楼市股市因资本而捆绑 融资拿地喜忧参半

　　最近有关楼市的话题有点热闹，先是“第二套房”的界定众说纷纭，后有物业税明年将进入“实转”的说法，还有一则消息则透露证监会发审委暂停了内地企业A股IPO的申请受理和审批工作。

　　三个话题都与楼市今后的走向有密切的关系。

“第二套房”的界定标准会影响房贷新政策抑制需求的效果，关乎市场供求关系；物业税如果施行，将直接增加房产的持有成本，也会影响一部分的需求；A股IPO则是开发商的一条重要融资渠道，此路一堵，开发资金的来源就会大打折扣，拿起地来或许就不至于那么财大气粗。

　　但这三个话题都遭到有关部门的否认，“第二套房”的界定标准迟迟没有“一刀切”的细则，施行物业税目前也没有时间表，尤其是内地开发企业的A股上市，据说也从未停止过。

　　消息的真假必须经过有关部门的核实，不能胡乱传播，但消息本身却往往折射出市场各方对楼市新情况新问题的一些反应和意见。比如，房地产上市企业在各地高价拿地助推房价引起不少市场人士的担忧，停止内地开发企业A股上市的传言从某种角度反应出这种担忧的心境。

　　从去年到今年，各地尤其是在大城市中成功拿地的开发商多是上市企业，频频刷新当地楼板价的也是这些上市企业。有数据显示，截至8月中旬，近3个月以来7家上市房企已经在15个城市投入超过300亿元，储地超过1000万平方米。

　　银行信贷全面收紧之后，资本市场成为房地产企业一条重要的融资渠道。2003年房地产市场进入新一轮上升期后，多数房地产企业选择在香港上市，北辰实业、华润置地、首创置业和上海复地等近年来在内地颇有建树的企业，都早早地完成了H股的发行。2006年，随着保利地产、北辰实业相继在A股完成IPO，内地房地产企业在A股上市的脚步逐渐快起来。

　　有关房地产企业披露的信息也印证了他们在资本市场的作为，某某企业用多少亿元获得某个地块，某某企业在增发股票后获得多少亿元的开发资金，成为衡量一个开发商扩张速度的主要指标。拿地刺激了地产股的上涨，为开发商在股市融资创造了便利条件；开发商获得资金后，又为拿地增加了实力，进一步抬升股价。如此，房地产开发最要紧的两个要素———资金和土地在股市与楼市之间形成循环。据统计，房地产上市公司今年以来通过公开增发、定向增发和配股等方式融资金额合计达1149.45亿元，而碧桂园在香港上市更是创造了融资148亿港元的“神话”。怪不得笔者采访中，一些原本低调主要靠自有资金运作的房地产企业也流露出想上市的愿望，因为只有上市才能获得巨额资金，企业才能在激烈的土地战中得以生存。

　　一手融资，一手拿地的发展方式引起人们的诸多担心。最直观的不利影响是地价抬升过快助涨房价，有些地方甚至超过了房价，直接导致该地区房价“三级跳”；隐秘的不利影响是，房地产企业将自身的风险“转嫁”给了千千万万个小股东。已有专家提出，要警惕这种“地产泡沫证券化”扩张模式放大我国的金融风险。美国次级贷“打包”证券化放大了美国次级贷危机在全球的影响。对于房地产公司纷纷到股市融资、到土地市场高价拿地的现象，笔者以为也应该给予关注。

　　当然，IPO也好，增配股也好，这种直接的融资行为拓宽了房地产企业的融资渠道，避免过去大多依赖银行贷款而使风险过分集中在银行的现象。在上市房地产企业中，很多企业由于土地储备充分，未来几年的业绩预期向好，股价的价值支撑稳定。

　　不过，任何市场都是有涨有跌，股市楼市“牛”到一起时，固然开发商、购房者和房地产股的投资者都皆大欢喜；而当股市和楼市在未来不可避免地进入调整通道时，那些因为土地储备多而抬高的房地产企业股价，那些因为股市融资多而抬高的地价，都将不可避免地进入调整通道。所以，未雨绸缪，当股市和楼市由于资本而捆绑在一起时，我们应以运动的、普遍联系的观点看待楼市的风险。