《城乡规划法》助推“全域成都”

　　“刚刚通过的《城乡规划法》，将对‘全域成都’的发展产生深远影响！”《城乡规划法》经全国人大审查通过并将于明年1月1日起正式施行，这在房地产业界引起了强烈关注。当前，城乡二元结构之下的条块分割，很难在规划上形成片区的大项目开发，而交通、医疗等相对滞后的公共配套基础设施也制约了房地产的健康发展。

　　房地产业界人士、专家及各级规划部门人士认为：《城乡规划法》的实施将打破城乡分治及条块分割的现状，对“全域成都”的整体推动、促进整个成都地区房地产业的健康发展提供了法律保障。

　　专家观点

　　城乡规划法对房地产影响深远

　　据新华社消息，今年5月18日，国务院新闻办公室就城乡规划建设有关问题举行了记者招待会，建设部副部长仇保兴在招待会上强调：城乡规划工作是一项全局性、综合性、战略性很强的工作，涉及政治、经济、文化和社会生活等广泛领域；要促进经济社会健康发展，必须加强城乡规划工作。但是，当前城乡规划和建设工作中还存在不少问题，如一些地方搞脱离实际的“形象工程”、“政绩工程”；一些地方以开发园区名义大量圈地；城乡违法建设问题时有发生；城乡发展不够协调，村庄和小城镇建设缺乏合理规划等问题还比较普遍。

　　在回答建设部将如何加强规划对土地的宏观调控引导房地产业的健康发展时，仇保兴强调，城乡规划对房地产的调控作用主要表现在四个方面：一是土地供应总量的控制，二是空间布局的控制，三是根据房地产的销售情况，进行房屋建设的时序控制，四是严格执行规划条件和程序。此外，房地产的规划调控与金融调控体系相协调，每个城市都应建立房地产预警系统，要有法律保障。

　　“如今城市人口不断增加，地方政府逐渐把目光投向了郊区，通过建立新的开发区，拉动经济的增长。在这种情况下，把城市规划法改为城乡规划法，将有助于约束地方政府圈占集体所有制土地，盲目兴建开发区的不法行为。”中国商业法研究会理事、中南财经政法大学法学院教授乔新生在接受媒体采访时表示，造成当前房地产市场不规范的主要原因，其实是缘于现行的城市规划法很难落到实处。

　　乔新生教授称，《城乡规划法》把城市和乡村的建设看作是系统化工程，不仅关注现有城市的整体规划，而且对农村的长远发展作出合理的布局。制定《城乡规划法》，就是要用法律的手段防止政府官员利用城乡之间的级差地租，抢先储备土地，损害农民的利益。房地产市场属于典型的地域性市场，不同地区居民对房地产市场的需求存在着明显的差异。应当充分尊重房地产市场地域性特点，发挥地方权力机关的监督作用，用合理的城乡规划法来推动房地产市场的有序发展。

　　规划部门

　　打破二元结构

　　推进“全域成都”

　　《城乡规划法》的通过，在各级规划部门引起了强烈反响。10月29日，成都市规划局有关部门表示，此法的通过对于“全域成都”的推进和整体打造意义深远，时下市规划局正组织专家和人员学习，并结合本市情况展开研究。

　　在近期召开的成都市2007年测绘工作会上，市规划局透露了关于“全域成都”规划的思考和基本想法。根据初步的思路，今后，成都市12390平方公里的区域内，将形成一个中心城、14个新城（目前各郊区市县城区所在地）、306个镇、约600个中心村、约3000个聚居点的五级城市结构，轨道交通和高速公路将到达新城，快速路将到达各重点镇，村村通公路。

