警惕楼市风险公众化

　　本报记者林喆

　　建设银行研究部日前发布的一份报告指出，在“连续加息”致使个人住房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行房贷正在步入违约高风险期。但在楼市、股市的牛市盛筵中，房地产业的风险已经不仅仅局限于个人信用领域。

　　今年以来，房地产企业一方面在全国高价拿地，使得各地“地王”迭出；另一方面，众多地产商凭借土地储备，争相运用IPO、增发、配股和借壳等直接融资手段，频频向资本市场伸手。融资－拿地－高增长－再融资－再拿地……显然，通过这一链条，房地产企业可为今后的扩张积蓄能量，同时，高房价下与日俱增的行业风险则通过股权的公众化而被转移。

　　本报信息数据中心的统计显示，截至9月17日，房地产公司今年以来IPO募集资金15.86亿元；存量房地产上市公司，计划通过公开增发、定向增发和配股等方式，募集资金高达941.59亿元。其中，仅增发一项，获批的上市公司就筹得资金266.33亿元，而这些公司新增股份的市值累计已超过2900亿元。

　　如果说，个人房贷尚有现实房产抵押，因而风险化解相对容易的话，那么，通过股权公众化“卖”给投资者的房地产项目，由于是基于未来收益和现金流进行估值，所以就有更大的不确定性。但是现在，伴随着资产注入的增发和借壳等融资行为，往往受到市场的高度追捧；股价高涨的背后，实际上是风险的扩散和转移。

　　因此金融专家指出，应当警惕房地产业的系统性风险的转移。其实，定向增发也好，借壳也罢，只是把不动产转变成相对流动的资产而已。不过，在房地产价值越推越高的今天，将高估值的不动产置换为流动证券，再在证券市场形成二次溢价，再次提升其价值，这绝对是一个“高明”的操作。

　　这种“高明”在定向增发方面尤为明显。事实证明，定向增发的对象不会是流通股股东，而是房地产企业及其战略投资者。当房地产上市公司确定了增发价格的同时，有关“整体上市”或注入优质资产可大幅提升业绩的故事，便会吸引更多的投资者参与二级市场交易活动。这类房地产上市公司的股价往往会快速上涨，甚至把未来几年的业绩增长空间全部消化掉。因此，当这些股份锁定期解除后，大股东和战略投资者们无疑有在高位减持股票的利益冲动，或者将这些已被“价值放大”的股权进行质押，再度向银行融资。

　　目前，这种积聚的风险还没有转化为现实的危机，主要在于房价仍在上涨，但是，在加息周期中，建立在信用之上的购房需求，不可能永远支撑房价的上涨。数据显示，工、中、建三大行房地产贷款中的个人住房贷款由2005年末的10127.23亿元上升至2006年底的11769.66亿元。而种种迹象表明，中国个人住房不良贷款数额已呈攀升趋势，而从国际经验看，个人住房贷款的风险暴露期通常为3-8年。前车之鉴是近来引发全球金融动荡的美国次按危机，而其导火索，便是“房贷人不还贷”。

　　风险的分散不等于风险的消除，牛市为房地产企业打开了直接融资渠道，同时风险也因此扩散。如何调控与金融体系休戚相关并且A股市值过万亿的房地产业，防范并化解其中的风险，确实将考验监管者的智慧。（中国证券报·中证网）