房产新政抑制房价是猛药 相当于连续加息7.5次

　　　中国人民银行货币政策委员会(下称“央行”)周五表示，有必要进一步分析消费价格和资产价格上涨偏快的原因及机理，并研究有针对性的措施；下一阶段应适当加大政策调控力度。

　　央行在其网站上发布的一份关于货币政策委员会第三季度例会的综述文稿中称，美国次级抵押贷款市场引发的国际金融市场动荡，目前对我国的影响有限。

　　谈到当前国内外经济金融形势，央行认为，当前经济运行中投资增长过快、贸易顺差过大、信贷投放过多等问题依旧突出，并且还出现了通胀压力和资产价格持续上升等问题。

　　央行指出，有必要进一步分析消费价格和资产价格上涨偏快的原因及机理，探讨和区分总量性因素、结构性因素、国际传导及重新定价等因素在其中所起的作用，并研究有针对性的措施。

　　央行还给出了下一阶段货币政策取向和措施：应继续实行稳中适度从紧的货币政策，加强利率、汇率等本外币政策的协调配合和银行体系流动性管理，完善和创新政策工具，适当加大政策调控力度，保持货币信贷合理增长；大力推进金融改革和创新，提高金融机构竞争力和金融市场资源配置效率；继续完善有管理的浮动汇率制度，更大程度地发挥市场供求的作用，增强人民币汇率弹性。

　　上海建行操作细则节前出炉

　　《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(下称《通知》)的正式出台，让近期一直对房贷政策动向闪烁其词的沪上银行态度明朗了起来。多家银行均表示，目前正在等待总行的政策口径，同时也会根据上海的具体情况，参照同业作法，制定业务操作细则。

　　同业公会或订上海尺度

　　由于建设银行已率先在广东、重庆等地提高第二套房首付比例，所以态度最为明确的是建行上海分行。该行表示，总行的相关操作细则已经制定完成，应该在国庆节前就会下发到上海分行。工行、农行、中行三家银行的态度则是，目前正在等待总行的具体操作办法，同时加紧研究学习《通知》的政策条文。四家银行均表示，其还会与上海银行同业公会保持密切联系，希望公会能牵头拟订上海执行新政策的尺度。

　　交总行正按《通知》要求加紧制定该行房地产信贷业务新规，新规将于近日出台并下发各地分行。其他股份制银行均“正在等待总行通知”。

　　如何界定“第二套房”

　　对于关键的第二套房如何认定，《通知》进行了明确，定义为：已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房。即借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。

　　业内人士认为，关于“第二套(含)以上住房”的界定应更明确，比如，夫妻双方中有一个已经有信贷记录，并且贷款还未还清，那么夫妻两人中任何一人再买房贷款，都属于第二套住房。

　　另一个需要界定的是，目前哪些第二套住房贷款实行新的调息政策。《通知》下发后，新的第二套住房贷款申请者执行上浮利率基本没有疑问，但文件出台之前已经贷款的第二套房购买者是否要加息？这一点非常关键，因为存量第二套房贷款客户也要上浮利率的话，对贷款购买多套房的炒房者将是沉重打击。同时也将对楼市走向产生影响，无法承受高利率的话，不少资金链紧张的炒房者只能选择抛房。

　　目前商业银行还没收到央行和银监会的具体书面通知。

　　一位资深房地产金融专家表示，新政从出发点和内容都很不错，但应该尽量堵住新政的漏洞，不能重蹈2003年央121号文件的覆辙。央行和银监会一定要严格检查商业银行的执行情况，并对违规银行进行严厉处罚。如果此次房贷新政又习惯性“流产”，成为“空调”，将影响政府的公信力。

　　　相当于连续加息7次半

　　对房贷新政，地产业内人士表示，监管部门此番出手显示出其对房价上涨的忧虑，新政有可能在短期内抑制房价涨幅。

　　利息支出激增

　　一般来说，房贷利率有15%的优惠，而此次新政规定第二套房贷利率必须达到同期银行基准利率1.1倍(8.613%)，对于第二套住房的购房者来说，相比原来的房贷利率(6.6555%)一次性提高将近200个基点，高出原来水平将近30%，以每次加息27个基点来计算，等于一次性加息7次半。

　　民生银行上海分行零售市场营销部人士，专门为购买第二套住房的老百姓算了一笔账。以总房价100万元，贷款15年为例。原贷款七成70万，利率按照基准利率下浮15%即6.6555%计算，每月还款6157.63元，利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-70万元贷款总额=408373.4元；而新政后的贷款六成60万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。

　　结果很明显，不仅首付一次性要多付出10万，贷款利息总额也多支付了62273.8元。

　　主要针对炒房者

　　但大部分业内人士表示，就新政本身而言，影响范围并不大。

　　上海易居房地产发展研究所评论员杨红旭指出，此次新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，与此同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响。

　　对于富裕家庭的改善型需求，如购买别墅或高档公寓，由于其财力较强，提高首付对其影响也不大。只有普通收入家庭的改善型需求可能会受到一定影响。

　　新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。但杨红旭表示，这类人群也有可能以借用亲友的身份证买房等方式进行规避。

　　中原地产分析师则指出，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者本来就已经放弃或延缓购置第二套住房，目前有能力购买第二套住房的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，因此该政策对这部分人起不到任何作用。

　　短期内抑制房价涨幅

　　中原地产研究部分析师表示，新政的出台在短期(今年年底至明年年初)内有望降低需求数量，再加上政府在供应力度上的加强，或许可以在短期内抑制房价的疯涨。

　　分析师表示，新政赶在“十一”之前公布，显然有意想对“金九银十”进行降温处理，以防房价再次飙升。(东方早报 刘秀浩 毛明江)

　　“对银行股 利大于弊”

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，新政对银行影响利大于弊。从银行贷款发放安全性来看，第二套住房首付比例以及贷款利率提高对银行有利。进入加息周期以后，还贷者压力陡增,银行面临越来越大的房贷风险。提高首付比例和增加利率刚好可以给银行提供称手的工具，帮助银行对客户进行筛选，从而提高房贷的安全性与盈利能力。同时，从单套住房贷款发放来看，由于利率的提高，银行从中获利增加。

　　中信证券分析师也表示，最近两年，北京、深圳等地区的房价同比上涨都超过20%，2007年以来甚至超过了40%，相当于香港房地产泡沫破裂前的水平。以北京为代表的部分区域房价上涨偏快，结构性泡沫初显。首付款比例提高是抑制房价上涨的有效措施，购买第二套房贷款利率和首付提高既考虑到公平，同时抑制了投资和投机，这是当前情况下切实可行的措施。但房贷新政对银行业赢利影响长期是利好，给予银行板块“跑赢大势”评级。(东方早报 毛明江)