房地产行业景气高涨

今年二季度以来，国房景气指数持续攀升，8月份达到104.48点，比7月份上升0.48点，较去年同期上升1.17点，创下了近三年的新高。另外，数据显示，8月房地产开发投资分类指数、房屋施工面积分类指数、商品房空置面积分类指数均出现不同程度的上升，我国房地产行业景气高涨。

　　投资高位上扬

　　
　　房地产开发投资高位上扬，中西部地区偏热。今年以来，房地产开发投资开始出现明显反弹，增速每月递增，从25%上升到接近30%，超越了同期固定资产投资增速约两个百分点。1－8月，全国房地产开发投资完成额14276.75亿元，同比增长29%，投资偏热迹象显现。

　　
　　分地区看，东部的江苏、广东、浙江和北京四大省市房地产投资占据了全国的34.5%，东部经济发达地区仍然是国内房地产市场投资的热点和重点。但近两年来中部、西部地区房地产开发投资也呈现出快速增长势头，今年1－8月，两地房地产投资分别增长了39%和37%，其中，吉林和内蒙古高达87%和63%。此外，中西部的河南、湖南、新疆、广西和四川投资增速也都超过了40％。与投资高涨相对应的，是今年来中西部地区房价加速“补涨”，在8月份房价超过全国平均涨幅的“领涨”城市中，中西部地区所占比重达到一半，而去年同类数据不足三成。

　　
　　预收款、个贷、外商投资均有快速增长。截至8月，今年房地产开发到位资金21997.58亿元，同比增长35.1%，是完成投资额的1.54倍。

　　
　　分资金来源看，来自其他来源的资金占比已经超越自筹，成为最主要的资金来源，其他来源中最大的两块则是定金预收款以及个人按揭贷款，受今年房地产市场高度景气、价量齐升的带动，这两项增速都较去年同期有较大提升，目前占比分别为27%和12%。

　　
　　与此同时，房地产企业盈利能力的增强，以及上市房企在二级市场上不断再融资，使得企业自筹资金增速也较2006年全年提升了12.5个百分点。

　　
　　而国内贷款则在房企资产负债率已然高企、央行不断加息的影响下，增速下降，占比也降至21%。

　　
　　最后，在人民币持续升值的大背景下，外资迅速大量涌入房地产市场，利用外资出现快速增长。尽管政府屡次发布限外政策，但是今年1－8月利用外资同比增速仍达到66%，其中外商直接投资高达87%。

　　
　　开发结构开始改善

　　
　　房地产开发结构开始改善，“7090”政策落实任重道远。今年1－8月，住宅投资同比增长30.9%，增幅同比加快1.7个百分点，高于同期房地产开发投资增幅1.9个百分点。其中，经济适用住房投资同比增速在年初冲高后回落到28.8%，同比加快18个百分点。尽管经济适用住房投资力度较去年有较大改善，但其整体投资占住宅投资仍不足5％，距离政府建设低保住房的标准还相去甚远。

　　
　　此外，根据发改委最新统计数据，全国40个重点城市新审批、开工住房中，90平米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房中，90平米（含）以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1-8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%，但离“9070”调控要求尚有较大差距。

　　
　　购地成本逐年攀升

　　
　　在政府提出坚守18亿亩耕地底线的政策背景下，土地供应日益紧张的趋势已成为共识。从2005年开始，我国年均购地面积逐年下降。与此相对应的是，房地产企业对土地资源的争夺愈演愈烈，土地购置成本逐年提升，年复合增长率超过20%，并有加速上涨的趋势。

　　
　　在“招拍挂”取代“协议拿地”后，价高者得成为理所应当的游戏规则，一块土地的最终成交价往往是起拍价的2－3倍，楼面价超出周围商品房售价已不再稀奇，各地天价土地不断刷新。

　　
　　而伴随着近两年房地产市场的逐步好转，全国商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均呈上升趋势，其中施工面积的升势较为明显，房地产企业土地开发节奏加快不言而喻。

　　
　　商品房供不应求

　　
　　从2005年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，2005、2006年的商品房销竣比都是1.14，今年前7个月商品房销竣比提高到了1.90。

