房地产调控宜在可控性强因素上着力

　　特约嘉宾 北京大学金融与产业发展研究中心研究员 窦尔翔

　　今年上半年全国房屋销售价格同比上涨6.3％，8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2％，创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。

而且，与2004年的房地产市场价格上涨不同，今年房价的上涨已从大城市蔓延到中小城市。9月27日，中国人民银行、银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整。历经了三年两轮的宏观调控，房地产价格依然持续上涨，可想，房地产调控何其艰难！政策来自于决策，决策来自于分析。对我国房地产行业价格企高的“秉性”和“秉性”以外的致因进行全方位探讨，有利于提高决策效率、建立房地产调控长效机制。近日，记者采访了北京大学金融与产业发展研究中心研究员窦尔翔。

　　记者：我国房地产价格上涨既有房地产本身的行业秉性，即“泡沫易生行业”，又有行业以外的多重致因，只有找到导致我国房地产价格上涨的深层原因及其特有属性，才能制定科学的调控政策。你认为，我国房地产价格上涨的深层次原因是什么？

　　窦尔翔：房地产行业之所以价格容易“企高”，是与其“泡沫易生行业”的秉性分不开的。其具体表现，一是土地资源的绝对稀缺性。从动态来看，土地供应的稀缺性会逐渐增强，导致其供给弹性逐渐下降，土地价格将会逐渐升高。房地产需求的加速增长，将会放大土地资源的稀缺性，土地价格将呈加速上升态势。二是房地产“金融”特性显著。房地产属于资金密集型、低流动性行业。其高价值性决定了房地产的生产和需求环节需要巨额资金的支撑，从而使房地产业对房地产金融制度（工具）具有强依赖性。其不易分割性和“低流动性”，则放大了这种依赖性。房地产金融产品的多寡及政策宽松度将影响房地产发展的扩张和价格增幅。三是房地产具有双重使用价值。房地产既可当消费品，也可当投资品。前者需求弹性小，后者需求弹性大，这将导致消费者在交易中对房地产价格的谈判能力下降，一方面使消费者在与投资者的价格竞争中处于劣势；另一方面，使消费者与供给者的竞争中处于被动接受价格的地位。两种使用价值难以区分以及房地产市场的垄断格局都易使房价攀升。四是房地产价值的虚拟性。

　　记者：那么，你怎么看待“秉性”和“秉性”以外的原因对房地产价格的影响？

　　窦尔翔：我国房地产过度上涨的压力还来自除秉性以外的诸多方面，具有多角度性、立体性和系统性。

　　从供求视角看，住房过度私有化的非理性需求观念有着重要的影响。在二手房市场不够健全的情况下，过度私有化会使新房价格不断攀升。房产过度私有化，对消费者不利，一是固定私有房屋存在不能充分利用的情形；而租房则可以根据需要调整房屋的大小和户型。二是固定私有住房下，物业费、暖气费、卫生费等的打理和缴纳都由个人来完成；而租房条件下，租户可能只完成其中的一部分任务，具有分工效应，有利于成本节约。三是过度私有观念，容易导致房地产卖方市场，削弱购房者谈判力；而租房条件下，房东与租房者具有大致相对等的谈判能力，有利于交易的公平性。

　　供给推动价格增长表现为，第一，供给创造需求。近几年我国房地产开发水平迅速提升，各种房地产概念蜂拥而出，各具特色的房地产产品层出不穷。丰富的房地产供给，刺激了购买者的消费欲望和投资欲望。第二，供给结构不合理。一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡，二级市场发展严重滞后，新增房地产需求主要集中在增量房地产市场。这样不但使存量房屋不能充分利用，也使增量房屋表现为相对稀缺性，从而抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求，压力集中在房地产销售市场，导致房价上升。三是房地产产品结构不合理。不但满足中低收入阶层住房需要的户型和中低档住房供应不足，而且作为住房保障的经济适用房也供应不足。而大面积、高档住宅供给过度，供给结构的不合理使高价房推动了商品房平均价格上升。第三，不断缩减现存供给。旧城改造就是典型的通过破坏现存使用价值而缩减现存供给，创造新的需求例子。

　　从政策视角看，中国房地产市场与股市发展有相似之处，属于政策和资金推动型市场。其一，在亚洲金融危机后，出于拉动内需的需要，我国曾明确将房地产业作为经济增长的支柱性产业。GDP考核制度激励地方政府发展房地产业，土地出售权力地方化、房价高增长等较大的寻租空间所带来的现实收益进一步刺激了地方政府发展房地产业的强烈愿望。其二，双向贷款机制，既为供给方打破了资金瓶颈，也使需求方的潜在需求转化为现实需求，并为投资者的房地产需求不断偏离基本住房需求，而上升到享用型需求、投资需求、投机需求。可以说，银行的双向贷款机制在本质上是“房地产市场供求主体的制造机制”。一方面风险向银行的集中；另一方面为防止风险暴露而在客观上形成的各方经济主体默契联合“维涨”房价的格局。这也是调控政策执行效果不够理想的原因所在。因此，房地产政策应该根据调控对象的特点和性质而定，政策特征应当是通过特殊供给机制保障基本住房需求，通过利率、税收等手段打击投资和投资需求。

