招商证券:房地产4季度投资策略 重点关注8金股

　　由于受益于中国居民金融资产的快速增长和人民币的持续升值，中国未来的房地产价格总体将继续上涨。维持对房地产行业“推荐”的投资评级。

　　——房地产行业四季度投资策略报告

　　价格高位运行行业长阳确立

　　总体来说，我们继续看好中国的房地产市场。由于受益于中国居民金融资产的快速增长和人民币的持续升值，中国未来的房地产价格总体将继续上涨。维持对房地产行业“推荐”的投资评级。

　　住房供给短缺

　　建设部规划到2020年中国城镇居民人均住房面积达35平米。按这一规划，我们估算了未来中国城镇居民的人均住房面积。

　　中国城镇居民对于住房的需求大体由三部分组成：一是新增城镇人口对于住房的需求。10年来中国每年新增城镇人口都在1490万以上，我们保守预计未来每年新增1000万城镇人口；二是现有的5.77亿城镇人口的人均住房面积的增加；三是城镇居民的住房折旧（我们用拆迁来近似代替）。按建设部人均住房面积规划，我们预计中国城镇居民对住房需求每年至少为7亿平米。

　　我们认为，中国土地的供给形势依然严峻。中国耕地资源稀缺，在不到世界10%的耕地上，承载着世界22%的人口。中国面临的人多地少矛盾，是极为尖锐和突出的；更为严峻的是，有限的耕地资源还在大量减少。根据国土资源部提供的土地变更调查结果，到2006年底，中国的耕地面积为18.27亿亩，而在1998年，中国的耕地数量还维持在19.45亿亩，9年间中国的耕地减少了1.18亿亩。今后一个相当长的时期，中国人口将继续增加，人地矛盾将更加突出。国务院已经明确表示一定要守住中国耕地不少于18亿亩这条红线。

　　目前，中国商品住房的竣工面积每年不到5亿平米。严峻的土地形势无疑对中国城镇居民的住房供给形成严重的制约，我们预计未来城镇住房的年供给面积很难有效突破7亿平米。

　　即使以每年7亿平米的住房供给考虑，中国未来城镇居民住房依然存在着一定的缺口。若考虑到商品住房每年供给缺口所形成累计效应，则中国城镇居民对商品住房的需求将更强烈。

　　社会购买力充足

　　自1998年中国取消福利分房以来，中国一手商品房的销售收入一直在不断增长。2006年中国一手商品房销售收入为2.05万亿元人民币左右，预计2007年为2.30万亿左右。

　　与此同时，中国居民金融资产也在快速增长。中国居民的金融资产（仅考虑储蓄和股票）从2001年的7.4万亿上升到了2007年的23.8万亿左右，也即6年间中国居民的金融资产上涨了220%。中国居民金融资产的快速增加无疑也形成了强劲的购买力。尽管中国一手商品房销售收入由2005年的1.76万亿提高到了2007年的2.30万亿（预计值），但中国一手商品房销售收入与居民金融资产的比例由2005年的11.9%下降到了2007年的9.7%。

　　再从中国住房抵押贷款的情况来看，住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到了2007年的10.5%。

　　流动性依然巨大

　　中国外汇储备年新增额快速提高。近年来中国的外汇储备每年以至少30%左右的速度在增长，相应地每年的外汇新增额也在快速增长。2004年到2006年，中国年新增的外汇储备分别为：2067亿美元、2089亿美元和2475亿美元。2007年前三季度新增外汇储备就达到了3673亿美元，预计2007年全年新增外汇储备4672亿美元左右。

　　外汇储备年新增额的快速增长，对房地产价格主要带来了两个方面的影响。首先，不排除有一部分外资直接流向了房地产行业，增加了对房地产的需求；其次，尽管央行对冲掉了绝大部分的外汇占款，但M2还是保持了较高的增速，中国经济体系内流动性不断加大。巨大的流动性推高了资产价格，这也包括房地产价格。

　　当前，美国在次级债的影响下，美元已经降息，中国则在继续加息，人民币未来将继续升值，甚至会有所提速。未来中国外汇储备年增长额有望继续快速增长，房地产价格将会继续面临上涨的压力。

　　房价回调或成疑问

　　03年以来，针对房地产市场出台了一些调控政策。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，以此拉开了2006年房地产调控序幕。业内人士认为，这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。

　　2007年4月，中国建设部、国土资源部等八部委联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，掀开房地产领域的市场秩序专项整治行动序幕。这次行动紧紧围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，运用法律、行政等多种手段严厉打击房地产领域的违法违规、权钱交易行为。