　　
　　供不应求的局面导致商品房空置面积也呈现下降的趋势。截至8月，全国商品房空置面积为1.19亿平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029万平方米，下降9.3%。这也是今年6月以来商品住宅空置面积连续第三个月出现下降，且每月降速逐步递增。

　　
　　可见，尽管目前投资开发速度加快、开发面积增长，但市场供应速度依然跟不上需求的增长，商品住宅销售持续火热。

　　
　　房价涨幅屡创新高

　　
　　国家发改委最新数据显示，今年8月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，创下21个月来的新高，涨幅比上月提高0.7个百分点；环比上涨1.4%，涨幅比上月上升0.2个百分点。新建商品房价格同比涨幅也创出了9个月来的新高达到9%。

　　
　　其中，深圳、北海、北京三市的房屋售价涨幅居全国前三，新房和二手房的涨幅接近10%－20%。而乌鲁木齐、蚌埠、宁波、海口等二三线城市，今年以来房价同比涨幅也接近10%。全国房价总体涨幅偏快。

　　
　　地产公司业绩大增

　　
　　房地产市场的欣欣向荣带动了地产公司业绩的成倍增长，收入、营业利润、投资收益、净利润均创历史新高。2007年上半年房地产行业上市公司共实现主营业务收入577.17亿元，同比增长47%；实现净利润74.44亿元，同比大增70%。

　　
　　房价的大幅上涨使得房地产公司的开发项目短期内毛利率不断提升，2007年中期已攀升至35%的较高水平。与此同时，2007年中期行业销售净利率也大幅超过10%，达到13%的水平。净资产收益率和每股收益也呈现明显向上的趋势。

　　
　　2007年中期，房地产板块存货同比增长接近60%，存货大量增加的主要原因是上半年房企加大了力度获取土地储备，同时，随着项目储备的增加，新开发和拟开发项目亦快速增加。而商品房的热卖也促成了上市公司预收帐款的急剧膨胀，2007年中期同比增长高达70%，预收帐款的大幅增长保障了上市公司未来半年至一年的业绩。（刘昆）

　　
　　
　　
　　２００７年８月份房屋销售价格指数涨幅居前的２０个城市数据

　　
　　地区房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手住房价格指数

　　
　　同比环比同比环比同比环比

　　
　　全国１０８．２１０１．４１０９１０１．５１０７．９１０２

　　
　　深圳１２０．８１０１．６１１７．６１０１．５１２２．０１０１．７

　　
　　北海１１２．６１０１．２１１８．２１０１．３１０８．７１０２．０

　　
　　北京１１２．１１００．８１１３．５１０１．１１１０．６１００．５

　　
　　乌鲁木齐１１１．９１０３．４１１５．５１０４．０１０９．２１０３．７

　　
　　蚌埠１０９．３１０１．８１１１．１１０２．３１０５．５１００．８

　　
　　宁波１０９．０１０１．７１１０．５１０２．０１０９．３１０１．９

　　
　　海口１０９．０１００．１１０９．９１００．６１０８．１

　　
　　长沙１０８．４１０２．３１０９．４１０１．６１０７．２１０２．２

　　
　　惠州１０８．４１０１．４１０８．４１０１．４１０８．３１０３．１

　　
　　常德１０８．３１０１．７１１０．８１０２．４１０７．７１０１．０

　　
　　重庆１０８．２１０２．２１０９．５１０２．５１０６．５１０２．４

　　
　　杭州１０８．０１０３．４１１０．２１０４．７１０５．６１０２．０

　　
　　石家庄 １０７．９１０１．８１０９．８１０２．５１０６．１１００．８

　　
　　长春１０７．８１０１．７１０９．９１０１．１１０７．８１０３．４

　　
　　南宁１０７．４１０１．６１０９．７１０２．２１０３．１１００．３

　　
　　成都１０７．４１００．４１０８．８１００．５１０４．７１００．４

　　
　　岳阳１０７．４１０１．６１０８．３１０１．８１０８．７１００．４

　　
　　大理１０７．２１０１．９１０６．３１０２．８１０６．９１００．０

　　
　　大连１０７．０１００．５１０７．７１００．５１０８．４１００．９

　　
　　厦门１０６．９１００．８１０７．１１００．７１０７．０１０１．１ 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。