易宪容、郭田勇解读九二七房贷新政（实录）

　　背景：央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，银监会也会重拳出击，从信贷的角度加以规范。

　　这些政策的出台背景是什么？政策的实施将对国内房地产市场将产生什么样的影响？它需要在什么样的条件下才能够真正落实及起到作用？下面是专家学者的分析：

　　嘉宾：

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

　　郭田勇 中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授

　　主持人：魏喆

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容

中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授郭田勇

　　搜狐财经：能否分析一下当前地产调控形势？

　　房贷新政是新一轮房地产调控前奏

　　郭田勇：目前，管理层对房地产市场的调控思路日益清晰，此次央行、银监会的《通知》可能只是新一轮调控的前奏。《通知》要求商业银行重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，并对中小户型与第二套住房的界限做了严格的划定，体现了差别化对待的思想。管理层对住房需求的细化和区分，有助于破解当前房价加速上涨的迷局，一改过去一刀切的做法，既保障居民的基本自住需求，又能真正抑制投机需求，可以预期政府差别化对待的做法会继续下去。

　　2007年以来的新一轮房地产涨势凶猛，政府早有预案，只是在新政出台的时机的选择上有所顾虑。毕竟房地产业的带动效应很明显，政策意图的主要指向是抑制房地产投资增速，力图使房地产处于政府可控的状态。如果一些较缓和的措施出台之后，能够使房地产降温，可能后续动作不会推出。一旦温和的手段没有达成预期的效果，政府有可能出台更严厉的调控措施。

　　搜狐财经：从2003年起，政府每年都有关于房地产市场的重大的政策出台，但是为什么政府的政策出台得越多，其矛盾与问题却越多，民众对房地产市场的意见越大？

　　易宪容：关键的问题就在于国内的房价上涨太快，一些地方的房价上涨得离谱。而房价的过高，从而使得国内80%以上民众根本没有能力进入高房价的市场。民众的意见就在于，地方政府使用全国人民所有的土地资源让少数人获大利，地方政府都千方百计地把祖宗、现在、未来的财富在自己手上卖出去，以便本来是民众手上的巨大利益在他们手上流转与交易。

　　搜狐财经：国内房地产市场的价格为什么越来越高？是不是像有些人所说的是由于房地产市场的供求关系决定的。有市场刚性需求在，房价上涨也就自然？

　　投资者利用银行信贷从房地产市场牟利，是推高房价的一个重要原因

　　易宪容：这种说法早就是不堪一击，因为，住房产品与市场的其他产品不同，它既是投资品也是特别消费品，是特别的消费品，也就是说对于现代文明社会来说，衣食住行是现代社会每一个公民生存的基本条件，它既必需也为天赋。但住房又是一种耐用高价的投资品。如果在没有满足社会每一个公民的基本的居住权利上来让住房成为投资品，那么社会公民的基本居住权就可能受到侵害。

　　因为，投资者就容易利用住房产品的基本特性把住房价格推高来谋取暴利。但是，住房作为投资者又是一种高风险的资本密集性投资品，如果没有现代银行金融产品的创新是无法达到其目的的。在中国，房地产市场价格为什么会推得很高？重要的原因就在于房地产市场成了投资者利用国家银行信贷成了投资盛行的市场，就在于房地产市场发展模式没有对投资品与消费品有严格的区分，就在于政府对房地产信贷政策误判。

　　可以说，从1998年住房制度改革开始，到2002年国内房地产市场基本上处于稳定发展的阶段，尽管当时有一些地方也出现过房地产市场炒作苗头，但是当时央行也就看到房地产市场的问题所在，并出台关于房地产市场改进与完善的121文件。但是，在121文件出台之后，由于一些政府职能部门受房地产商左右，完全以误导性的方式否定了121文件，让房地产市场的信贷政策变成了由非专业部门指手划脚的工具。可以说，这就成了目前国内房地产市场出现这样多问题的根源所在。

