珠3宗烂尾地块，总用地面积近70万平方米，预计可提供约1.04万套中小户型住宅。而加上本月初和随后将要进行的三场拍卖会，预计整个9月广州市政府推向市场的土地面积将达到140万平米。

　　
　　高房价逼迫政府出重手

　　
　　广州市于今年3月底出台了“穗七条”，其重点之一就是加大经营性商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾，并抛出一个几乎让市场惊诧的数字：2007年的土地供应量将达到5平方公里，足足是过去两年供地量的两倍。但上半年的进展未如理想，市场也一再对广州市政府的能力表示怀疑。

　　
　　下半年刚刚开始，广州明显加大了土地供应量和加快了供应速度，到8月31日为止，广州共成交近72万平方米的居住用地。到了9月，更一举推出住宅地块140.3万平方米，一场空前壮观的“土地盛宴”由此展开，但这个盛宴的背后，不难看出政府与房地产商之间的暗中角力。

　　
　　广州市政府之所以一次性的向市场抛出如此大量的土地，最根本的原因就是广州不断飙升的房价。广州市国土房管局“阳光家缘”的预售商品住宅实时信息显示，8月份广州市中心十区一手房的成交“量价齐升”，全市成交量75万平方米，比7月增加了16.4万平方米；均价9905元/平方米比7月上涨430元/平方米。在越秀、天河、海珠、白云、荔湾和黄埔6市中心区，一手住宅的均价已约达12315元/平方米，平均每套签约总价146万元。而在7月份，中心六区的均价为11512元／平方米；8月份上涨803元/平方米。

　　
　　市长澄清半年前言论

　　
　　在今年“两会”期间，曾高调向广州市民呼吁暂时不要买房，广州房价将会降下来的广州市市长张广宁，在上月末再次约见记者。与六个月前不同的是，此次张市长称半年前媒体误解了他的本意。声称，今年两会期间，媒体对他关于房价的言论有所误解。其中误解一是“广州市市长承诺要控制房价”、“广州市市长劝市民不要买房”；误解二是关于单位自建房相当于开历史倒车。

　　
　　对于房价，张广宁解释当时并不是说要把房价降下来，而是表示“现在广州房价的增速是比较高了，但广州市政府会按照中央要求、按照政府工作报告要求，全力以赴、千方百计压低房价，起码要稳定到一个合理水平”。更为重要的是，当时是提醒“要买房的中低收入的市民不要着急，政府会提供经济适用房。”

　　
　　张市长之所以要为年初的言论做澄清，同样源于广州房价的暴涨。今年以来，广州房价并没有因为政府着力调控而呈现下降趋势，相反，在全国多个城市的一片上涨趋势之中，广州的一手住宅价格随全国房价上涨的大潮，从2006年12月的7189元/平方米，到2007年8月的9905元/平方米，上涨了37%。

　　
　　很多听信了媒体报道延后购房的广州市民，无疑对张市长心存怨气。张市长出面澄清言论，自然也无可厚非。不可否认，广州市在国内大中城市中，在控制房价方面的动作被公认为是力度最大的。而广州市国土局的新闻发言人黄文波更公开表示，政府在对房价进行调控的过程中，作了很多工作，比如抑制房价过速增长，保持市场秩序，通过必要的优惠政策解决住房问题，增大土地供应量、加强监管，还通过一系列的措施如限价房等，广州市政府如张广宁市长实施的各项措施等，都是为了减轻市民购房压力，所以广州市民应该感谢广州市政府。

　　
　　房地产商博弈土地政策

　　
　　其实，张市长的言论早在今年年初刚被媒体披露后，就有善解人意的房地产商对记者表示，这肯定是媒体误解了张市长的意思。但不管怎样，广州房地产开发商与政府的博弈却从来没有中断过，就在此次进行的广州有史以来最大的土地拍卖会上，双方的角力同样表露无遗。

　　
　　在9月11日进行的拍卖会上，13宗土地拍卖，引来了境内外35家颇具实力的房地产商进场角逐。而首宗土地即刷新了广州住宅地价记录，以1.87万每平方米的楼面地价再次让广州市民惊愕。

　　
　　拍卖会上力拔头筹的是一块面积只有9611平方米，容积率只有1.2的土地。但就是这样一块土地，经过广州两家地产大鳄富力地产和保利地产的多番竞价之后，从拍卖底价4400万元迅速飙升至1.8亿元，最终被富力夺得。在随后的拍卖中竞价依然非常激烈，最终成交价超过拍卖底价数倍的情况屡见不鲜。处在广州一南一北的番禺和花都也再次刷新了拍卖地价记录。金地集团以15亿9千万元夺标拍得番禺的新地王，而另一家广州大运则在花都创下了5600元每平方米的楼面地价记录。值得一提的是，10幅新住宅地块中只有位于同和的云祥路地块没有具体限户型比例，其他都有户型限制。

　　
　　对于此次拍卖，很多专家坦言，“有些意外。尽管之前预期成交地价会比较高，但没想到会这么高。”为何政府如此大规模向市场抛售土地，仍然扑灭不了房地产商的拿地热情？有行业人士表示，虽然广州市政府此次大规模抛售土地，但今后可供开发的土地资源毕竟不会太多。土地资源日益的稀缺性是房地产开发商不惜血本夺地的最主要动力。同时，此次之所以成为史上最大的拍卖，就是因为上半年和前两年广州推出的土地稀少。房地产开发商早已饥渴难耐。也有人认为，在一些小块地上产生新地王，无疑会使广州市民进一步提升了房价将进一步上涨的预期。这显然会成为再次推动广州房价上涨的一个心理因素。但从长远看，随着大规模推地的进行，就不会出现这么多地王了，楼价上涨的势头也会受到抑制。现在的地王不一定以后就会成为楼王！但现在房地产开发商就是在和政府做对赌，赌政府的这种大规模推地行为无法持续。

　　
　　在这场博弈中，有专家提醒，在土地开闸的同时，有两方面需要注意，一是能轻易通过股市融资的上市公司，往往为获得大量土地储备而不惜高价刷新“地王”，而拿到地后又拖延开发，建议政府在出让土地中应设定出让准入制度。另一个是限价房问题。2006年“国六条”出台后，广州9宗“双限双竞”公开出让商品住宅用地，已有部分项目临近竣工，首批“两限房”原定10月份推向市场，但因分配办法未定而搁置。专家指出，“如何分配，将成为考验管理者智慧的第一道难题”。

　　
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