解密物业税“空转”:计税模式区分投资与自住

　　物业税一再被提到议事日程，引发了业界的广泛关注。有关专家在接受记者采访时认为，尽管物业税一旦开征必将对房地产市场产生多重影响，但短期内开征物业税的条件尚不十分成熟。

　　物业税缘何“空转”

　　在日前举行的国家税务总局第三季度新闻发布会上，有关负责人表示，在我国建立物业税主要是为了完善我国的税收制度。由于政策性比较强，物业税在立法方面还需要进行更多的研究探讨，所以目前主要是从技术上为物业税的开征做好准备。

　　这位负责人说，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是针对房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大的差距。要实行与国际接轨的物业税，首先就要从建立评税制度开始入手。前期六个试点地区的试点工作也是围绕解决技术手段来开展的。目前已初步取得了一定的效果，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，培养了一批专业人才。

　　该负责人还透露，今年，将在河南、安徽、福建、大连四个地区开展房地产模拟评税扩大试点工作。加上此前参与试点工作的北京、江苏、深圳等六个地区，试点工作将扩大到10个地区。

　　那么，为什么要选择这些地区作为试点呢？中央财经大学政府管理学院副院长、公共管理研究中心主任、物业税制度设计与城市公共管理模式选择研究课题组负责人温来成接受记者采访时说，2003年以来，他参与了有关部门物业税制度的理论研究和探讨工作。他认为，一个税种在全国范围内征收，要选择有代表性的地区，比如北京属于经济比较发达地区；河南大致代表中部地区；宁夏代表西部地区，这可以为下一步正式实施物业税提供一些有价值的参考经验。对此，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示赞同。他说，国家要考虑不同的地区水平来选择试点，考虑到同一个政策表现和发挥功能、效力的不同，相对落后的地区作为选择试点之一，便于国家掌握各个方面的基础信息，有利于决策的正确性和全面性。

　　计税模式区分投资与自住

　　所谓“空转”是指没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样，财税部门、房管部门以及土地管理部门等单位共同参与，要统计物业数量，做测算、评估，做报表，做税收统计等。记者了解到，目前“空转”的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随着房产的升值而提高。

　　有业内人士认为，考虑到首次开征房地产税，税率不宜定得过高。也有说法认为，鉴于我国各地区之间经济发展不平衡，全国实行统一的物业税率的可能性较低，物业税幅度宜在0.1%至3%之间。

　　短期内开征条件尚不成熟

　　对于物业税开征的具体时间表，接受记者采访的专家认为，短期内开征物业税的条件尚不十分成熟，一些问题仍有待进一步解决。

　　温来成认为，目前开征物业税的条件还不十分成熟，其中最大的障碍就是税收要素的理解上。比如纳税人、课税对象、税率、减免税等看法上都有很大的分歧，如果在各方面分歧意见比较大的情况下，强行推行某一税种，效果不一定好。再过两三年，等大家对这些看法趋于一致，或者大部分人都认为条件成熟时，推行会比较好一些。

　　温来成告诉记者，在国外，城市房地产税的主要特征是实行财政自治制度，一个城市的房产税的税率是多少，由地方决定，一般是由地方议会决定。今年城市建设需要的资金多，城市改造任务重，可以提高税率；反之则可以降低税率，这样比较灵活。而我们国家现在所有地方税的立法权全部在中央，虽然各省也有一部分权力，但权力不大，因此管理体制值得借鉴。温来成认为，中国物业税的管理权限可以下放到省一级，比如税率、减免税等可以由省一级政府来决定，不要全部由中央控制。与此同时，国外物业税大部分实行评估征税，每隔两年或者三年，根据房地产市场的变化，对房地产进行价值评估，按照评估以后的价值来征税，这样可以使政府分享由于经济增长而使财产增值所带来的好处，而且财产增值也有政府管理的要素，政府从中取得一部分收入也是合理的。

　　“虽然物业税的出台已经只是时间快慢的问题，但是如何在物业税中充分体现公平和可操作性，业界普遍认为还有许多具体细节问题尚待解决。”北京房产中介链家地产副总经理金育松说，现在大家最为关注的是物业税的征收标准，其中包含三个方面：第一就是物业税开征前后购买的房屋是否应区分对待，在物业税开征前购买的房屋，已经在购房款中一次性支付了地价和相关税费，再对其开征物业税，就有失公平；第二是自住物业与经营性物业是否应区分，物业税的征收必须顾及纳税水平与收入水平、税负能力的对称性，以纳税能力衡量，自住物业与经营性物业的性质是不同的，前者是纯支出，而后者则是通过房屋出租收取利润；第三，普通住宅与高档豪宅的税率是否也应有所区别，“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。此外，“目前我国的物业评估体系还没有完整的建立，对于物业的升值或贬值应该如何进行评估也是一个尚待解决的问题。”金育松补充说。 (来源：经济参考报)