　　直到最近的9月27日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　分析了一系列政策，我们认为房地产调控并不一定会导致房价下降。首先，管理层在历次的调控政策中一直强调“稳定住房价格”。我们认为，管理层并不希望房价上涨得过快，但管理层调控的意图绝不是想房价下跌；其次，管理层对房地产的调控主要是针对需求一侧：抑制需求。例如提高贷款利率，提高首付、征收营业税等等。我们认为，中国居民对于住房的需求十分强劲，管理层一直希望通过抑制需求来稳定住房价格，虽然也在一定程度上抑制了房价上涨的速度，但在全社会强劲的购买力面前实际效果并不明显。最后，对于土地的调控愈加严厉。管理层一直在规范土地市场的发展，再加之严峻的土地供给形势，其结果必然是土地价格的不断上涨。这也在一定程度上助长了房地产价格的上涨。

　　四类企业值得关注

　　我们非常关注房地产行业龙头、区域龙头、有资产持续注入预期的优质公司和股价严重低估的公司。在行业投资策略上，我们建议投资者关注这四类公司。

　　行业龙头

　　我们强烈推荐招商地产、保利地产、万科A、金地集团。我们认为，房地产价格总体将上涨，行业内的龙头公司借助规模优势和品牌优势最有可能获得快速的发展和良好的业绩。

　　我们看好以万科、保利地产、招商地产和金地集团为代表的行业龙头公司。我们对于这4只股票给予“强烈推荐A”的投资评级。

　　区域龙头

　　强烈推荐华发股份。我们看好珠海的房地产市场的长期发展前景。首先，珠海是珠三角的后花园，从地理位置上看，珠海地接澳门，水连香港、深圳；从自然环境上看，珠海自然环境优美，山清水秀，海域广阔，有包括“伶仃岛”在内的一百多个海岛，素有“百岛之市”美称；从人文环境上看，珠海有各种动人的历史传说和典故；从城市规划来看，珠海城市建设优雅别致，极富海滨花园情调的现代气息。

　　其次，珠海在规划上将被打造成度假胜地。以紧邻澳门的横琴岛为例，该岛自下半年起将被投入巨资以打造成度假中心。

　　最后，珠三角合作不断深化。酝酿多年的港珠澳大桥的规划方案已经基本确定，很快就可以施工。该大桥的开通使得香港到珠海的时间由原先75分钟的船程缩短到30分钟的车程。同时2008年底广州至珠海的轻轨将开通，该轻轨的开通使得广州到香港的时间由原先140分钟的车程缩短到40分钟。这两大基础设施的建设无疑对珠海房地产市场构成重大利好。港深大桥的开通导致深圳房地产市场猛烈上涨就是一个很好的案例。

　　据统计，公司目前在珠海房地产市场上的占有率接近20%。公司是珠海当之无愧的房地产龙头。公司目前开发的项目主要在珠海和中山。目前公司的项目有：华发新城、华发世纪城、华发九洲、华发红门楼、华发水郡和中山华发生态园以及重庆铜锣湾项目。目前，公司的权益总建筑面积达291万平米（不含已售出的华发新城二期和华发新城三期，未考虑重庆铜锣湾项目）。给予“强烈推荐A”的投资评级

　　有资产持续注入预期的优质公司

　　关于这个主题，我们强烈推荐香江控股和深南光。香江控股历经了多次资产交易。2002年12月25日，南方香江受让公司5095万股股份，成为公司第一大股东；2003年12月11日，南方香江以其拥有的聊城香江光彩大市场与公司进行资产置换，涉及金额29019.53万元；2004年9月28日，南方香江发出全面要约收购，收购了公司另外3家非流通股股权，南方香江持股数达到了6837万股，占公司总股本的38.87%；2004年12月17日和20日，公司控股子公司聊城香江分别收购景德镇香江90%股权和南昌香江30%股权；2006年9月28日，股权分置改革，全体流通股股东每10股定向转赠1.6股，南方香江占公司总股本为35.41%；2006年10月，公司以其拥有的98.68%的山东临工工程机械有限公司的股权与控股股东南方香江持有的郑东置业90%的股权、洛阳百年90%的股权、进贤香江90%的股权、随州香江90%的股权和东北亚置业60%的股权进行了置换；2007年4月，公司收购了南方香江持有的临沂香江商贸开发有限公司60%的股权、新乡市光彩大市场置业有限公司90%的股权以及南昌香江商贸有限公司60%股权。

　　本次定向增发，公司向南方湘江集团有限公司发行新股来购买其拥有的5家公司的股权资产，共作价147926.41万元，以第五届董事会第三次会议决议公告前20个交易日股票交易均价（即10.32元/股）认购本次发行的全部股份。本次认购不超过14334万股，本次发行后南方香江所持股份数达到28008万股，持股比例达到52.89%。

