瞭望：楼市调控尽快细化政策以防“越调越高”

　　近期出台的调控举措，直接指向拉动房价攀升的关键环节，并呼唤与之配套的政策迅速细化，以防止重陷“越调越高”的尴尬

　　一度被误传为“开发商拿地将不得分期付款”的“39号令”(《》)，实际上是要求开发商必须“按出让合同约定缴清全部土地出让价款，方可申请办理土地登记领取国有建设用地使用权证书”。

　　而这个看似“顺理成章”的规定，实际上是对开发商的资金实力的极大考验。如果加上9月底央行刚刚出台的“提高第二套房首付比例”的房贷新政，政府对房地产市场密集展开的行政性调控举措似乎正在走向精准细致。

　　在近期股市获利资金重新进入楼市，在一些开发商重新“囤积土地、捂盘惜售”以获取超额利润等现象再次抬头的背景下，上述密集出台的调控政策指向明显。

　　房价攀升源自多种助推因素

　　国家发改委日前发布的最新一期经济形势分析报告指出,根据国家统计局今年1～8月房地产开发投资统计快报、70个大中城市房屋销售价格指数和40个重点城市房地产市场交易简报提供的数据分析，当前房地产市场运行呈现四个特点：

　　一是房地产开发投资增幅上升，住房投资增速有所加快，普通商品住房和经济适用房投资比重提高；二是住房供应结构开始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市场需求旺盛，供求矛盾比较突出；四是房价涨幅呈逐月加快之势。

　　上述分析表明，中国房地产市场正面临发展与调整的关键档口。

　　从总量上看，供求关系紧张仍较突出。

　　先看供给。今年1～8月，全国房地产开发完成投资同比增长29%，其中住宅完成投资同比增长30.9%；全国商品住宅竣工面积同比增长10%，增幅比去年同期上升1.6个百分点。

　　再看需求。今年以来，商品房需求增长加快。一是住房消费贷款增长加快。2007年5月～8月住房消费贷款增速分别为21.7%、24.0%、27.0%和30.0%；二是销售面积增速大幅提高。1～8月销售面积同比增长30.9%，销售面积是竣工面积的2.17倍，且增幅快20.9个百分点。即便这样，市场依然呈现需求旺盛、供求矛盾突出的态势这在上海、北京等一些特大城市尤其突出。

　　从结构上看，90平方米以下普通住房供给逐月增加。

　　今年1～8月，90平方米以下住房完成投资占住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点；经济适用住房完成投资占住宅完成投资的4.4%，比上半年高0.2个百分点。据40个重点城市信息系统数据显示，各地新审批、新开工住房中，90平方米以下普通商品住房供应逐月增加。在批准的预售商品住房供应中，90平方米以下的住房套数占比由2006年的34.39%，提高到今年1～8月的39.05%；面积占比由21.16%提高到24.73%。

　　房地产市场与股市相互缠绕，资金闸门难以把住。

　　2004年以来中央政府采取各种措施把紧土地和信贷两个闸门，但调控效果并不显著。以资金为例，由于来源多样化，资金闸门并未关紧，目前的房地产市场也呈现钱松地紧的局面，上市房企通过股市低成本融资，又仰仗资金大量圈地，长此以往，造成土地被少数上市公司垄断，造成市场的畸形发展；与此同时，以房地产市场为介质，还可能引发潜在的金融风险问题。

　　“供求紧张”与“囤地捂盘”等诸多因素，助推房价逐月加快。

　　今年4～8月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，呈现节节攀升的态势。其中，新建商品住房销售价格同比分别上涨5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。

　　但是，住房上涨表现出明显的结构不均衡，中小城市和部分偏远地区房价稳中有降，而沿海和内地一些大城市却领衔增长。北京市近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，深圳近5个月新建商品住房销售价格涨幅均在10%以上，其中，8月份同比上涨17.6%，一手住宅成交均价每平方米达到19413元，与2006年全年平均房价每平方米9384元相比，涨幅超过了一倍。

　　尽快细化政策以防“越调越高”

　　事实上，近两年调控房价的政策组合，信贷、税收政策等对住房需求的调节作用不突出，从当前房价攀升的态势看，也并没有很好地起到稳定或降低房价的作用，有时甚至陷入助涨的尴尬境地。如紧缩地根，造成供应量的减少，导致房价上涨；紧缩银根和加税，在住房需求呈刚性条件下，最终都要转嫁到房价上来加重购房者负担；而限面积限比例只能降低购房总额，无法抑制住宅单价。

　　此番对房地产的调控，直接针对开发商和购房投资者供需双方的资金实力，可谓是更加深入，其针对性较之以往也更加明确。

　　以39号令中“按出让合同约定缴清全部土地出让价款”方可有资格“领取国有建设用地使用权证书”这一规定来看，直接针对的就是以往不少城市，开发商缴纳部分比例的土地出让款就可获得建设用地使用权证书的情况。从各地的情况看，拖欠土地出让金的情况很普遍，其足额缴纳比例据媒体报道“很多地方比例不到50%，低的甚至不到20%。”

　　但是如果这条规定没有与之相关的政策配套，其收效将大打折扣。

　　例如，如果没有缴全土地出让金，不能拿到土地使用权证，并不影响开发商卖房，对其资金就根本构不成压力；而这项政策如果完全彻底严格地执行，短时间内将在一定程度影响到供应量；如果加上一些开发商乘机放慢上市节奏甚至捂盘，烘托、放大供求紧张，在需求不断高涨的情况下，这种状况的后果只能是助推房价，这无疑又会令有关政府部门执行起来“手软”。如何执行？执行到什么程度？需要政府决策部门坚定的决心和完备的方案，否则又会落入越调越高的尴尬。

　　事实上，从9月底央行出台的提高第二套房首付比例的房贷新政策在各地各家银行的反应看，已能初见一些端倪。

　　综合各地媒体报道，目前已有光大、招行等部分银行拟定了相关标准，不过，目前各行对“第二套房”的认定标准尚有一些差别。

　　目前银行界对第二套房的界定有两个焦点：其一，如果第一套房贷款已还清，贷款买第二套房是否算“第二套房”？其二，第二套房究竟是以家庭为单位计算，还是以个人为单位计算？

　　换言之，在一个家庭中，若借款人的配偶之前已购买一套房，借款人此次购入的房产是否应算第二套房。据悉，光大、招行等银行对“第二套房”的认定以个人为单位，即如果配偶已购置一处房产，个人再买一套，银行仍可执行相对优惠的条件。但是在通常情况下，一个家庭在拥有一套房产的基础上，无论以谁的名义再度购房往往是出于投机目的，如果此项政策的初衷是抑制投机需求，那么就应该从严限定第二套房的标准，以个人为单位实际上是放宽了政策限制。

　　而在目前住房贷款仍是银行相对优质贷款的情况下，放宽政策限制，政策的执行效果将只能是“雷声大，雨点小”，难以收到预期的抑制房地产炒作，避免房贷风险的效果。

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　　日前，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。对于目前一些媒体报道的，开发商拿地将不能进行土地“分期付款”，国土资源部有关部门负责人上午指出，这个说法是误读，如果不违反合同约定，开发商拿地还可以分期付款，但不可以分期拿证。

　　在第二套房新政出台后，各家银行相继提高了第二套房的首付款比例。建行董事长郭树清上周六表示，建行已把北京地区第二套房首付款比例提高到50%。同时，建行还决定以家庭为单位对第二套房进行认定，即夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套房。(来源：瞭望)