房贷“紧缩”：降低银行风险 挤需求泡沫

　　　在杭州世贸中心举行的第二届高级公寓、排屋、别墅装饰展览会上，设计师向来往的客户推销自己的设计理念。新华社 发

　　房贷“紧缩”的靴子无悬念地掉了下来：央行和银监会联合发布通知，明确利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于四成，贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。

业内人士认为，在当下楼市供求关系紧张、房价进入上升通道的情势下，“紧缩”房贷身兼二任：长期可控制银行房贷风险，短期可挤压部分需求泡沫。但楼市既有格局难以因此彻底改变。

　　收紧房贷首在控制银行风险

　　如何解读央行和银监会在此时推出房贷新政策？“长控风险，短抑需求”，银行业人士如此回答。

　　“有些地方的房价实在高得离谱，央行、银监会出台房贷指导意见对于控制信贷风险有好处。”深发展上海分行黄浦支行的龚行长说。

　　多位银行业人士认为，提高第二套按揭住房首付最直接的动因有二：一是今年以来，房价涨幅过大、涨速过快，房贷风险不断积累、逐渐加大。早在去年10月，上海银监局就披露，个人住房贷款质量下滑趋势较明显，连续三个月以上违约的房贷客户超过万人。但彼时各家商业银行并未引以为戒，理念上还是认为房贷是银行的优质资产，行动上依旧疯抢房贷客户。美国次贷危机的爆发给国内的商业银行敲响了安全警钟，尽管国内的房贷与美国次贷差别很大，建设银行在9月下旬披露的一则报告还是令人警醒：报告认为我国将进入房贷违约的高风险期。

　　“提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例”连同加大对住房贷款的审查力度等一起，成为建行报告完善风险管理的政策建议。在此背下，银行普遍加强了对房贷风险的关注。

　　二来，由于今年楼市持续火热，大多数商业银行在七八月份就完成了全年的房贷指标，现在“回笼多少贷款才能放出多少新贷款”，因而房贷从紧也就是自然而然的事。

　　部分需求泡沫将被挤压

　　业内人士认为，尽管银行的出发点在于防范风险，提高房贷首付比例在客观上还能起到通过金融杠杆直接干预需求的效果。

　　“原来首付比例较低，借助房贷杠杆，不多的自有资金就可以炒多套房，首付提高后，相同资金可按揭的住房套数会减少。需求泡沫可能因此得到部分挤压。”中原地产的叶有荣说，对于抑制这部分炒房者的虚假需求，提高首付比例比加息将更为有效。

　　比较乐观的预计是，提高第二套按揭住房首付及利率对房地产市场买方心理将产生直接影响，因为它向市场明确传递了政策面对投资住房的否定性倾向。汉宇地产总经理施宏睿认为，这是现时对楼市最直接的调控，如若各商业银行不折不扣地将央行的通知执行到位，房地产市场将会有约三成的购房人会受到影响，部分需求会被遏制。

　　建设银行在央行公布提高第二套房首府比例的同一天，率先推出放贷新政策，明确个人房贷重点支持一手自用住房，对第二套(含)以上住房贷款，逐步降低贷款成数。

　　中信银行副行长曹彤此前在接受媒体采访时曾表示，中信银行今后的房贷政策将是满足自住性购房客户，“回避”投资、投机性客户。

　　楼市格局仍难彻底改变

　　不过，也有业内人士指出，紧缩房贷可以约束部分购房需求，这在目前房地产市场仍是供求紧张的大环境下，对于缓解供求关系是有利的，但效果有限，给楼市带来全局性影响的可能性不大，对于房价也不会产生直接影响。毕竟，在当下楼市供给跟不上需求这是主要矛盾；自住、投资、投机的三类需求中，自住性需求和以自有资金为支付主体的投资需求占大多数，钱太多——高流动性资产过剩，仍是放大楼市供求矛盾的主要方面。

　　其一，收紧房贷只能遏制依赖信贷杠杆、买进卖出赚取差价的投机行为，对于以自有资金购房的投资行为则没有影响。如果第一套住房贷款已还清，购买第二套住房时银行会照常房贷；至于一次性付款的购房行为，那就更不受提高首付款的信贷政策调控了。

　　其二，即便对于杠杆融资炒房行为，信贷政策的紧缩效应要发挥出来，还得有配套措施跟进。譬如第二套房的准确认定，必须依赖城市房地产交易系统的联网。现在，很多大城市不同区县之间的交易系统还是隔绝的，购房人在甲区贷款按揭了一套房产，乙区未必清楚。此前，限制境外人士购房的政策在上海就遭遇类似的尴尬：只要不在同一个区县的交易中心过户，就没有人查询你在全市范围内的历史交易记录，自然不清楚所买的是第几套房。

　　其三，对于自住性需求中的部分改善型换房者，提高第二套房首付会拖迟他们的购房行为。他们大多数人现在居住的房子仍有贷款，须等待买下第二套住房后才能卖掉第一套住房变现还贷，而现在，他们得用更多的时间去凑足第二套房的高比例首付。但他们在时间上的损失可能从由此而产生的楼市需求减少、房价趋稳甚至略有下降中获得些许补偿。

　　而对于那些原本不具有购买力、但因房价飞涨引起“现在不买房往后越来越买不起”的强烈担忧而被裹挟进购房大军中的恐慌性购房者，提高第二套房首付是个好消息。他们可以暂时放下心来，因为银行提高首付针对的是第二套房按揭房，不仅对于第一套自住房贷款无碍，反而可以通过遏制利用信贷杠杆炒房，从而部分舒缓眼下吃紧的楼市供求关系，对平稳房价有益。