上海"居家养老"成主流 旧楼电梯加装蕴200亿商机

　　BY 宋文明 陈未临 何勇 李丽 每日经济新闻

　　今天，本市迎来第20个敬老日。

　　最近出台的上海市社会保障“十一五”规划显示，预计到2010年底，上海60岁以上老年人口将达到310余万人，其中，90%的老年人将选择居家养老。

近日，上海市人类居住科学研究会发布了“居家养老”这一课题的研究进展，加装电梯、“合改独”等成为最受居家老年人欢迎的两项住房改造项目。该课题组负责人之一、本市房地资源管理局副总工程师赵平介绍，从课题组调查结果来看，对于本市的住宅改造，住在城市旧区的老人最希望的是能在多层建筑中加装电梯方便老年人的出行，和将合用的厨房间、卫生间改成单户独用。他表示，至2009年，本市包括这两项在内的综合改造将惠及本市3000万平方米的旧区住宅。

　　《每日经济新闻》昨从上海市电梯行业协会处获悉，相关统计数据显示，上海七层楼以下没有电梯的多层楼房面积约1.5亿平方米（逾20万栋），上海全市的旧楼加装电梯至少要20万－30万台，而加装每台电梯的成本在12万元至15万元之间，按此推算，该市场的需求总额至少200亿元以上。当然，其资金来源仍需要政府、单位、居民、房地产商共同出力。

　　据了解，在市电梯行业协会等单位的推动下，上海于几年前已尝试在闸北区陆丰路附近的六层楼住宅中试点加装电梯，以方便住在楼里的年老体弱住户。上海首幢多层住宅加装电梯的费用，是政府出一部分，住户出一部分，再利用六层加一层变七层，底楼居民搬住七楼，底楼出售给街道做老年活动之家所得费用三部分凑在一起，完成了这项综合改造。

　　旧楼加装电梯带动的巨大商机也引起了众多电梯生产企业的关注。瑞士迅达中国公司此前表示，中国已经成为世界最重要的电梯市场，占全球四成份额。在上海电梯市场，住宅电梯已占七成左右，该公司还将推出多款专门为中国中低层住宅和基本商务楼而设计的电梯。电梯协会相关负责人也表示，随着电梯技术的飞速发展，目前即使是陈旧程度再高的住宅，其电梯的加装工作都已能找到技术上的解决方案。目前的关键在于相关政府部门推进该项目的决心，以及相关费用的分摊方案。

　　“目前的现状仍不容乐观，此前的旧楼加装电梯工作仍在进行中，但新建的7层以下住宅依然有很多没有设电梯。”据市电梯行业相关负责人介绍，现执行的国家《住宅设计规范》规定7层及以上住宅必须设电梯，小于这个条件可不设。据悉，目前已有专家建议修订建筑设计规范，增加“新建的三层以上住宅应设电梯”的条款，限制或者不批新建无电梯多层住宅项目。宋文明

　　专家说法

　　技术上已没有问题

　　BY 陈未临 每日经济新闻

　　同济大学城市规划设计研究院教授朱锡金昨天在接受《每日经济新闻》采访时告诉记者，多层旧宅加装电梯已经是市人类居住科学研究会立项研究的课题。目前，该方案已经在本市几个区进行试点。

　　那么，为多层旧宅加装电梯的具体方法有哪些呢？

　　对此，朱锡金表示，这一项目“在技术上已经没有问题”，但目前还处在边试点边调研的阶段，现阶段要搞清楚的是哪些多层旧宅的建筑结构符合加装电梯的条件、符合加装条件的多层旧宅内居民对加装电梯的认可度有多高、以及加装电梯的建筑成本是多少三个问题。

　　从技术上来看，给多层旧住宅加装电梯确实有一定的可行性。据上海现代建筑设计（集团）有限公司现代都市建筑设计院的李军介绍，并不是所有的多层住宅都能加装电梯，一台6层电梯的价格约在15万元左右，如果一梯两户，不算一楼住户，则平均每户需要分摊1.5万元左右；如果一梯四户，平均每户分摊7500元左右。但这些费用都没算入未来电梯运营费用。

　　律师观点

　　电梯改造还须立法先行

　　BY 何勇 每日经济新闻

　　在英国等欧洲国家，规定4层以上的住宅都安装电梯。而按我国现行的住宅建筑标准，则规定七层及以上的楼层必须安装电梯。早在1954年，国内编制的建筑设计规范中曾有“居住房间在5层以上或最高层楼板高出地平线在17公尺以上时应有电梯设备”的规定；但1987年颁布的《住宅建筑设计规范》中则规定7层（含7层）以上应加设电梯；1999年建设部和国家质量监督局发布新的规范中又重新明确这一规定：“城镇七层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯”。

　　上海杜跃平律师事务所主任杜跃平律师分析指出，通过目前的电梯改造过程中来看，主要有三个方面的主要难题，一是“业主态度一致”难。住户的楼层高低不同，年龄和收入不同，利益各异众口难调，很难使所有产权人（特别低层住户）一致同意。二是“费用分摊”难。老人退休后的收入低，每户超过两万元就比较难接受。据悉，加装一台电梯（含井道建设费）一般要30万元以上，如果拒绝出资的户数多，或楼层分摊比例过于悬殊，都会超出自己的底线而告终。三是“运行管理”难。电梯投入运行后除维保公司负责维护和抢修外，还需要有管理人员和管理制度。

　　至于在电梯改造过程中遇到的难题，杜跃平律师表示，从法律层面上来看，电梯改造与否要采取多数业主利益一致的原则，按照物业管理有关规定，业委会要召开业主大会，进行协商，能达成一致则更好，若达不成一致，就要按照多数人利益一致的原则进行协商。据了解，在新加坡的社区改造工程，只要三分之二以上业主同意，就可以推行，对持不同意见者可以依法实施。杜跃平律师介绍，6层以下建筑不用装电梯，当初相关部门在制订这一规范时主要考虑到房屋居住的经济性，随着人均收入的增长，越来越多的居民认为多层住宅也应该安装电梯，目前本市一些开发商已经在五六层的新建住宅中安装了电梯。

　　市场现状

　　市中心多层电梯公寓一房难求

　　BY 李丽 每日经济新闻

　　“市中心带电梯多层公寓比同区域普通多层，每平米价差可达近万元，以50平米计，单套差价可达近50万元。”昨日，美联物业北区区域经理高一定向《每日经济新闻》表示。虽然加装电梯往往要每户分摊上万元费用，但与每户居民可能获得的物业升值相比，可能只是一个零头。

　　根据美联物业提供的数据，同样处于徐家汇，无电梯多层天钥新村单价在1.4万～1.45万元，而同处于该地段的宏润花园带电梯小高层单价就达2.1～2.2万元，该区域的明安馨苑带电梯多层则更高，单价达2.2-2.3万元，即使是出租，有电梯的两室年租金也可能差距3.6万元。一户加装电梯的市中心居民只要把房子出租1-2年，就可以把自己在电梯加装过程中分摊的费用全部挣回来。

　　美联物业莱诗邸分行副营业经理唐红兄亦表示，带电梯房源多为高层或者小高层，带电梯多层房源一房难求。

　　高一定同时表示，在当前房产市场中，买房的老年人一般有两种类型。一类是退休工薪阶层，因动迁等原因而选购房源，这部分老年人，一般会选择不带电梯多层楼盘，楼层选择一般3楼左右，楼层绝对不会选择在6楼等高楼层房源；而对于部分经济实力较强的改善型需求老年购房者而言，他们更追求的是房源的居住品质，因此这部分老年购房者一般都会选择品质相对较高的电梯房。