房贷新政落地楼市影响几何?

张大伟 绘

　　策划人语

　　上月末，央行联合银监会发布了“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”，房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款和商业房购房贷款都将得到进一步的严格管理。对于普通大众而言，此次房贷新政的出台，其中关于“第二套房房贷”的内容与他们的切身利益最为关切。

　　新政出台后，目前一些银行已经开始出台细则，这些具体规定对购房人以及楼市有什么影响？……都是目前大家最为关注的。

　　为此，《钱沿周刊》邀请部分业内专家，为您分析大众关注的各种问题。

　　时间：2007年10月12日下午2：00-3：00

　　地点：中国证券网(https://www.cnstock.com)

　　主持人：金苹苹

　　嘉宾：夏宇同策研发中心主任张丽中瑞市场研究部研究员

　　新政威力初显

　　游客57577：这个政策的出台，对于“十一”楼市的影响大吗？因为我们只是在上海，不太了解国内其他城市的情况。

　　张丽：应该说影响还是很大的，国内主要城市受房贷政策的影响，普遍交易清淡。除上海之外，深圳黄金周成交量寥寥，推出2600套房源，只成交了82套；广州成交情况平淡，7天成交市中五区约169套，远低于“五一”楼市；而北京“黄金周”楼市也呈现观望气氛，10月1日至6日日均成交247套，比9月份日均446套少约50%，部分楼盘甚至出现了退房情况；另据重庆市国土房管局房地产市场网统计，黄金周头两天，重庆主城新盘仅售109套，不及平时1/10；而另一中部城市———武汉，“十一”期间全市销售套数1357套，较九月最后一周也减少了1405套。当然也有部分城市较为反常的，如南宁的部分楼盘仅在展会期间就完成了全年销售任务的70%。

　　游客65093问：这次银监会对第二套房的房贷做了调整，主要是哪些方面的？我个人还是搞不太清楚，专家能解释一下吗？

　　夏宇：涉及到个人的主要是两个方面：一、第二套房的首付提高到40%；二、第二套房的贷款利息提高到标准利率的1.1倍。从目前的贷款利率来看，第二个方面的影响很大，因为第一套房屋的利率只有标准利率的0.85。这样算下来，基本上利息比原有增加了30%。

　　游客68194：好像有人说房贷首付只提高了一成，对于房产投机的需求的抑制不大。实际情况是否也是这样的呢？

　　张丽：这个问题应该综合来看，因为对于投机需求的抑制不仅仅只是提高房贷首付这一个政策，还有房贷利率的提高以及交易税收等，单一的力量小，而综合起来力量就大了。从目前实际的市场表现也可以看出来，房贷新政加上之前的宏观调控政策，对于投机的抑制作用还是很大的。

　　“第二套房”具体界定不同

　　游客67896：新政的出台，在操作上会不会仍有一些问题？如第二套房到底如何界定？

　　张丽：是的，对于房贷新政各方面都存在一定疑虑，尤其是操作层面的问题，如您所提到的第二套房的界定。个人认为，出于业务竞争，各商业银行相继出台的房贷细则，对于第二套房的界定不会完全统一。

　　游客67979：我想问一下对“第二套房”的定义是怎样的？如果还完第一套房子的贷款之后再买，属于第二套吗？另外，如果为改变住房条件，把第一套房子卖掉，重新再买也算第二套吗？

　　夏宇：看来网友都很关心这个问题。根据我的了解，目前有的银行在目前这个阶段是按照你说的方法来放贷，也就是说只要你曾有贷款买房过，那么之后就算第二套，不论是否有还完或者是有换房需求，不过个人认为这样的规定可能还会有细化，关键还要看央行最后的认定细则。

　　公积金贷款暂不受影响

　　游客68005：这个新政策，影响到公积金贷款的人吗？我的第一套房子是靠公积金贷款的，以后如果买第二套，因为之前有贷款了，是否也要按照新政来执行？

　　张丽：从目前的政策规定来看，对于公积金贷款尚未有明确规定。而从已经出台的各地商业银行的房贷细则来看，对于第二套房的认定也主要考察在商业银行的贷款情况。

　　游客65093：我买第一套房在工行贷款的，那么第二套房到时候换个银行，是不是就没有问题了，可以不受新政策的影响？

　　张丽：这个问题，要借用央行副行长苏宁日前所表示的：各商业银行通过央行征信系统完全可以查到贷款人是否在其他银行贷款买过房，成功认定“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”，不会出现您所说的情况。

　　(金苹苹整理)

　　“第二套房”界定面纱掀起新政影响初显

　　央行和银监会的房贷新政甫一推行，最吸引人也是讨论最多的，莫过于各家银行将会如何界定“第二套房”的定义。尽管四大国有银行对于房贷新政的实施细则迟迟未发，但是已经有部分银行率先确定了第二套房的房贷执行细则。

　　记者获悉，光大上海分行在结合了总行的有关规定后，也推出了其房贷新细则。光大上海分行对第二套房的界定采取的是以个人为单位(包含主借款人和共同借款人)，而不包括借款人的家庭成员，这也就意味着夫妻二人都可以分别贷款买房。至于借款人的第二套住房贷款，光大上海分行规定其贷款首付款比例不得低于40%，而贷款利率则按照不低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.1倍执行。但是从第三套房开始，光大银行方面的要求是，每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点(例如第三套住房贷款的首付款比例不得低于42%)。其他银行方面，招行南京分行、华夏银行等也纷纷出台了各自的细则，即便是此前表示对“严格认定第二套房有一定难度”的外资行，也在考虑出台相关细则，并表示将会严格遵循相关政策。

　　而在监管层方面，对于“第二套房”的界定，定下的基调是：一、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。二、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。三、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。具体的操作则由商业银行自行把握。

　　房贷新政的出台，对于楼市的影响也正在逐步体现，中瑞市场研究部研究员张丽表示，目前对于新政的出台是否能降低房价是公众最为关心的问题之一。眼下虽然从该政策本身来说，只是从需求层面上、交易成本上进行了控制，实际对于市场的影响似乎不大，但是综合来看，该政策结合加息、增税等政策，对于市场影响还是较大的。从目前来看，市场购房者心理已经开始出现了调整。而其他业内人士也表示，新政出台后，对楼市影响较大，目前很多项目的签约受到影响。只是由于近期楼市恰逢“金九银十”特别火爆，所以“这个影响暂时被掩盖掉了”。