　　据报道，在今年美国的次按危机之后，国内房地产市场的信贷风险的问题已经引起政府高层密切注意。国内市场已经看到了，在2006年8月以前，美国房地产市场也经历过近8年的繁荣，但是美国房地产的繁荣，房价上涨也仅是累计50%左右，每年房价上涨幅度不足5%。在这过程中，让美国次级信用的人进入房地产市场，即一些信用等级不足600分的人进入房地产而导致了次按危机。但是，这些情况下中国相比，简直是大为逊色。近几年国内房地产市场价格上涨速度，无论是从广度还是从深度来说，中国房地产市场价格上涨完全不可理喻。比如说，远不讨论，就是我居住的附近，2002年房价是在2000元左右，目前这些房子价格早就上涨到近8000元了，价格上涨近四倍。在北京郊区的情况是这样，那么在北京市区、在全国许多大城市的中心房价上涨更是会涨得离谱了。而且这种房价快速上涨，已经不是一个地方、一个城市，而且出现全国所有的地方房价都快速上涨局面。今年近几个月，全国各地房价上涨更多是猖狂。我想这些问题中央政府应该早就会了解清楚了。

　　搜狐财经：提高第二套住房首付如何影响购房需求？

　　提高首付从购房成本和心里预期两个方面抑制需求

　　郭田勇：应该从两个方面区别对待。其一，首付提高对利用贷款购买第二套住房的购房者的影响是直接的。首付的提高提高了购房的即时成本，可以迅速实现需求的下降，起到立竿见影的效果。更为重要的是，提高第二套住房的首付比例，管理层实际上是向房地产市场各方传递了一个清晰的信号，显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，这必然会对市场心理上产生影响。那么所产生的市场连锁反应可能会波及到整个市场，投资需求在短期之内会出现明显下降。

　　其二，尽管《通知》对首套住房的购买者仍保持着鼓励的态度，但是对其的最终的影响是不确定的，这要考虑到管理层的后续动作与银行的态度。

　　搜狐财经：提高第二套住房首付如何影响开发商

　　房贷新政对开发商影响不容忽视

　　易宪容：927文件并非仅是针对房地产市场需求的一方，通过市场化工具来遏制过度的房地产市场投资。同时，对于房地产开发企业来说，同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求；对具有囤地、囤房房地产开发企业不得对其发放贷款的要求；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求；严禁以房地产开发流动资金贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。尽管现在不少房地产企业可以从股市上融集到资金了，但股市上融到的资金与从银行获得的资金相比仍然是相差十万八千里太远。如果银行的信贷收紧，那么房地产市场要这样张扬恐怕不容易了。

　　郭田勇：仅就提高第二套住房首付而言，对房地产商的影响不大。房地产商的开发资金很大一部分来自银行短期贷款，首付提高主要作用于需求方，只有在需求大幅下滑的条件下，房地产商才会面临还贷压力。

　　在刚性需求还没有得到满足的背景下，期望需求大幅下滑并不现实。首付的实施的最有可能的结果就是实现购房需求的结构转变，即从投资需求向自住需求的变化，这种转变对房地产商的影响将会有一个逐步渗透的过程。

　　搜狐财经：提高第二套住房首付能否使房价降温

　　郭田勇：《通知》在提高第二套住房首付的同时，规定其贷款利率也不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。可以肯定的是投资需求会得到抑制，因为购买第二套住房的成本被抬高了。从理论上看，该措施会给房价降温。但具体效果如何，还有待继续观察。

　　易宪容：这在于央行与银监会这些政策能够对第一套住房有一个清楚的界定（第一套住房政策应该包括福利分房而不是仅限于购买商品房），能否对一些商业银行的违法乱纪行为有明确的惩罚规则，能否对已经疯狂炒作的投机行为进行严格的限制（这里政策不是仅对以后进入者进行限制，而是对已经进入者进行全面清查并进行严格限制），能否对住房预售制度的弊病进行全面改善或取消。如果能够这样，房地产市场回归理性日子也就不远了！总之，商业银行信贷政策是房地产市场发展之核心，关键是政府的房地产市场发展目的是什么？是一个满足每一个基本住房条件的市场还是一个投资者炒作市场？这个问题分清，银行的信贷政策在此基础上清楚界定，那么房地产市场的其他问题就迎刃而解。

