沪上大顾村：价格优势支撑楼市

　　前两周地产圆桌栏目对沪上西大门的丰庄、江桥楼市进行了重点分析，并就部分热点话题邀请专家、开发商展开讨论，引起了读者的广泛响应，并有不少读者来电表示他们各自的见解。从本期开始地产圆桌栏目将把聚焦中外环话题继续延续，关注重点也由西大门的丰庄、江桥转向作为沪上北大门的宝山地区，其中核心区域则是沪太路沿线的上大、顾村板块。

　　本版撰文李琛

　　优劣

　　主持人：相比上海西大门，宝山上大、顾村所属的北大门外环区域楼市最大的优势为何？是否也有不足之处？

　　大规模居住区

　　经纬城市绿洲沈韵

　　上大板块相对而言其区位优势最为明显，因为相比其他区域，上大板块距离市中心人民广场较近，同时地区内的上海大学校园也使得该区域具有浓郁的人文氛围，环境较佳。从板块整体功能上看，上大板块主要以住宅为主，聚集了锦秋花园、经纬城市绿洲等楼盘，以后将形成大规模的居住社区，拥有大量的长住居民，因为仅以经纬城市绿洲为例就分六期开发（其中六期为住宅，目前只开发至二期），日后入住人口就将达4万－5万人。

　　外环板块中距人民广场最近

　　世纪飞凡夏文轩

　　从整体市场发展状况看，北大门外环区域房产起步时间较晚，房价虽然在今年有一定幅度提升，但是放在整个上海来看，横向比较莘庄、乃至更远的松江九亭，无论顾村还是上大板块的价格仍属于相对低位，更贴近工薪阶层的置业需求。同时，北大门外环区域距市中心人民广场的直线距离在外环周边竞争板块中也是最近的，不足之处在于沪太路车流比较拥堵，周边环境较差，不过随着沪太路整体拓宽改造工程竣工在即，这一现象有望得到明显改善。

　　价低、量大、位置优

　　汉宇地产邵明浩

　　从地理位置上来看，宝山的上

　　大、顾村板块处于中、外环之间，平

　　均房价只有7000－8000元/平方米，不

　　仅远低于很多区域中外环间12000－15000元/平方米的房价甚至低于上海西部外环以外8000－10000元/平方米的房价水平。所以上大、顾村两个区域是为数不多的区域位置较好、新房上市量大、房价低的板块。因此，不论是发展商、业内人士还是购房者对这两个板块的关注度都很大。当然这两个区域过去几年受到的关注度不够也有原因的，它们共同的缺陷就是交通问题。两区域过去都没便利的轨道交通，公交车也比较少。

　　最大优势价低质优

　　威格斯黄志峰

　　顾村板块位于宝山区中西部，西起沪太路东至富长路北到宝安路南抵A20，辖区面积41.66平方公里，总人口约15万人，2010年末远景规划人口约有25万人。3年前开发重心向北移动，重点建设宝安公路南北两侧、沪太路东西两侧区域。现已形成了一个重要的居住板块，目前板块价格基本稳定在7000元/平方米左右。

　　供应量

　　主持人：上述两区域未来的供应量情况如何？是否有明显区别？

　　单盘支撑与多点开花

　　世纪飞凡夏文轩

　　宝山区一直是市场成交、放量的主力板块，而顾村和上大更是其中的热点区域，仅以顾村板块为例，便云集了包括世纪飞凡、圣卡洛铂庭、旭辉依云湾等一批在市场上拥有极高认可度与影响力的知名楼盘。而上大板块方面虽然主要以经纬城市绿洲为主，但考虑到其本身就是一个百万平方以上的规模造城项目，后续的供应量也有充分保证。

　　“7090”房源明年上市

　　经纬城市绿洲沈韵

　　上大板块今年下半年的供应较为充足，单经纬城市绿洲8－9月期间就先后推出四批房源共800套左右房源，已基本售完，近期10月30日又新推出102套房源，以96、100平方米的二房为主，售价为8760－9990元/平方米，目前也已销售过半。如果从后期看整个上大板块未来的供应还是相当充足的，因为仅经纬城市绿洲未来还

