上海楼市狂刮涨价风

□本报记者 李良 上海报道

　　
　　
　　上海静安区一套房子3天暴涨50万的消息在上海的大街小巷里掀起不小的波澜。尽管大家对上海房价热度回升的报道耳熟能详，但如此具有冲击力的涨幅还是让许多人感觉有点“心惊肉跳”。

　　
　　这种心跳在9月份可能会加剧。连续几个月的狂飙之后，9月的上海楼市似乎无意止步暂歇，许多新推楼盘价格正已令人咋舌的速度提升，在汹涌买盘的推动下，上海楼市正在重演深圳楼市上半年的“奇景”。虽然许多业内人士对目前楼市虚火旺盛的景象表示担忧，但他们几乎一致表示，从目前猛然增加的需求来看，找不到房价不涨的理由。因此，这把虚火恐怕还得再烧一段时间。

　　
　　跳跃式的涨价

　　
　　描述上海楼市今年的变化只需要一个字，那就是“涨”。开发商在涨价，投资客在涨价，就连排队买新房的号码也开始涨价。而过了5月，这个“涨”字的头就越昂越高。

　　
　　一组新盘涨价数据可以令人直观地了解这一点。万科新里程今年3月份的均价是10000元/平米，7月份涨到14000元/平米，9月份新盘则预计涨到18000元/平米；上周新推出的房源虹桥绿景园报价高达45000元／平米，比其7月份的26000元／平米均价高出了19000元／平米，涨幅达73%；泰欣嘉园今年3月均价为17000元/平米，而9月份新房价格预计达到32000元/平米，接近翻番......

　　
　　二手房的涨幅同样惊人。以徐汇区万体馆板块为例，一些十几年甚至二十年房龄的老房子，中介挂牌价已经从此前的9000元/平米飙升至1.3万―1.6万/平米，而一些5年以内的次新房，涨幅也至少在50%以上。与新房市场不同，受房价持续上涨预期影响，许多投资客在实际交易中还经常临时加价，甚至毁约不愿交易，这导致二手房的实际成交价格涨幅更高，并不断刺激着其他房源价格的上涨。

　　
　　“对上海房价，业内曾经有过一个美好的憧憬，叫做321工程，也就是内环均价3万，中环均价2万，外环均价1万，但现在看来这已过时了。”某房产中介公司工作人员小张笑着对记者说，“现在流行的说法叫做532，也就是内环均价5万，中环3万，外环2万。听起来有些荒唐，但没准哪天就实现了呢。”

　　
　　房荒引发恐慌

　　
　　对于这轮让人惊讶而又略带恐惧的房价疯狂，业内流行的解释是“供不应求”。意思是，上海新房源的供应量远远跟不上需求的增加速度，导致价格曲线在需求量大增的情况下急速上升，直至到达新的供需平衡点。

　　
　　上海网上房地产数据显示，截至9月19日，全市一手房可售面积为590万平米，而几个月前，这个数字已经突破了1000万平米。这意味着，“饥渴”的需求者在新房源不足的情况下，开始大量吞噬上海楼市的存量新房。而在最近几个月中，每个月的房屋供应量都大大小于实际销售量，缺口只能在新房之外去弥补。

　　
　　对于这种供需不平衡原因的解释，人们更多地将焦点聚在开发商的捂盘上。“在上海楼市，开发商捂盘已经成为行业内一个公开的秘密。将本可一次推出的房源分割成多次推出，每隔几个月推出一批，每次推出价格便大幅拉升一次，从而造成房源永远不够，房价永远要涨的心理感受，引发购房热潮。这是导致上海房荒的最主要原因。”一位业内人士向记者表示。

　　
　　该业内人士还指出，房产投资客和消费者住房改善性需求的大幅增加也是制造房荒的原因之一。“房荒是相对的，当需求过于旺盛，你就感觉到市场上的房子不够。在开发商的精心筹划下，投资客受到暴利的诱惑，开始大量涌入楼市。而住房改善性需求原本摇摆不定，但在房价不断攀升的刺激下，这部分购买力也会迅速加入到购房大军之中。这两部分人实力雄厚，对市场起到了推波助澜的作用。”

　　
　　事实上，这种房荒的格局正在上海引发着人们对房价的心理恐慌。宏观调控前房价上涨的情景正在一幕幕重演：彻夜排队购房，不顾实际能力买房，甚至到了不管地段、不论质量、不关心开发商的信誉风险盲目抢房的地步。对于这种现象，很多购房人只能是一声叹息，有些人甚至由此而患上了轻度焦虑症。

　　
　　风险正逼近谁？

　　
　　上海楼市的疯狂让人吃惊，同时也令人心生疑惑。按照业内人士的说法，每一次房价大幅飙升都意味着风险的进一步聚积。那么，谁会成为风险释放的最后承担者？

　　
　　银行无疑将首当其冲。作为介入房地产市场最深的金融行业，各商业银行非常清楚自身的风险。据交通银行研究部的一份研究报告分析，近年来部分地区房地产销售价格上涨较快，容易导致市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦遭遇金融危机，经济增长趋势将被迫中断，并引起房价下跌。作为银行抵押物的房产价格也将大幅缩水，这会给银行带来不小的损失。报告还指出，“假按揭”已成为个人住房贷款最主要的风险源头。

　　
　　除了消费者对高房价感到无奈外，高位接盘的投资客也会感受到一丝寒意。业内人士指出，从价格角度讲，上海房价已经远远脱离了一般百姓的购买力，进入了投机区，成为投资客和投机客们搏杀的场所。在这场类似于股市的“击鼓传花”游戏中，必然会有一部分投资客在高位接盘而成为牺牲品。与股市不同的是，楼市的流动性风险更加可怕，一场交易耗时过长，加上繁重的税费，不幸接到最后一棒的投资客有可能输得很惨。

　　
　　但下场最惨也许不是他们，而是那些受市场影响，不顾自身实力去买房的购房者。在央行的不断加息下，他们的房贷占收入比重大大高于50%，当有一天生活发生变化，收入难以支付房贷时，他们曾经积攒多年心血买下的房子或将不属于他们自己，而这一切的发生，也许并不需要等到楼市的疯狂走向尾声。

　　
　　上海房价的上涨，令众多购房者对新楼盘的上市兴趣大增摄影/李良 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。