“第二套房”标准讨论:应该统一还是因地制宜?

　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称为“通知”)。

　　通知对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　一石激起千层浪，社会各界对于实施细则为何迟迟不出、外资银行是否应纳入、“第二套住房”如何认定等问题展开了热烈讨论。与此同时，各商业银行纷纷制定了各自的执行方案，因为对通知认识和理解的不同，公众也是莫衷一是。

　　为此，本网邀请专家学者，法律界人士，就上述问题进行探讨和辩论。(主持人周斌)

　　“第二套住房”界定标准当以统一为宜

　　郭田勇

　　房贷新政的必要性和及时性

　　政策的频繁出台与我国当前房价的持续上涨是密切相关的。同普通商品价格上涨一样，房价的上涨自然也是由于供求缺口所致，但对于我国的购房需求却需具体分析。

　　在我国目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投资(投机)型需求。而房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，更有流动性过剩背景下的住房投机需求高涨的影响。这种以投资、投机为主的购房行为，不仅对广大群众自住性购房形成“挤出效应”，也使房地产市场的内在风险加剧。由于我国利率正处上升通道，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，使得大量炒房客对房价预期发生逆转，并诱发大量投机性抛盘，导致房价在大涨之后发生大跌。

　　因此，采取保护自住房需求、抑制投机的方式来遏制高房价、进而规范房地产市场的发展，这应当是当前房地产市场调控的主线。由此来看，央行、银监会针对限制“第二套住房”贷款发布的通知是十分必要与及时的。该通知出台后，社会各界普遍叫好，也有部分拟购“第二套住房”的人选择观望或退避，部分城市二套房交易明显变小、房价趋于回稳。可以说，该政策对稳定房价预期、遏制房价上涨正在发挥积极的作用。

　　标准不一易导致经营混乱和无序竞争

　　通知出台以后，在执行的细则上，至今仍存在不少遗留问题。特别是在判断“第二套住房”到底是以个人为单位还是以户为单位，目前各家银行仍存在各自为政、尺度不一的现象，大体上形成了两派：一是中小银行为主采用以个人为单位来界定“第二套住房”；另外是建设银行提出的采用以户为单位来界定“第二套住房”，并且其他三大国有商业银行都有采用这种方式的趋势。

　　中小银行采用以个人为单位来界定“第二套住房”是出于一种市场经济主体的理性行为，因为不论是在资金实力还是客户资源方面，中小银行都不如四大国有商业银行，在国内的个人房贷市场上无法与四大国有银行抗衡。而四大国有银行采用以户为单位来界定“第二套住房”的措施大大提高了申请个人房贷的门槛，必然会导致一部分客户流失，而中小银行采用的以个人为单位的界定方式所带来的相对低门槛则会吸引这些流失的客户。甚至会导致在四大国有商业银行申请房贷的投资者把房屋出售以后再转向中小银行申请贷款进行房屋投资，根据中小银行对“第二套住房”的界定标准，这些投资者则不用承担在国有商业银行那里申请贷款所需承担的“第二套住房”成本。这样就可以增加中小银行的个人房贷市场份额，成为其利润增长的筹码。如此一来就会发生中小银行倒逼国有商业银行的现象：即导致国有商业银行在执行通知中的规定时采取一些规避措施甚至是违规违法措施进行房贷发放来防止客户的流失，最终会对监管当局的政策起到抵消作用，这当然也就违背了通知的初衷。

　　另外值得注意的是，据报道，这次通知中的规定并不包括外资银行。这意味着外资银行仍然可以按照自己的意愿进行个人房贷的发放。自从去年年底对外资银行全面开放国内金融市场以来，外资银行在零售业务方面就与中资银行形成了激烈的竞争，通知出台后，中资银行都采取了相应的措施提高了个人房贷的申请门槛，而本来在零售业务方面创新就占有优势的外资银行，这次相当于又得到了一次“隐性政策”支持，这无疑是外资银行争夺中资银行房贷客户的一次绝佳机会。导致了中资银行和外资银行在竞争中的政策不公平，不仅违背了市场经济下的公平竞争原则，同时也有“搬起石头砸自己的脚”的嫌疑。

　　目前当以统一标准为宜

　　笔者认为，统一“第二套住房”界定标准已然成为央行、银监会当务之急。统一标准的明确，既可以防止各商业银行采用不同界定标准从而导致操作过程的混乱，同时也给市场投机者们一个明确的信号，那就是央行、银监会对房地产投资(投机)的控制绝不手软，也不会留下政策漏洞让投机者们有空可钻，最终达到通知所期望的效果。

　　至于是采用以个人为单位还是以户为单位来界定“第二套住房”，笔者认为如果目前央行征信数据库基础资料很完整的话，以家庭为单位来判断“第二套住房”是未尝不可的。因为央行和银监会出台政策的初衷，就是要向当地房地产市场各方向传递一个清晰的信号，显示政府“保障住房、抑制投资、打击投资、平抑房价”的决心。

　　因此，为了使政策效果更为显著，显然以家庭为单位来进行判断效果更好。有人担心这会导致社会离婚率的上升，我想，该问题已经超出经济学范畴本身了。当然，为避免一些市场人士担心的行政“一刀切”，发挥中国银行业协会等机构的作用，以行业自律的方式来规范银行行为亦是可选之策。

　　(作者：中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授) (来源：法制日报)