　　“从去年开始，我们一直在盼望着《城乡规划法》的出台，此法对郊区房地产业的促进意义肯定是很重大的！”新都区规划局局长包昌明接受本报记者采访时表示，虽然《城乡规划法》与过去的《城市规划法》只有一字之差，但意义却不一样。多年来，因《城市规划法》没覆盖乡镇农村，规划部门在执法时受到很多限制，而在规划进程中往往是市区与广大农村地区形成二元结构相互割裂。新颁布的《城乡规划法》，更深远的意义在于推进城乡统筹，使“全域成都”的规划进程从法律层面上更好地落到实处，乡镇品质必然得到提升。

　　该法第58条明确规定，对依法应当编制城乡规划而未组织编制，或者未按法定程序编制、审批、修改城乡规划的，由上级人民政府责令改正，通报批评；对有关人民政府负责人和其他直接责任人员依法给予处分。对此包昌明称，这意味着今后规划部门的执法将更加严格，对违规建筑的约束力也将更紧，这对郊区房地产业的整体推进和片区打造是个“助推器”。

　　邛崃市规划管理局局长侯开泉称，《城乡规划法》刚通过，该市就迅速组织各部门认真学习和研究，该法给位处成都房地产开发第三圈的邛崃带来了新的机遇。从市规划局所解读的“全域成都”规划意义上讲，此法必然打破邛崃房地产开发在规划上的城乡二元结构，尤其是对房地产开发项目在招商引资、品牌开发公司的进入上有着重大意义。

　　令规划部门尤其关注的是，该法还将人大及常委会的监督引入城乡规划中。规定城市、县政府组织编制的总体规划在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人大常委会审议；镇政府组织编制的镇总体规划，在报上一级政府审批前，应当先经镇人代会审议，审议意见交由本级人民政府研究处理。组织编制机关在报送审批时，应将审议意见和根据审议意见修改规划的情况一并报送。因此，修改城乡规划再也不能像以前那样随意了。

　　该法还特别规定：修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。同意修改修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图前未采取听证会等形式听取利害关系人意见的，由本级人民政府、上级人民政府城乡规划主管部门或者监察机关依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分。这些规定，将使本市，尤其是二、三圈层房地产开发更加规范和科学。

　　业界反响

　　改善人居环境

　　解决地产开发“碎片化”

　　金鼎集团常务副总经理、资深房地产策划专家王良智认为，新颁布的《城乡规划法》，标志着我国进入了城乡总体规划、城乡协调发展的新时代。其中最为值得关注的是“改善人居环境”写入了《城乡规划法》。

　　该法第1条明确规定：“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展，制定本法”。改善人居环境成为《城乡规划法》的重要立法目的之一，也由此确立了改善人居环境的重要法律地位。而在近年，北大、清华等著名高校成立了人居环境研究中心，以人居环境为主题的各类论坛也经常在各地举办，一个社会各界关注、重视、投身于改善人居环境事业的良好局面正在逐步形成。

　　“改善人居环境”上升为国家法律层面，这标志着我国人居环境事业发展进入了崭新时代，人居环境事业将迎来新的发展期，人居环境工作者任重而道远。本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

　　房地产业界部分资深人士认为，当前成都房地产开发正通过温江、郫县等二线城市向崇州、新津、大邑、邛崃等第三圈层推进，然而开发商遇到的最大问题是这些圈层的地块在规划上普遍“碎片化”，不利于统筹发展。《城乡规划法》第17条规定，城市总体规划、镇总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划、镇总体规划的强制性内容。城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为20年。城市总体规划还应当对城市更长远的发展作出预测性安排。房地产第二、第三圈层遇到的“碎片化”难题，可以在该法下迎刃而解。

　　与此同时，业界专家认为该法对促进房地产业发展比较重要的内容是第29条规定：城市的建设和发展，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，妥善处理新区开发与旧区改建的关系，统筹兼顾进城务工人员生活和周边农村经济社会发展、村民生产与生活的需要；第35条规定：城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。这将有效解决房地产开发的配套基础设施问题，促进第二、三圈层地产开发的健康发展。 （本报记者 万金龙 综合人民日报、新华社等报道）