解读广州限价房政策:穗籍晚婚无房夫妻优先申购

　　本报讯 （记者李婧 通讯员穗房宣）备受关注的《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》（征求意见稿）从今日起至10月15日，公开征求社会各界意见。对于该份征求意见稿，广州市国土房管局昨日进行了全方位的解读说明。

　　广州9宗地卖限价房

　　用地总量创全国之最

　　市国土房管局新闻发言人昨日表示，近年来，广州商品住宅价格出现了较快增长，中等收入家庭的购房压力不断增大。而科学、合理地解决中等收入家庭的住房问题一直是市委、市政府高度关切的民生问题。去年8月至今，广州共推出了9宗限户型、限销售价格的普通商品住宅用地，用地面积95.6万平方米，建筑面积约206万平方米，是全国当年供应限价商品住宅用地最多的城市之一。

　　据透露，目前广州形成了三大层次的住房供应体系：一是对城市低收入家庭给予住房保障，廉租房和经济适用住房保障这些家庭的基本居住需求；二是采取限价房这种灵活而又适度的宏观调控措施，“类似香港居屋，房价高时多供应，楼市萎靡时减少供应甚至停供”，以这种住房优惠政策满足城市中等收入群体住房需求；三是通过市场竞争机制满足高收入阶层改善型的住房需求。

　　房子卖给谁

　　《办法》规定：限价商品住宅的销售对象确定为具有广州户籍、达到晚婚年龄（男性年满25岁、女性年满23岁）的首次置业者和首次置业家庭，即未婚和已婚者皆可。其中，已办理《商品房买卖合同》交易登记备案尚未办理产权登记的，视为已有住房。销售对象也可根据本市房地产市场和住宅需求情况进行调整。《办法》还设置了“优先购买权”：符合上述条件的已婚购房者以夫妻双方名义或家庭名义申请购买的，可以优先购买限价房；部分限价房项目可优先提供给城市建设和改造被拆迁家庭购买。

　　[解读]：由于是政府住房优惠政策，所以确定为广州市户籍人口；明确“首次置业”，有利于打击投机性需求；为避免刺激住宅被动性需求，故要求年龄必须达到法定晚婚年龄；关于优先购买权，“通常情况下，已婚无房家庭解决住房问题比单身人群更为迫切”，而政府有责任妥善解决市政工程建设和旧城改造中的被拆迁家庭的安置问题。

　　房子怎么卖

　　《办法》规定：开发建设单位在销售限价房前，应当制定包括楼盘销售价格明细表、销售各环节的时间安排等在内的销售方案。《商品房预售许可证》经批准后，销售方案应当与《商品房预售许可证》一起对社会公示。

　　销售程序分为五步，期间两次摇珠，五项程序分别是：进行购买预登记，取得《商品房预售许可证》后10日内，开发商受理购买预登记并不得收费，受理时间不得少于30日；公开摇珠确定审核和购买顺序，分优先购房者、其他购房者两类进行公开摇珠确定购买资格；确认购房者名单，开发商将预登记申请信息提交市国土房管局审核，10个工作日内，按照摇珠确定的顺序依次审核预登记者购房资格，并按照可售住房套数的两倍提供合格购房者的名单（分为优先购房者和其他购房者两类）；预登记公示，审查合格的预登记者在市国土房管局公众网站向社会公示，公示期不得少于10日；签订购房合同，市国土房管局向开发建设单位送返有效预登记者名单，开发遵循先优先购房者后其他购房者的原则，以摇珠方式确定购房顺序，签订《限价房买卖合同》。

　　[解读]：“办法”确定了较为规范、完善的销售程序，防止开发建设单位违规操作，保证各项限制性规定得到落实。同时，将销售方案作为核发预售证的条件之一。

　　房价怎么定

　　《办法》借鉴香港居屋政策的定价标准，规定限价房销售价格原则上定于土地出让时同一区域、同一地段的同类型商品房市场价格的70%。

　　[解读]：市国土房管局特别强调，限价房的限定价格是最高销售价格，具体销售价格由开发建设单位根据市场需求、房屋朝向、楼层等情况确定，但不能超过限定价格。

　　户型有多大

　　《办法》规定：限价房套型建设面积不得超过90平方米。

　　[解读]：此类户型限制主要是考虑满足中等收入家庭的自住型需求，因此选择高于廉租住房（50平方米以下）和经济适用住房（60平方米左右）的基本居住需求型的标准。限价房户型结构在90平方米以下，可抑制高收入群体购买。

　　《办法》规定：限价房自办理房地产权属登记之日起五年内不得出租和转让。五年后出租和转让的，应当向政府补交土地出让金。限价房补交土地出让金的标准为：出租或转让时基准地价低于公开出让时成交楼面地价的，按照公开出让时成交楼面地价的30%补交；出租或转让时基准地价高于成交楼面地价的，按照基准地价的30%补交。相关限制性内容在限价房权属证中注记。

　　采取欺骗手段购买限价房的购房者，市国土房管局取消其购买资格，并按《限价房买卖合同》中合同无效条款的有关约定处理。涉嫌诈骗的，移交司法机关处理。

　　[解读]：为保证限价房资源的公平分配，《办法》限制限价房上市交易，尤其是五年后，购房者转让限价房的，须全额补交差价，基本消除了限价房牟利的空间。

　　抵押

　　《办法》规定：开发建设单位违反规定进行销售的，市国土房管局将立即责令开发建设单位进行整改。对于限价房项目，开发建设单位不得进行土地和在建工程的抵押。

　　[解读]：对于在建抵押问题，市国土房管局表示，这是为防止开发企业利用限价房用地和在建工程进行融资，而导致土地不能及时开发和向市场供应住宅，故要求开发企业不得进行限价房用地和在建工程抵押。而关于剩余房源的，此次规定政府放弃优先收购权的，开发商自行处置要补交土地出让金其实就是全额补缴政府的地价让利，从利益上斩断开发建设单位捂盘惜售的动机。