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万科:高调回应房地产热点问题

  10月29日,万科(000002)在北京举办“人居建筑与可持续发展论坛”,董事会主席王石正面回应行业热点问题时称,房地产行业资源向上市公司集中,有利于保护购房者利益、防范金融风险、盘活存量土地,是一件利国利民的好事。
同时他表示,万科是在为70万以上的小股东赚钱;万科坚决不囤地、不捂盘,照样能实现良好业绩和快速发展。

  记者:今年以来,无论是资金还是土地资源,向上市公司集中的趋势比较明显,有人担心这会导致行业进入寡头垄断的状态,怎么看这个问题?

  王石:行业资源向上市公司集中的情况确实存在,但是如果现在就担心“寡头垄断”,是太早了一点,甚至是担心反了。

  寡头垄断至少应该具备两个特征:一是少数企业占据了行业绝大多数份额;二是这个行业有进入壁垒,企业有操纵市场价格的能力。但中国房地产行业现在不是太集中,而是过于分散。中国多的时候五六万家房地产公司,少的时候三四万家。2006年中国第一名是万科,占有率只有1.25%,而美国第一名是4.9%;中国前五名加起来不到5%,而美国是17%。2003年,香港前十家的占有率是80%,前三名超过了50%。

  其次,房地产行业是自由准入行业,不容易出现寡头垄断,企业更不可能获得定价权。

  地产行业象现在这种过于分散有很多的问题。首先是购房者的权益得不到很好的保护。房子是要住一辈子的,售后服务、维修需要开发商来负责任。只有那些长期开发的、走品牌路线的大公司,才能真正负得起这个责任。

  尤其是房地产上市公司,不但规模都比较大,而且透明度高,比较规范。例如,没有上市的公司的负债率是不公布的,高一点你也不知道。但只要上市,负债率马上就下来了,因为藏不住。所以资源向上市公司集中,对金融安全大有帮助。

  现在大家都觉得房地产行业赚钱多,而且都被少部分人赚走了。但是上市公司的股票大家都可以买,实际是为老百姓提供了在这个行业里赚钱的机会。譬如万科现在有70多万股东,这还不包括通过基金间接持有万科股票的更多中小投资者,所以向社会增发股票,资源向万科这样的公众公司集中,实际上是让更多的中小投资者可以分享这个行业的红利。

  还有,万科最近几年来获取的土地,一半以上是盘活存量土地。万科的周转率现在比行业平均水平高近一倍,也就是说,土地资源如果集中到万科的手里,可以很快变成住房供应;如果万科掌握的资金更多一点,就可以盘活更多的存量土地,对有效利用土地、稳定房价是有帮助的。

  所以,资源向公众上市公司集中是一件利国利民的好事。从国家利益的角度看,减少了土地闲置、有利于金融安全;从公众利益来看,购房者权益可以得到更好的保护,普通老百姓可以获得在房地产行业赚钱的机会。

  记者:今年房地产上市公司增发了数百亿,尤其万科一家就增发了100亿,有圈钱的嫌疑,对这种观点您怎么看?

  王石:我认为,要把“圈钱”和企业正常的股票融资区分开来。圈钱有三个特征:第一,过度融资;第二,没有用在主营业务上;第三,没有带来合理的回报,侵害了股东尤其中小股东的权益。

  今年一到九月,房地产上市公司在A股市场总共融资304亿,其中万科大概占33%,但在这些有融资的公司中,万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%。再来看一下跨行业的对比。今年一到九月除银行业之外,A股增发的前十名总共融资951亿,万科占11%,但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。也就是说,无论行业内对比还是跨行业对比,万科融资的规模都低于公司的经营规模。

  而万科是个非常专业化的公司,募集资金100%投到了指定的住宅开发项目上。

  最近三年是万科融资相对比较多的三年,同时也是净资产收益率比较高的三年,一直保持在14%以上。从03年到06年,万科的每股收益增加了5倍多。所以,股东的收益不是被摊薄了,而是大大增厚了。可见,万科的募集资金得到了高效率的使用,实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。

  因此,万科的融资绝不是“圈钱”。

  记者:因为很多人都认为现在房价、地价都在快速上涨,囤地、捂盘是可以赚更多钱的。那么,万科为什么反对囤地、捂盘?

  王石:在一个房价、地价向上的市场里面,囤地、捂盘可能确实提高了利润率,但同时降低了周转率。万科走的是快速开发的路子,从获得土地到开始卖房子只需要9到12个月,在行业里面是最快的。这样利润率可能低一点,但是资产回报率却更高。

  从2004年开始,万科每年末持有的土地都略微低于未来两年的开工量。如果一个公司是靠土地升值赚钱,那么持有的土地可能是越多越好。但是万科是靠做房子创造的价值赚钱,我们持有的土地,只要能够保证公司经营的稳定和未来的增长就足够了。我们不是没有能力去获取更多的土地,而是觉得目前这个数量刚刚好。

  记者:一直以来有人认为房地产行业存在暴利,请您结合万科的情况来分析一下这个问题。

  王石:今年前九个月和去年同期相比,万科的均价比去年提高了27%,但是毛利率只上升了1.7个百分点。这里部分是因为装修房比例上升,成本比原来高了;另外,每平方米房子的税金由去年的400多上升到1100多元。

  从上市公司各个行业对比的情况来看,房地产行业的平均利润率确实比较高,2006年是11.4%,而制造业只有4%。但是,两个行业的资本回报是差不多的,净资产收益率房地产是10%多,制造业是9%多。主要是因为房地产行业的资金占压比较多,周转比较慢。所以,至少从上市公司的情况来看,房地产行业并不是暴利行业。

  在地产行业的大型上市公司中,万科的毛利率、净利率是比较低的。当然我们的净资产收益率不低,这主要是通过快速周转实现的。

  有人会问,房地产不是一个暴利行业,但为什么出了这么多富豪?原因很简单,房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面,唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。而且这个行业是最近二十多年才诞生的,民营和国有企业完全是在同一个起跑线上。仔细看一下富豪榜前几名历年的变化,比较密集的行业一开始是IT,然后是零售行业、房地产行业。这几个行业的共性就是从一开始起就对民营企业完全开放。我们设想一下,如果金融业、资源业、烟草业、通信业行业一开始就对私营企业开放,那么中国的首富一定会出现在这些行业,而不是房地产业。

  10月29日,万科新标志正式亮相。

  作者:陈雪 搜狐证券声明:本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构,不代表搜狐证券自身观点与立场,建议投资者对此资讯谨慎判断,据此入市,风险自担。
(责任编辑:张雪琴)
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