据新华社电中国人民银行、中国银监会9月27日晚间联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。根据《通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低40%。有关负责人还就此次政策调整回答了相关的问题。
据了解，《通知》主要对以下政策进行了调整：一是进一步严格房地产开发贷款条件。《通知》规定，对经国土资源、建设主管部门查实的具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款。
二是严格住房消费贷款管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并提高了第二套(含)以上住房贷款的首付款比例和利率水平，同时严禁发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。三是明确提高商业用房购房贷款的最低首付款比例和利率水平。四是加强房地产信贷征信管理，要求商业银行做好相关信息工作，充分利用信贷征信系统防范信贷风险。五是要求所有商业银行（包括外资银行）按照《通知》和相关政策，抓紧制定或完善房地产信贷业务管理操作细则，并向监管部门报备。
有关负责人称《通知》出台的背景是，2005年以来部分地区房价上涨较快、住房供应结构性矛盾突出，房地产市场仍然存在囤积土地、囤积房源，住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题，为贯彻落实今年8月全国城市住房工作会议的精神，人民银行、银监会从防范房地产信贷风险的角度，进一步完善了商业性房地产信贷管理措施，在重申原有调控政策的同时，重点调整和细化了房地产开发贷款和住房消费贷款管理政策。M1
新规提要 对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，要求贷款首付比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率1.1倍；银行还须随购房套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。
商业用房贷款的首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率1.1倍，且该房应已竣工验收。
对以“商住两用房”名义申请贷款的，考虑部分该类房屋的确用于满足居民住房需求，首付款比例不得低于45%。
商业银行不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。
对具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得发放贷款；空置三年以上的商品房不得作为贷款抵押物。
特别提醒：《通知》要求商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。
市场影响 房产市场：购房需求将降三成
前日，汉宇地产公司总经理施宏睿在接受《东方早报》记者采访时表示，提高二套房贷首付比例对市场上购买各方心理都会产生影响，如果各家银行都执行新政，将会有30％左右的买主受影响，需求在短期内会出现明显下降，而已有贷款的升级型购房者换房成本会增加。
据悉，北京许多贷款购房者已要求尽快成交，特别是已签订买卖合同的，都希望在十一前签订借款合同，以免增加首付款，而北京多个区域的贷款购房成交量上涨了10%左右。梁京
证券市场：地产股不跌反涨
昨日，“房贷新政”出台，虽然对房地产行业有一定利空影响，但沪深两市的地产股一改消息出台前两日的跌势，全线反弹。
沪深两市约117只地产股，昨日仅有招商地产、阳光股份等6只个股出现小幅下跌，跌幅在1％以下。其余地产股皆有不同程度的上涨，绵世股份等4只个股涨停。地产股领头羊万科A也一度上涨5.16%，整个地产板块涨幅达到2.66%。
分析人士认为，由于传言和政策预期酝酿已有一段时间，多数房地产股已出现过调整，市场对利空提前有所消化。因此在消息明朗之后，反而出现利空出尽是利好的局面。当然，两市节前的普涨也是一个原因。银河证券分析师刘楚认为，土地是稀缺资源，升值是必然的，“新政”的发布只是限制了部分炒房行为，真正需要住房的人还是会购买。中长期看，土地储备较足的个股仍具投资价值。本报记者 韩博强
专家观点 前日，《通知》出台后，即有专家发表观点，执行新政后的二套房贷利率，相当于央行加息7次，但并不一定能使房价下跌。
根据《通知》，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。也就是说，在央行今年连续五次加息后，最新5年期以上贷款的基准利率为7.83%，而银监会允许房贷在此基础上执行15%的下浮。如果房贷新政策执行，第一套房可以享受6.655%优惠利率；第二套房的购买者，就可能付出8.613%的高利率，这相当于央行加息7次。
另有消息称，调查显示，若实行新政，升级型购房者群体中65%的人会放弃近期购房计划，30%的人表示会想其他办法。
有业内人士分析，新政之后，有可能会增加90平方米以下存量房的交易量。
房地产业界普遍认为，提高首付和限贷政策或许会阻止一些盲目投资者，但对刚性需求的影响不大。尽管部分购房者宣称3年内不买房，但专家们还是得出了近乎一致的结论，“房价很难下跌”。摩根士丹利债券部副总裁张力因此说：“我个人认为房价一定不会跌，无论你是自住还是带有一定投资性质，认为价格比较合理的物业还是应该积极选购。”
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则表示：“这时候提高首付比例，中等收入阶层、要靠首付和按揭买房的人，他们会受到损害，而且这个损害不公平。”中和
关键词 第二套房银监会有关负责人9月27日解释称，《通知》中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。
界定方式——商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。借款人也应按诚实守信原则在贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息。
跟进 建设银行已于日前向全国各家
分行下发文件，要求调整第二套房贷款成数与利率，并进一步细化了要求，即第二套（含）以上住房贷款成数最高不超过六成，第一套住房贷款尚未还清的客户，申请第二套（含）以上住房贷款利率不低于同期限同档次贷款基准利率，具体实施情况和时间由各地区自行把握。建行是国内最早开展个人住房贷款业务的银行，其个人住房贷款余额一直居行业首位。
陕西省执行时间 传说中的
“房贷新政”终于在27日晚间亮相，不过，《通知》并未明确政策的具体执行时间。有西安银行界人士分析，陕西省的“房贷新政”可能将于节后实施。
光大银行西安分行个贷部的一位工作人员告诉记者，尽管政策已经发布，但是具体传达还需要一个过程，他们目前还没有收到总行的文件，而其他不少商业银行在陕机构也是如此。对此，有分析人士认为，十一长假在即，各商业银行自身政策的制定、传达需要一定时间，“房贷新政”在我省实施，恐怕要在十一长假之后了。本报记者 韩博强
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最新5年期以上贷款的基准利率为7.83%。如果执行新政策，第一套房可享受6.655%优惠利率；第二套房就可能要付出8.613%的高利率。
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