房贷新政引发“后遗症” 七成人认定房价继续涨

　　在上周末刚刚结束的第26届房交会上，一份“房贷新政对您的购房影响”问卷成为参展者关注的热点。而根据两天的展会调查结果显示，约有53.6%的第二次贷款买房的消费者选择了“暂缓购买第二套或以上房产”。而事实上，提高第二套房房贷首付比例的新政目前所产生的“后遗症”还不仅如此，自房贷新政出台后，目前京城二手房市场的“次新房”放量迅速，其中因房贷新政而“被迫”挂牌出售“第一套”房产的消费者上涨了两成左右。

　　70.8%消费者认定房价继续涨

　　房交会上的问卷调查显示，房贷新政后，70.8%的消费者认为北京市房价将“继续上涨”，其中44.6%的消费者认为北京房价涨幅将开始趋缓，26.2%的消费者选择“继续快速上涨”，仅有29.2%的消费者认为房价“会停止上涨或下跌”。而利率提高对消费者的影响要大于首付提高，在“第二套房贷首付比例提高和利率的提高中，哪点对您的购房影响更大”问题中，39.3%的消费者选择“首付提高”，60.7%的消费者选择“利率提高”。

　　与此同时，在参与调查的消费者中，属于首次贷款的消费者占到了57.1%，而第二次及以上的消费者占到了22.1%，约有20.8%消费者计划全款买房。而在“此次购房的目的”一题中，54.8%的消费者是自住购房，“升级置业、小换大”的消费者占到18.5%，而投资的购房需求为20.2%，剩余的6.5%属于其他需求。在“此次购房后拥有几套房产”中，55.9%的消费者选择“一套”，两套及两套以上的占到了44.1%。而房贷新政颁布后，首次置业的消费者中约有60.7%选择“按照原计划购房”，第二次贷款买房的消费者中约有53.6%选择“暂缓购买第二套或以上房产”。

　　由此可见，房贷新政对于二次置业的消费者已经产生了较大的心理影响。

　　购房者无奈　选择“以小换大”

　　“链家地产”市场研发中心相关人士表示，在二手房交易市场上，购买“次新房”的消费者不少有第二次升级置业、“以房养房”的计划，但是央行及银监会规定提高第二房产首付比例和利率，促使部分已经拥有一套房产的购房者为了避免承担第二套房贷的压力而又能实现“小房换大房”的置业升级，开始转让已有的房产，一定程度上推动了市场上房产供应量的上涨。据“链家地产”统计数字显示，目前因为“升级置业”的换房要求导致的“第一套”挂牌量上涨两成左右，其房产放量占到了目前“次新房”放量的24%。

　　而事实上在今年9月央行与银监会下发房贷新政之后，“次新房”的比重就开始明显上升，3个月上升了5个百分点。统计数字显示，至今年6月，建筑年代在5年以内的“次新房”比重为47.7%，7月也只是略微上升到48%，但随后的8月和9月出现了比重上升明显加快的趋势，特别是到了10月，“次新房”供应所占的比例上涨到52%，占到了房源供应总量的半数以上。

　　对此，业内人士认为随着此次房贷新政的出台实施，已经更加表明政府将持续鼓励自住性的购房需求，抑制投资性的购房需求，未来房产投资的资金风险和政策风险已经明显放大，房产投资的压力会更加凸显；而“第二套房贷”首付提高政策和对物业税开征的预期激发了投资者的警觉。

　　由于目前各家银行对于第二套房产的界定标准、执行利率以及贷款成数等相关细则存在种种差异，使得房贷消费者在选择时很难做到结合自身情况“对症下药”。面对时下“复杂”的局面，有能力购买两套以上房产的三类典型人群该如何选择适合自己的贷款方式及方法呢？来看看“链家地产”置业专家的建议吧！

　　第一类人群

　　人群描述：以租养贷人士

　　应对之策：首付提高至5-6成，使租金对冲月还款

　　根据分析，以租养贷群体在二手房成交中所占比不超过8%，并且购买第二套房的目的基本是为自住，代表群体包括为子女上学购置第二套房产的家长、受“回城流”影响在城区第二次置业的上班族等，这些人一般都会选择以租养贷的方式进行二次置业。

　　业内人士认为，由于第二套房贷款利率不低于基准利率1.1倍这一规定影响，对于以租养贷人群来说，重点应在平衡持有成本这一环节。因此，应尽量提高首付，使租金对冲月还款。

　　如第一套房出租按照当前租赁市场2000-3000元/月的主流租金来计算，为使其对冲第二套房的月还款额，第二套房的贷款本金应在25万-35万元。按照当前二手房60万-70万元的主流成交总价来计算，以租养贷人群购第二套房的首付应提至5-6成，可使租金对冲月还款。

　　第二类人群

　　人群描述：坐等第一套房升值后出售的人群

　　应对之策：提前还款额度应对冲利率提高所增加的成本

　　在二手房市场，坐等第一套房升值的二次置业群体比第一类人群所占比例还要低，不超过5%。但随着二手房价不断上涨，这一群体的比重也有逐渐增大的趋势。代表群体包括为父母买养老房的子女、为子女买婚房的父母、第一套房周边有重大利好的房产持有者。

　　业内人士认为，这部分群体往往是手中有一定积蓄，第二套房提高首付对其来说影响并不大，主要应重点考虑第一套房出售后，第二套房的提前还款问题，提前还款额度应对冲第二套房利率提高后所带来的成本支出。

　　如第二套房为70万元主流成交总价的二手房，首付4成贷款20年，利率提高后(基准利率的1.1倍)月还款比之前(优惠利率)月还款增加了505元左右。如果要抵消这部分因利率上调带来的成本支出，提前还款额度应该在6万元左右，占到第二套房总价的近9%。如果第二套房的总价越高，提前还款所占的比重也应越高。

　　第三类人群

　　人群描述：卖旧买新

　　应对之策：把握好房产出售空置期，第一套房出售月余购第二套房最合适

　　升级置业人群在二手房中的占比在9%左右，其中部分第一套房贷款仍未还清的群体会受到第二套房贷政策的影响。代表群体包括卖小买大的年轻置业者。

　　业内人士认为，对于这部分人来说，由于手中积蓄不充裕，月收入也不多，一般都会选择将第一套房贷款结清或者转按揭给买方后再来办第二套房贷款，以避免第二套房贷政策。

　　同时，在第一套房产出售月余购第二套房最合适，这样既保证了第二套房房贷不受影响，又使房产空置期得到了最优化处理，省去了卖旧到买新期间租房等成本。