　　从成本视角看，房地产成本包括三大部分：地价成本、房价成本、资金成本。土地成本上涨。由于房产产品对地产资源几乎具有完全依赖地特征，地产成为房产发展的前提，土地储备行为变成房地产开发商的战略行为，土地成本成为决定影响房地产价格的决定性因素，土地价格形成机制也成为房地产价格形成机制中的重要部分。市场化土地交易价格机制的引入助长了地产价格的上涨；土地交易价格的涨幅超过房屋销售价格的涨幅，二者相互攀升；建筑装饰材料等价格大幅上涨、房价上涨与房屋购买扩张形成互相推动的力量。资金成本上升，紧缩银根政策对房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产商具有将成本转移的欲望。

　　从预期视角看，我国房地产市场存在诸多预期，一是经济增长预期，二是城市化预期，三是利好事件预期。奥运会、APEC、世博会、新的区域开发政策或特区政策等利好事件会促使利好城市的房地产价格持续上涨。贸易顺差和人民币升值预期及政策预期都将增强房地产市场的需求趋势。

　　记者：我国房地产过度上涨原因之一，是房地产的投资功能被放大，你认为，应该怎样解决这一问题？

　　窦尔翔：房地产市场与资本市场具有投资功能，因而两个市场存在替代性。投资品种类总量愈多，投资品间的替代性愈弱。我国金融市场和房地产市场都不够完善，两类市场的替代性较强，特别是2001年以来股市的长期低迷，资金纷纷从股市撤退，使人们更愿意置业投资，增强了房地产市场的投资需求，强化了房价推高的刚性趋势。目前我国自主投资实业受到诸多准入限制，制度成本和交易费用也比较高，使得个人货币资本要么存在银行，要么投资于股市，要么投资于房地产。而银行的低风险低利率特征、证券市场的高收益高风险特征、银行投资和证券投资的虚拟性、房地产市场的良好预期和多重功能性，使人们更愿意投资于房地产。若能增加银行理财产品，使证券种类多样化，发展私募股权基金，鼓励各类小型实业公司的发展，就会从总体上缓解流动性过剩的状况，从而减少房地产的投资投机需求。

　　从监管视角看，监管不力是造成我国房地产价格企高不下的重要原因之一。一是经济适用房监管效率低下。一方面经济适用房消费的甄别机制不健全，出现不少高收入者消费经济适用房的现象。另一方面，供给者违规供给大面积、豪华型住房的现象，甚至以经济适用房的名义获取优惠政策，实则供给“非经济实用房”的情况。二是地方政府“卖地”行为监管效率低下，开发商囤积土地行为监管效率低下，银行违规发放房地产信贷的行为监管效率低下，商用(事业用)土地违规转化为居住用房的违规行为监管效率低下。这些都是降低正确房地产政策有效执行的原因，使政策的有效性大打折扣。

　　从市场结构视角看，我国房地产市场具有寡头垄断和官商合作的特征，具备扭曲均衡价格的现实因素。一是自然垄断和行政垄断相结合。我国对房地产的开发权实行行政审批，造成商业垄断和行政垄断相结合的垄断局面，使其均衡价格高于自然竞争水平。二是寡头垄断局面。房地产供给“挟持”房地产需求、投资（机）需求“挟持”消费性需求、房地产商“挟持”政府、所有的参与主体都在“挟持”银行的局面，造成房地产供求行为的扭曲。三是房地产定价权力结构失衡。四是话语权的结构性失衡。

　　房地产市场自身所有的秉性是决定房地产市场发展内在规律的基础，在房地产多重致因中，有的是客观存在的趋势，有的可控性较差，这提醒我们应当将政策调控的重点放在可控性强的因素上。从调控原则上讲：一是土地是特殊的有限资源，政府必须建立强有力的管理体系；二是房地产市场应当保持规范运作模式，政府必须制裁“囤积居奇”、散布不当信息、垄断市场的行为；三是优先满足基本生活需求，后满足享用型需求，限制投资性需求，打击投机性需求；四是打破房地产市场的垄断局面；五是积极探索房地产投资基金等房地产金融的中国模式，将住房抵押贷款功能从银行剥离出去；六是构建面向低收入者的住房的“行政供给”机制和构建面向高收入者的“市场供给”机制的“双轨运行机制”，避免一刀切式的过度市场化或过度行政化倾向。