　　我们预计，此次增发完成后，公司还要继续进行2—3次的定向增发。公司本次定向增发以及未来2—3次定向增发能否成功实施将直接影响公司未来的业绩。若本次定向增发能够获得证监会的通过，我们初步预计公司08年EPS会有较大提高，给予香江控股“强烈推荐A”的投资评级。

　　关于深南光，我们认为，深圳中航集团很早就介入了房地产开发业务，而且从开始就在尝试一条与国内其他大部分开发商不同的开发模式：侧重区域综合开发，开发特色是酒店+地产+零售营造时尚社区的房地产区域综合开发经营模式，具有开发与经营的复合优势。深南光是深圳中航系统下的一个主要业务公司，深圳中航十分有意将旗下地产业务逐渐注入上市公司，利用深南光这一上市公司平台，将地产业务做大、做强。公司2007年实施的定向增发就是一个很好的说明。

　　此次增发后，大股东手中的房地产项目主要有龙华长和益项目、中航苑改造项目、深圳渔农村改造项目以及九江共青城的土地储备（该土地储备接近万亩，目前深圳中航已经拿到了1000亩）。从目前的条件来看，不久的将来最有可能进一步注入上市公司的项目是龙华长和益项目和中航苑改造项目。

　　龙华长和益项目。该项目位于深圳市宝安区龙华二线拓展区中心地段，距深圳拟建新火车站约2500米。2006年1月，中航地产以3.5亿元，收购深圳市长和益实业有限公司70%股权取得项目相应权益。项目用地面积53,505平方米，总建筑面积246,683平方米，其中住宅面积172,678平方米，商业面积74,005平方米（含综合市场2,000平方米）。项目主要建筑类型为高层住宅及商业，已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》。项目预计2007年底开工，计划四年内开发完毕，预计总投资约15亿元，销售收入约24亿元。目前正在进行规划、建筑设计及营销策划等各项前期工作。

　　中航苑改造项目。该项目位于深圳市福田区深南中路中航苑内，80年代初期由政府划拨给深圳中航，2005年政府对中航苑整体改造进行了初步规划，整个改造项目将根据规划由政府分宗出让土地进行改造。项目总用地约10万平方米，原自建面积约30万平方米，未来规划面积为67万平方米，预计开发周期从2005年—2015年，项目整体投资规模约70亿。目前已建和在建的项目包括鼎诚国际大厦和中航广场项目。

　　公司的发展模式为“高档酒店+连锁百货+地产物业+工业园区”。我们认为公司的这种综合开发模式符合房地产开发模式未来的潮流，充分体现了房地产开发商和投资商的有机结合，最大程度地分享了土地价值最大化的收益，同时有效地控制了业绩大幅波动的风险。

　　股价严重低估公司

　　强烈推荐珠江实业。三大黄金项目引领公司业绩井喷。这主要源于公司相对很低的土地成本和房价的上涨。珠江新城项目位于广州市珠江新城内，总建筑面积8.85万平米，我们预计每平米毛利将超过2万元；珠江新岸公寓项目濒临珠江，总建筑面积5.63万平米，我们预计每平米毛利达7500元；长沙珠江花城项目千亩之巨，土地成本仅40万/亩，而附近的新河三角洲地块的土地成本已高达781万/亩。三大黄金地产项目能开发到2014年，未来四五年公司业绩是非常有保障的。

　　关于三大黄金项目，我们认为公司三大黄金项目独特的地理位置将使得未来销售均价继续上涨。首先，珠江新城的楼价还要继续上涨：广州2010年将召开亚运会，目前广州市政府在倾力打造珠江新城。一旦珠江新城建设完毕，届时亚运会也将开幕，珠江新城内的房价应该还要上涨；而公司的珠江新城项目届时正好开盘，而且那时该项目已是珠江新城内唯一大型的新开楼盘了。（其他主要楼盘目前均基本建完正在发售或待发售）；

　　其次，珠江新岸公寓项目濒临珠江，与二沙岛和珠江新城隔江而望。该处房价将随着一江之隔的珠江新城的房价上涨而上涨。

　　最后，长沙珠江花城项目达千亩之巨，土地成本仅40万/亩，北辰实业和北京城市开发集团在07年7月24日以92亿元天价联合中标的新河三角洲地块的土地成本已高达781万/亩。我们十分看好这三大黄金项目的市场前景，我们判断这三个黄金项目未来的楼价应该继续上涨。

　　实际上，目前三大项目的楼价（或周围地段的楼价）已经有所上涨：长沙珠江华城项目目前的售价已达到了5000元/平米（8月份的时候为4600元/平米）；珠江新城项目旁边的誉峰售价已经在3.5万/平米了（8月份的时候为3万元/平米）；珠江新岸公寓旁边的芭堤水岸二期已经在1.7万/平米了（8月份的时候为1.5万元/平米）。

　　作者：贾祖国 招商证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。