丛城：投资购房和住房保障并非水火不容

　　简单地认为投资购房“有害”的观点，需要尽快扭转。从政策上设置障碍围堵投资购房需求，不如承认民间投资购房智慧的合理，因势利导，让巨大的民间购房资金投入到住房保障体系中发挥作用和分享利益。

　　国务院24号文件，为城镇低收入群体描绘了一幅动人的住房保障图景：即凡是低收入市民均有望住入由政府提供的廉租房和经济适用房中，或租或购，均可享受较大的价格优惠，解决由于支付能力不强无法进入市场进行住房消费的困境。

　　关于土地与资金的各种制度安排和政策设计，对住房市场与住房保障的运作及成效具有决定性影响。就土地而言，24号文件明确规定，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量，不得低于居住用地供应总量的70%。但就住房保障所需的巨额资金而言，情形却并不乐观。

　　让我们看看上海的情况吧。截止2007年8月，上海全市享受廉租住房政策的家庭数有2.53万户，按照每户每月租金补贴500元计算，目前上海每年廉租补贴总支出约1.5亿元。上海市政府在近期公布的“上海社会保障十一五规划”中明确，到2010年上海市廉租房政策覆盖对象要达到10万户，这意味着按照目前租金补贴标准每年廉租补贴支出将达到6亿到7亿元。

　　24号文明确了廉租住房要实行货币补贴和实物配租相结合的方式。假设以上10万户中有20%的家庭采取实物配租方式供应，这意味着上海市政府需要准备约40亿到50亿元的资金，通过新建或收购等方式来增加这两万套廉租房源供应。这对年财政收入1800亿元的上海来说也不轻松。

　　由政府承担低收入家庭的住房保障责任是毋庸质疑的，但必须看到，政府的财力是有限的。要加快廉租房的建设，必须尽最大可能调动社会力量，而财税金融政策的引导与激励，则是有效引导市场各方资源主动积极进入住房保障领域的关键。

　　近年来由于房价上升过快，投资购房需求被管理层认定为罪魁祸首原因之一。从2005年调控开始，政府出台政策打压投资性购房需求，而最近人民银行和银监会出台的二次贷款提高首付政策，矛头也直指投资性购房。但事实上，投资购房背后的利益动机，是老百姓以购房替代持币来保值增值，大量境外资金则受人民币升值预期涌入我国投资房产。

　　与其阻止投资性购房需求，不如调整政策取向，顺势而为，利用旺盛的社会投资购房资金来为住房保障做些事情。比如结合政府目前倡导的“租售并举”住房消费目标，鼓励个人和企业等社会资金投资房产，鼓励所购房屋用于出租，但对购房后转让赚取差价行为予以征收高额所得税来加以严厉限制。对于出租小户型房东租金收入享受较低所得税率，通过公积金低息贷款、政府贴息、长期(如30年)优惠贷款、减免税费等政策，鼓励开发商建造小户型房屋用于廉租出租，鼓励个人购买小户型房屋提供给廉租对象租住，廉租房个人房东租金收入免税，甚至对贷款购买小户型房屋用于廉租的个人投资者，其还贷利息可从个人所得税基中扣除，廉租房房东今后还可免缴物业税等。又如，各地政府可通过发行廉租房建设信托凭证，让社会大众投资，一同分享具有稳定政府租金补贴和未来廉租房资产升值的双重收益。