解读房贷新政的敏感话题

　　监管层在《通知》中已明确，对利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，采取较为严格的限制措施，那么部分与父母同住、父母未办理过住房按揭手续的换房者，是否可以以父母的名义购房而享受第一套房的待遇？

　　为父母购房不算第二套房

　　父母年满60岁后不得贷款

　　接受采访的银行界人士称，根据《通知》精神和上周末监管层向五大国有商业银行提出的“三大原则”，如果个人或配偶已在购首套房时向银行贷了款，那么再购房时，如果用父母名字购买的不算第二套房。但前提条件是，父母任何一方的年龄不得超过60周岁。因为各家商业银行在房贷规章都有一条规定，超过60岁(退休)年龄时，不能再向银行申请办理按揭。

　　昨天（10月14日）接受采访的农行、深发行、浦发行以及招商银行有关人士均明确表示，房屋落父母名字的，自己仅是为父母每月供楼的还款者，不能算是自己供了第二套房。其父母如果所购房子属第一套房的，还可以享受贷款基准利率下浮15％的优惠。但相应的，此套房子的产权也属于父母所有，父母享有对此套房子的处置权。

　　遗产税话题悬而未决

　　对于用父母名字购房问题，有人也提出了担忧。那就是父母年老或去世后，作为第一继承人(也即房贷的实际还款人)在继承该套房子时，会否被征收遗产税？

　　昨天，广东省税务界人士在接受采访时指出，对于财产税或遗产税的问题，前几年社会各界热议了一阵。有经济学家曾提出，可参照外国的一些做法据实征收。但后来有权威人士表态，按照我国目前的实际经济状况，征收遗产税的时机暂未成熟。于是，该问题在此轮宏观调控中未被社会各界所提起。

　　但如果此轮房贷新政仍未能收到预期效果，遗产税是否渐行渐近呢？接受采访的税务人士称，从目前我国的实际情况看，遗产税问题不可能说征就征，也不可能一步到位。即使到了征收遗产税的时候，也不会搞一刀切，肯定会参照国际上的一些做法，按评估的财产额度作等级划分，划档次分级别再确定税率等级。

　　以子女名义购房

　　父母不得随意处置未成年子女房产

　　广州N女士目前拥有两套房，一套是房改房，位于老市区；另一套在珠江新城，于3年前用女儿的名字向银行贷款购得。由于女儿当时未足18岁，没有身份证，还款人自然是N女士。今年9月初，N女士又相中了城郊一套商品房，环境幽静，依山傍湖，是养老的好地方。她本来想筹足首期款后下定金，不料到了9月底，国家又出台了房贷新政策，提高第二套房贷首付及利率，于是她的再购房一事被搁了下来。国庆假期，她再次去看原想购的那套心仪养老的房子，觉得确实不能舍弃，于是把自己的实际情况向银行理财专家咨询后获知，她可继续享受房贷首付3成、甚至还可以享受公积金贷款等待遇。

　　原来，她购买珠江新城的房子由于是用女儿的名字，不能采用公积金贷款，而且该套房子的事实贷款人不是她本人，故银行没有她贷款的记录。因为，所购的第一套商品房不是她自己名下的房子，加上供楼款今年上半年已还清。因此，她现在再购房并向银行贷款时，不但可以享受首付3成利率优惠待遇，还可以采用公积金贷款。

　　不过也有律师建议，如果是投资者，以未成年人名义购买房产应当慎重，处置未成年人名下的房屋产权交易会非常麻烦。处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题，房屋转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养末成年人。否则父母不得随意处置孩子名下的产业。

　　也有银行理财专家指出，用子女名字贷款购房，房产权人是子女。在目前情况下没有任何不妥。如果子女从事商业活动，一旦需要大笔资金周转，还可以用房子作抵押向银行贷款。但如果子女的企业破产，那么被抵押的房子将被银行作为抵债资产收回。对于真正的购房人来说，那将是一种损失。这对于疼爱子女的中国传统式父母来说，不能不考虑。

　　高信用者 高端客户贷款依然不难

　　接受采访的银行界人士亦表示，即使本周房贷新政的实施细则出台，首当其冲的是那些大量抢购房、囤房的房地产市场投机炒作者，而对于那些有信用、真正自住的普通消费者，影响较小。

　　有关人士分析，目前各家商业银行新设计的“房贷”品种繁多，如果个人曾经在银行贷过款而且已经还清了，现在再贷款也不算是第二套房。这样还说明个人有信用、又不是房地产市场的揽局者。因此，一旦需要银行资金，银行还是很乐意放贷的。

　　如深发展去年开始推出的“气球贷”便是为高端客户开辟的一条中长期贷款融资的理财渠道。深发展在设计“气球贷”时，已经为借款人的到期还款作了安排，即设计了到期再融资机制，只要借款人还款正常、抵押房产没有法律纠纷，银行以合同约定的形式明确承诺对剩余贷款本金提供再融资。而且，再融资的贷款还可以继续办理“气球贷”。通过这样的安排，“气球贷”可以实现续短为长。譬如借款人可以连续做2个5年期的“气球贷”，实际贷款期限达到最长规定10年。（朱桂芳） (来源：南方日报)