公司上半年净利劲增198%,实现每股收益0.40元。预计公司06-09年的净利复合增长率为46.6%。
金融街区域的物业持有初见成效，成为公司稳定的收入来源。
上半年实现物业租赁收入4,345万元，同比增加38%；实现物业经营收入6,239万元。同时公司还积极在北京以外增持商业地产。
公司计划公开增发不超过3亿股，募集资金投向北京、天津和惠州等地的5个项目。如果增发顺利完成，将为公司未来几年的业绩增长提供可靠保证。
鉴于公司自持的优质物业的垄断价值，且较一般开发商受宏观调控影响更小，并更能受益于本币升值，我们将该股的目标价定为42元，相当于40倍08年市盈率。评级同步大市。
业绩回顾与展望
公司2007年上半年完成主营业务收入20.84亿元，同比增长98.3%；实现净利润4.33亿元，同比增长198.3%。净利润的大幅增长主要来自于F1项目19.6亿元的收入在一季度确认。公司预计今年前三个季度净利同比增长100%-150%，因此我们预计其净利应为3.09-3.86亿人民币。这意味着在二季度亏损后，三季度公司仍将录得亏损。原因在于公司07年另一个主要结算项目A3南预计将于今年四季度入帐，而二季度和三季度均无入帐项目。
A3南项目已经签订销售协议，涉及建筑面积10.88万平方米，总价款为17亿元。
公司根据年初确定的全年完成建筑面积50万平米以上的新增项目储备的计划，积极拓展新项目。报告期内，公司在重庆取得了建筑面积约19万平米的项目储备。目前公司开发项目权益建筑面积储备合计208万平方米，分布于北京、天津、南昌、重庆和惠州五个城市。
公司上半年开复工总面积92.8万平方米，其中新开工面积45.9万平方米，包括：公司在北京地区开复工项目4个，开复工面积38.2万平方米；在北京区域外开复工项目4个，开复工面积54.6万平方米。上述项目将构成公司未来三年主要的收入和利润来源。预计公司06-09年的净利复合增长率为46.6%。
物业持有初见成效
公司计划长期持有的金融街内物业总建筑面积约50万平方米，包括写字楼、酒店、公寓、商场、餐饮、停车场等，基本涵盖了商业地产的所有形态。其中金树酒吧街、C3商业项目以及部分公寓和门面房已经于今年2季度开始营业，金融街购物中心将于今年9月开业，目前招商工作已全部完成。上半年公司租金收入同比增长38%至4,345万人民币。我们预计新开业项目将拉动公司全年租金收入达1.5亿人民币。
另外，物业经营也初见成效。今年上半年共实现营业收入6,239万元，其中丽思卡尔顿酒店贡献收入约5,900万元，其平均入住率也由开业初的30%增加至50%以上。物业经营为公司拓展了新的盈利增长点，也提高了出租物业的附加值。
除了在金融街区域持有大量物业外，公司还计划长期持有天津、惠州等地在建的部分写字楼和酒店，其中天津项目将在2010年集中投放市场。这些项目不但可贡献稳定的现金流，而且将长期受益于人民币升值，并享受奥运会、滨海新区开发所带来的机遇。
公开增发奠定进一步发展基础
公司8月7日公告计划公开增发不超过3亿股新股，预计摊薄影响不超过27.8%。募集资金将用于德胜门、金融街A5、天津津门、津塔和惠州中区五个项目。上述项目尚需资金共计91.38亿人民币，并在未来三年集中贡献利润。此次增发如顺利完成，将加快公司现有项目的开发进度，并有助其进一步扩充土地储备，为贯彻其商务地产开发和物业出租经营并举的发展模式奠定坚实基础。
盈利预测和估值
若不考虑增发，预计公司的07、08、09年每股盈利分别为0.71元、1.05元和1.53元，评估07年净资产值(NAV)为19.91元。
我们认为公司目前持有的商业地产均位于核心城市的中心地带，具备很强的不可复制性，租金上涨空间较大，并能持续受益于本币升值。并且公司以商业地产开发和自持物业并举的模式受宏观调控的风险较小，可以享受较高的估值水平。基于40倍08年预期市盈率，我们将金融街目标价格设定为人民币42元，给予同步大市评级。
作者：田世欣 中银国际
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(责任编辑：吴飞)
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