“限外令”难抑外资加快投资中国酒店步伐

　　2007年二、三季度以来，国家先后出台了针对外资投入中国房地产的两个文件，这些文件在一定程度上杜绝了房地产开发过程中热钱的出入渠道。但记者近日采访了解到，在内地的海外基金等正在寻求变术——在继续以股权方式收购房地产开发项目的同时，加快了对酒店、工业、商业等传统行业的投资步伐，在酒店业表现得尤为明显。

　　酒店业成外资投资首选

　　“各种类型的国外投资机构，包括私募、投行等都在以各种形式渗透进入天津市场，而写字楼、商场、酒店等是他们的首选，先后有数家基金正在或者准备进行收购行动。”DTZ戴德梁行天津投资部投资主任刘淼说。

　　DTZ戴德梁行天津策略发展顾问部助理董事王红说，从我们接触的客户来看，想要购买、投资天津酒店的外资正呈现增多态势。她告诉记者，由于滨海新区的带动作用，越来越多的跨国机构和企业开始在天津投资、办厂，必然带动越来越多的外籍人士到天津工作、生活，这无疑是外资看好天津酒店市场并加速投资的一个重要原因。“尽管目前没有一个具体外资进入天津酒店的数字，但可以确定的是到2010年之前，天津的四、五星级酒店将在目前数量的基础上增加一倍，达到40家左右。”王红说。

　　国家统计局的统计数字显示，上半年，我国共有357家利用外资的房地产开发企业，它们共完成投资318.98亿元。其中，住宅投资163.02亿元，所占比重为51.1%。

　　业内人士分析认为，这组数字虽然没有详细显示外资的具体投向，但可以判断除了住宅投资外，外资对于酒店、工业、商业等传统行业的投资步伐在不断加快。记者了解到，中国酒店是备受外资青睐的一个行业。DTZ戴德梁行酒店部董事曹念国说，早期的中国酒店外资以港资和新加坡资本为主，而现在越来越多的欧美、中东资金开始锁定投资中国酒店。

　　京沪津等大城市成首选地

　　对于投资中国酒店的外资类型，曹念国说，目前大致可分为两大类，一是酒店投资公司或管理公司如雅高，他们倾向购买单体酒店如正在营业、但经营状况不好的酒店，刚封项但未装修的建筑、烂尾楼等，或直接购买地块，他们购买的目的除要获得稳定的收益外，有时还会出于建立网络的需要；另一类是一些基金或财团，比较青睐连锁酒店；他们购买的目的主要是获得稳定收益，因此更倾向投资连锁酒店，或是直接参股中国酒店管理公司。

　　曹念国告诉记者，目前，北京和上海成为外资投资酒店最青睐的城市，尤其是上海，已经成为亚洲地区除东京和新加坡外外资投资酒店最受追捧的城市。而随着北京和上海对外资投资门槛提高，天津、成都、重庆、武汉等城市也开始受到外资的垂青。

　　长期稳定的收益是主因

　　对于外资为何热衷投资中国酒店，曹念国解释说，酒店受青睐的原因来自于自身特性。酒店是长期持有物业，不仅能给业主带来长期稳定可观的现金流，酒店物业本身还能随着房价的增长而升值。

　　此外，奥运会和世博会的举办也加速了这两个城市的酒店业升级，使得北京与上海四五星级的高档酒店市场得到较快的发展。北京的四五星级酒店已由2004年的102家增长到2006年的128家；上海由2004年的61家增长到2006年的69家，另有约45家定位于四、五星级但尚未评星的酒店。“在未来一段时期，酒店的投资前景仍较好。”曹念国预测说。

　　潜在风险依然存在

　　尽管投资前景看好，业内人士还是提醒外资大举进入中国酒店可能带来的诸多潜在风险。北京房产中介链家地产副总经理金育松说，一方面，需要注意投资收益风险。他说，酒店经营虽然可以带来长期稳定的现金流回报，但先期的装修等开业筹备以及租金等成本极高，投入较大。特别是外资往往经营连锁酒店，更需要雄厚资金的支持，而收益期则比住宅投资更长。另一方面，要注意管理风险，外资虽拥有先进的管理经营，但不一定就能适合内地客户的需求；特别是星级酒店的客户群，消费能力强，往往具有个性化的需求，因此，外资在进入时，是套用原有的管理经验还是另行聘请内地的管理团队，将是一个重大的抉择。

　　王红同时提醒说，要警惕外资大举进入所带来的短期内集中供给可能出现的酒店过剩问题。