日前,央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》),明确规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
提高房贷首付及利率有望成为宏观调控撒手锏
东方证券房地产行业资深分析师王树娟认为,信贷资金是推动房价上涨的最主要源泉,若能有效限制信贷资金流入住房市场,可对房产投资产生明显的抑制作用,央行和银监会联手推出房贷新政策,目的正在于此。
《通知》指出,商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住房的贷款需求,且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,贷款首付款比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。
《通知》对商业用房购房贷款也进行了规范,要求利用贷款购买的商业用房必须已竣工验收,商业用房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍,对以商住两用房名义申请贷款的,首付款比例不得低于45%。
王树娟认为,与提高首付相比,第二套住房贷款利率不得低于同期基准利率的1.1倍这一规定,是打击住房投资行为的撒手锏。比如,以5年期房贷利率计算,购买第二套住房采用新的利率为8.613%,相比原来6.656%的房贷利率来说,一次性提高将近2个百分点,这与央行每次加息0.27个百分点相比,等于一次性加息的7次半,调控力度明显加大。
房贷新政出台后,北京楼市出现退房现象
据北京千万家房地产经纪公司市场总监常淑娟介绍,购买第二套住房首付比例的增加,令房屋预订者始料不及,部分在售楼盘出现了多例退房退款现象,房贷政策变化带来的资金压力成为此次退房现象的直接导火索,尤其是在有二次置业意向的预订人群中产生了激烈的反响,二手房市场也不例外。
以千万家房产经纪公司为例,今年十一黄金周期间因二次置业贷款受阻而引发的退单率达到8%,退单主要集中在房价每平方米1万至2万元之间的中高档物业。常淑娟认为,中高档的楼盘有较好的投资升值价值,很多已经买过房的人纷纷开始二次置业,而这往往都需要借助银行贷款,因此,在新政策发布之际,中高档楼盘无疑成为了受影响最大的区域,本次房贷新政的效用立竿见影。
根据千万家市场研究中心数据监测显示,今年上半年,贷款购房的消费者中有近80%的人首付比例为30%。一旦首付款由三成提高到四成,那么将近四成的购房者将要调整首付比例。部分自住者由于资金有限,将不得不推迟购房计划;部分投资者由于需要增加投资,同时面临趋紧的调控环境,投资风险加剧,也会调整投资计划。这样,房地产市场的需求会得到真正的抑制,房价的过快上涨有望得到控制。
对第二套住房的界定直接影响新政调控力度
《通知》指出,首套自住房是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋,如果购房人将首套已经还完房贷的房产卖掉后再次购置房产,此时是否算做第二套房?另外,从实际情况来看,购买第二套房未必就是投资,购买首套房也不一定就是为了自住,比如许多年轻人购买第二套房给父母住,只是保留了名义上的产权。因此,第二套住房到底应如何界定成为许多购房人关心的焦点问题。
某银行内部人士对记者表示,虽然目前全国各大商业银行都互相联网,对于在某一个银行已办理第一套房屋贷款的客户,其他银行通过网络可以查询到。但是,若一个客户同时向两家银行申请两套房产按揭,在手续齐全的情况下,银行的办理速度是很快的,但到第二个月银行才能从征信系统中看到相关信息记录。在这种情况下,两家银行是否还要沟通,看由谁来重新设定利率水平甚至追加首付?看来,各商业银行尚需出台相应细则,银行之间通过实践,进一步落实新政的具体条款将尤为重要。
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