房贷新政扳倒二手房反价 卖家者调低20万再挂牌

　　国庆长假刚过，黄敏便匆匆来到了中介店内。她将之前挂售的物业撤牌，重新进行估价，然后，以低于之前20万元的价格再次挂牌。

　　“去掉个零头，就310万，税费大家各半，请你也别再压价了。”经过这么一番“折腾”，黄敏多少显得有些底气不足。

　　原来，黄敏的物业位于浦东联洋社区内的联洋年华，一套164平方米的三房，她在今年初以260万元的价格挂牌，随着楼市回高，看房者增多，她也跟随“大势”多次反价，9月，其已将这套物业“反”高到了333万，甚至和中介提出，333万元还是去掉税费、交易手续费等各项“苛收”而得的净“到手价”。

　　从不断反价到突然“低价”求售，从傲慢开出“到手价”到愿意共担税费，究竟是什么样的“捣腾”，会使黄敏在短短一个国庆假日期间，产生180度的“行为”大转变呢？

　　答案只有一个：国家在房贷政策上的突然收紧。

　　政策组合平稳楼市

　　先是在9月14日，央行宣布了今年的第五次加息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，同时将一年期贷款基准利率提高到了7.29%。

　　虽然此次加息仅增加了每月几十元利息，大部分贷款者仍可承受，而后，就在国庆假日周到来的前夕，人民银行、银监会又发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中规定：对购买“第二套房”者，贷款首付比例将不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，并且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　“如果说，前一则"加息政策"还不是特别针对房地产市场的话，那么，紧跟而来的"限贷"则是实实在在对于如今再次燃烧的房地产投资"热火"，狠狠浇了一桶冷水。”复旦大学的一位经济学教授对此分析认为，“"限贷"之策至少可以使上海的房产市场，尤其是二手房市场平稳运行到年底。”成交猛降4、5成。

　　近期的上海二手房表现也确实印证了这位教授的判断。

　　国庆后，上海中原地产曾对旗下150余家分行进行了随机调查，数据显示，整个黄金周七天的成交量、带看量均有不同程度下滑。带看量向来是二手房成交活跃程度的主要指标之一，这一数字与9月最后一周相比，降幅竟高达4成以上。

　　对此，中原地产的浦东区域总监王逸红介绍，“与去年相比，今年购房客户中改善型需求占了绝大多数。虽然这些客户在实际购房过程中贷款比例并不一定达到7成，但是新政出台对他们的心理影响十分明显。即使是传统的热点板块——世博、上南、陆家嘴等区域的带看客户量也有不同程度的下滑，最高降幅达到5成。”

　　与此同时，美联物业的市场研究部也对“提高第二套房首付”的政策进行了一番市场调研，结果显示，在徐汇、静安、黄浦、卢湾及浦东内环等高档住宅集中的区域，挂售高档住宅的业主反应尤为明显。

　　停反价、不降价

　　虽然反价现象有了明显的遏止，但是，“高高在上”的卖方心态会在短时间内全面转变吗？

　　中原地产的舒凡对此表示出了否定：“大多房源的挂牌价格与9月相比，仍未根本变化。”

　　而美联物业市场研究部给出的调研报告则略有不同。结果显示，截至10月10日，美联物业在上海的下属门店挂售房源中，有超过7成的业主对于自己的挂售房源下调了挂牌价格。其中，75%的业主对于自己的挂牌房源作了5%以内的价格下调，3%的业主对于自己的挂牌房源给出了6—10%的让价，也有2%的业主对于挂售房源给出了超过10%的让价。

　　对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，当前的上海楼市仍然是以自住需求为主力支撑，但由于受抑制的购房需求集中于今年释放，买方过于活跃，因此，卖方的“反价”、“惜售”之举才会重现。如今，7成二手房业主下调挂售价格的比例，可看作是短期内政策对于卖方的心理打压所致。但根据自住需求为大势的这点作分析，可以预计，卖方大幅降价抛售的情况发生几率不大。

　　可以看出，虽然市场数据会有不同，但两家中介机构的最终结论还是比较相似，即对于上海楼市的长期看挺。

　　次中心波动低

　　据了解，相比于市中心一些高档楼板块的市场波动，杨浦、虹口、闸北以及闵行等自住客集中的区域的政策反应就稍显迟缓。

　　对此，美联物业的李中明表示，这些次中心板块的住宅总价适中，自住客户占主导，贷款成数选择普遍较低，一般能少贷就少贷，所以这些区域的反应并不明显。

　　另外，供应量较少的卢湾、黄浦、静安、徐汇等区域，由于供应量稀缺，挂售房源价格也基本没有变动。

　　而浦东世纪公园和联洋板块的政策反应就相对比较大。一方面，区域内二手房源的挂牌量有了明显增长，另一方面，一部分房源出现了调低价格的抛售。 (来源：解放网－新闻晚报)