搜狐网站
搜狐 ChinaRen 17173 焦点房地产 搜狗
搜狐财经-搜狐网站
财经频道 > 产经新闻 > 房事变局 > 房事新政

新利率下投资房:1年内转手房价涨18.21%才保本

  10月,二手房市场观望气氛渐浓,业主不再跳价但也不降价,买家重新盘算手上的钱可以买到什么样的房子。业主是否会急于将房产变现进入股市?或将旧房卖出,以同等价位换购新房?交易量在短期内下降已是必然,但会下降多少?

  从第二套房贷款新政影响来看,提高首付对购房人的影响并不大,利息部分影响较大。
从取消15%的优惠利率到增加10%,前后相加利息要增加25%,这不是一个小数字。目前5年以上的商业贷款基准年利率是7.83%,公积金贷款年利率是5.22%。除原房外,持有成本包括,购入时契税+营业税+土地增值税+所得税+中介佣金(买入+卖出)+利息。假设第二套非普通房屋的首付是40%,若干年后,保本点涨幅大致如下:持有一年出售,3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1)=18.21%;持有两年出售,3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×2)=23.05%;持有三年出售,3%+5.55%+0.5%+2%+2%+(60%×7.83%×1.1×3)=28.55%。也就是说,不考虑首付款的现金价值和机会成本以及出租收益,一年内出售,保本点是原房价上涨18.21%;两年内出售,保本点是原房价上涨23.05%;三年内出售,保本点是原房价上涨28.55%。

  从投资角度考虑,目前年出租收益约为房价的3%,而年利息支出为房价的5%,以租养房已不太可能。按目前交易成本,首付40%的住宅,房价要上涨18%左右,投资者才可能持平。就利息来算,视为第一套和第二套的房子,在首付均为40%的情况下,若定性为“第二套”的房屋,每年多支出的成本为房价的1.1%。把这本账算清,该不该买,买得起买不起,买得是否划算,就比较容易作出判断。

  就中原地产操作的中、高档二手房市场来看,还是有比较活跃的交易。10月交易量会下降,预判幅度约为20%。预计11月到12月,市场会慢慢恢复。以上海目前购房者的购买力来看,首付提高影响不大,利息上调的本身影响也不算大,只是“银行贷款收紧,以后不能贷款买房”这样的传言对客户的心理影响会比较大。事实上,现在买房一般不会在一年内出售,一年后房贷政策将会如何尚难预料。就像2005年银行停止转按揭业务,同时也叫停垫资业务,必须由业主自筹资金还款,而后期有些银行又接受转按揭业务一样。自住购房,闲置资金的投资购房仍可继续。(上海中原地产副总经理陈宇珏) (来源:房地产时报)
(责任编辑:铭心)
用户:  匿名  隐藏地址  设为辩论话题

*搜狗拼音输入法,中文处理专家>>

我要发布Sogou推广服务

新闻 网页 博客 音乐 图片 说吧  
央视质疑29岁市长 邓玉娇失踪 朝鲜军事演习 日本兵赎罪
石首网站被黑 篡改温总讲话 夏日减肥秘方 日本瘦脸法
宋美龄牛奶洗澡 中共卧底结局 慈禧不快乐 侵略中国报告



说 吧更多>>

说 吧 排 行

搜狐分类 | 商机在线
医 疗 健 康 保 健

茶 余 饭 后更多>>