　　有多期房源，明年除二期部分剩余房源外还将推

　　出项目三期房源。值得注意的是，项目三期

　　房源为受“7090”政策影响的小户型，共

　　计1000套左右房源，最小面积为55平

　　方米。

　　顾村新房次新房均供应充足

　　威格斯黄志峰

　　顾村板块新房有宏润韶光花园（顾获路）、旭辉依云湾、檀乡湾（沪太路顾北路）、世纪飞凡（宝安公路电台路）、环绿国际（宝安公路近沪太路）、圣卡洛铂庭（宝安公路沪太路）。次新房有成亿宝盛家苑（富联路）、美国爱康纽约式公寓（宝绿路）、新天地获泾花园（沙浦路）、绿洲花园（宝绿路）等均有充足的房源供应，均价在7500元/平方米左右。上大板块方面则有聚丰景都、经纬城市绿洲二期等新房供应，但房价在8000-10000元/平方米左右。

　　客户挑选余地有差异

　　汉宇地产邵明浩

　　顾村目前在售楼盘主要集中在水产西路富联路附近和电台路安宝公路顾北路之间的区域。包括檀乡·湾、丽景花园、共富新家园、世纪飞凡·锦城、圣卡洛·铂庭、环绿·国际、宏润韶光花园，价格大致在6500-7500元/平方米之间，不仅在售楼盘多、房源充足，未来还有旭辉·依云湾、采菊苑、文宝苑等工地楼盘提供稳定的后续供应量，所以在顾村板块购房者有充足的购房时间和挑选余地。但上大板块未来情况却有所不同。目前，上大板块的主要供销楼盘为经纬城市绿洲、锦秋花园、聚丰景都和梧桐城邦四个项目，这四个楼盘集中了近期上大板块的绝大部分新房供应和成交量，基本代表了整个板块的市场表现。这几个楼盘都是大型楼盘，虽然未来供应量能够保障，但消费者在项目间的挑选余地并不大。

　　客户

　　主持人：上大、顾村楼市的客户群主要集中在哪些区域？

　　客群构成多样化

　　世纪飞凡夏文轩

　　在客群组成问题上，上大、顾村楼市的区域客户特征较为明显，主要以宝山本地客户为主，另外还包括有沪太路、共和新路沿线及普陀、闸北相邻区域的自住客户。同时还需要注意的是，由于顾村、上大板块相比其他外环区域市场的性价比优势

　　明显，尤其受到不少

　　市区动拆迁及新

　　上海人这两大

　　置业群体的

　　青睐，因此客

　　群组成还是

　　相当丰富的。

　　青年买家占近七成

　　经纬城市绿洲沈韵

　　我们从经纬城市绿洲的构成分析上看到，宝山本地购房者数量最多，其中主要为项目周边大场镇的居民，此外还包含闸北、普陀、静安等中心区域的购房者。如果从业主年龄层次上进行区分可以发现，青年买家占到大部分比例。第三季度项目客户调查具体数据为宝山区客户占到19.4％、普陀区占14.6％、闸北区占12.9％、杨浦区占约12％、闵行、虹口、浦东新区各占约7％。其中20－30岁的买家占31％，30－40岁的占35％，青年买家约占到总数的七成。

　　吸引投资远见人群

　　威格斯黄志峰

　　宝山顾村、上大地区由于其自身一些特性在所吸引的购房群体上有一定共性。在该地区购房的除中等收入人群进行改善型置业外，还因为价格因素吸引了大量的新上海人前来购房。除上述人群外还需要注意的是部分具有投资远见的人群，因为他们看中地区未来轨道交通开通等利好因素带动下带来的升值。

　　区域楼盘品质影响客户来源

　　汉宇地产邵明浩

　　在客户来源方面，上大、顾村两个板块内楼盘所吸引的客户区域分布大不相同。顾村板块楼盘房源面积较经济，一般先做配套后建楼盘，城市大社区的氛围比较浓，所以吸引了以崇明、金山等外郊环以外的客户比较多，也有很多支付能力有限的新上海人在此购房。上大板块有上海大学做支撑，文化氛围较好，而且学校教职员工及学生很多来自市区，为该区域高品质住宅楼盘提供了很多客户。