　　搜狐财经：提高第二套住房首付百姓应该采取什么样的购房策略？

　　郭田勇：购买90平米以下的住房有可能成为普通购房者的首选。《通知》重申了对购买首套自住房且套型建筑面积90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付款比例规定，贷款年限20至30年不等。即使第二套房的首付比例提高至4成，90平米小户型的二手房与其他类型的房屋相比也会占较大优势，因为它的月供还贷压力不会太大。

　　购房者可采用“等额本金”的还款方式达到节息的目的。这种还款方式在还贷初期，月供负担较大，但随着归还的本金增多，利息支出也就会相对减少。并且随着时间的推移，还款负担也会逐渐减轻，总体利息支出较低。以贷款100万20年贷款为例，在目前的利率背景下，等额本息的还款方式要比等额本金方式多支付利息约15万元。

　　搜狐财经：最后能否为九二七房贷新政做一个总的点评？

　　要对房地产消费与投资进行清楚的界定

　　易宪容：新政应该能够对国内房地产市场一些基本问题严格厘清。比如说，一是能够对房地产消费与投资问题做出清楚的界定。并在这种清楚界定的基础上，对居民的住房消费政府就采取鼓励与帮助的政策，而且对房地产的投资就得按照市场基本的价格来实施。比如房地产的投资者可以从房地产投资中获得较高的收益，却要享受住房消费者的利率，这当然是不公平。因此，无论是对第二套住房购买者提高其首付款比例，还是利率水平都是十分必然的。但是，这里有一个问题要注意，就是商业银行通过什么方式来识别购房者是购买每一套住房还是购买第二套住房。还有购买第三、第四、第五套等住房的利率水平及首付比例如何来随之增加。

　　识别第二套房要考虑福利分房的情况

　　二是中国的住房制度与国外住房制度有一个很大的不同，就是我们房地产市场是建立在住房福利分配的基础上。在这个基础上，假定国内商业银行有一个很好的征信系统来识别购买第二套的住房的人，但是已经分配过福利房的人是否是也算有了住房呢？如果不把这个因素考虑进去，分了福利房的人也进入购买第一套住房的优惠系统，那么对没有福利分配的人是不是同样不公平。可以说，信贷政策的差异性，是能够解决目前中国房地产市场许多问题，但是这个政策更应该强调，第一套住房制（既无论是购买还是分配的住房都算是第一套住房），对于第一套住房，政府要采取公平性政策，要采取公正的程序来保证每一个公民的基本权利，这些住房是消费品。而在第一套住房之外，就应该把其纳入投资品，而住房的投资就得按照市场法则来进行，提高利率、提高住房按揭比例，谁投资、谁受益、谁承担成本。决不可投资者便利利用商业银行的金融杠杆来炒作国内房地产。这就目前国内房地产市场信贷政策的核心。

　　政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度

　　三是政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。目前这种为世人诟病的住房预售制度既是房地产开发商悟盘、悟地的根源，也是目前国内房地产市场价格推高的重要的制度根源。一个在计划经济下制定的制度、一个完全变化了的市场环境，一个成了全国第一产业的房地产难道还在这个一个计划经济下制度来庇护吗？现在国内房地产开发商在与地方政府利益一致下，对国内金融市场各种资金四出其手，然后把从银行、从股市圈占来的钱拼命的圈地，推高的各地土地的价格，以此来推高各地的房价。对此已经发展到触目惊心的地步。央行、银监会（还应该加上证监会）等政府部门若能够重新调整房地产市场的信贷政策，既能够规避国内商业银行可以面对的风险，也国内房地产市场健康发展之关键所在。但愿其新政策早日出台，以此来遏制国内房地产市场价格快速上涨。