连续加息刹住房地产飙升势头

　　记者张媛媛

　　去年4月来的7次连续加息给房地产市场带来了一定的冲击和改变。炒房客、外资、地产中介等各路投资者角色的转变及资金的流向，成为牵动市场博弈多方的神经。

　　除了加息之外，政府同时动用了提高首付款比例，紧缩房地产信贷业务，限制外资准入，提高房地产企业开发资本金比例等信贷调控措施……这些措施的综合影响，令房地产市场更加纷繁复杂。

　　炒房客：资金吃紧转而观望

　　“利息，是炒房客的重要刚性支出，连续7次加息断了不少炒房者的食物链。”据深圳花样年集团旗下星彦地产的一位负责人介绍，近日，他们接触的一些炒房客角色发生了相当大的变化———由原来的循环抵押贷款炒多套房转变为减少持房数目、观望。

　　谈及地产行业的资金面，该负责人认为，楼市资金流向股市的趋势还不明显，目前，楼市内部投资资金的流向却相当明显。

　　“楼市不像今年的股市，增量资金的供给已经明显减弱，因此，流向体现在两个方面：一方面是"内冷外热"，也就是说，资金从北京、上海、深圳等特大城市向周边城市如长沙、惠州等外流；另一方面，产品消费结构改变，今年不像去年，是个房子就能赚钱，在一些投资者吃了盲目炒房的亏后，他们懂得了把资金转而投向高端、优质的地产产品。”地产界内人士认为，撇开价格不说，单从地产理财思路的转变上，也体现出央行宏调的成效。

　　而目前深圳市场一个新现象是，从以前的卖方频频跳单、买方心急火燎，到眼下买方开始毁约、卖方放低姿态，楼市正发生着微妙的心理变化。

　　房产中介：遭遇生存危机

　　在今年的5次连续加息当中，中介可谓命运多舛。“加息对中介业是毁灭性的打击，中介业务预计要比旺盛时期下降6至7成，深圳中介优胜劣汰、重新洗牌是大势所趋。相对而言，对从事商用地产，如办公楼、商业、工业厂房的影响相对较小。今年5次加息以来，我们接到不少买方客户的询问电话，多数客户表示，加息无疑会增加买房成本，而近6成客户表示继续延迟买房计划，只有3成客户则表示加息不会影响自己的买房计划，还有1成客户表示暂不买房。”世联地产福莲花园片区的一位店长告诉记者。对于房产中介来说，延迟或放弃购房计划的客户最让他们心灰意冷。中介业在多次加息后，遇到了生存危机。

　　在深圳土地房地产交易中心，7月初交易大厅爆棚、每天人山人海的场面已经不复存在，代替的是稀稀落落的人群，并不显忙碌的工作人员。深圳市规划国土局网站上公布的销售收据显示，进入8月以来，大部分新发售楼盘的销售状况并不良好，几个星期也未见多增几套房屋销售。

　　部分地产中介已经开始裁员和合并连锁分店，他们预计，在经过“金九银十”的销售旺季后，危机态势可能会更明显。

　　外资：对后势不再坚定

　　一边是加息，另一边是外资开始出售中国国内房地产。

　　今年3月，摩根士丹利对外宣布，其房地产投资部门把所持的世茂房地产2.8%股权，售与了新加坡政府投资公司(GIC)。

　　据了解，摩根士丹利没有披露出售的价格。业内分析师认为，按世茂房地产市值52亿美元算，估计该笔交易总值为1.446亿美元，交易完成后，大摩旗下的房地产投资部门仍持有世茂房产5%。

　　专家认为，摩根这样的外资机构出售动作的背后，体现出的正是目前外资们对中国地产后势不再坚定的信心。

　　行业：利息支出增20亿元

　　据东方证券和中信证券相关研究报告显示，2007年的加息将导致房地产行业利息支出增加20个亿，利息支出增大将带来行业未来利润的明显减少。

　　事实上据记者了解，地产公司的实际利率水平近年在不断走高，2005年4.8%，2006年增长至5.6%，专家预计未来会更高一些。累计计算，2007年来的5次加息共1.26个基点，而以目前1690亿元有息负债计，2007年加息将导致地产行业利息支出增加20亿元，未来上市公司的净利润由此将少增10个亿以上。

　　目前，地产上市公司总负债2600亿，其中有息负债约1690亿元，主要为银行借款（约占75%）。利息支出占净利润65%左右。若按6%左右的利率水平计，预计2007年行业利息支出100亿元左右。

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