给自己一个五星级晚年 “以房养老”初现即火

　　▲“养老房屋银行”启动后的火爆令发起者始料不及。（资料片）

　　中国房地产市场长期向好，老人们怕按现价把房子卖掉吃亏“养老房屋银行”启动后的火爆，令发起者始料不及。

　　10月18日，北京市首家“养老房屋银行”正式启动。这家“银行”交易的不是房贷按揭，也不是土地抵押贷款──它为60岁以上的北京市民提供一种服务：老人们可以入住按五星级酒店标准房装修的养老服务中心，享受24小时保健护理，代价是需要把自己名下的房产中介委托房产对外出租，租金用于抵扣老人们在养老服务中心的一切费用。

　　由于老年服务中心还在办理注册登记过程中，12月份方能正式营业，114查号台查不到它的电话，“很多电话就打到我们这里来了。”石景山区民政局社会福利救助科的李姓工作人员近日告诉记者。

　　与中国其他大城市一样，北京提前进入了“银发社会”，也先一步遭遇了四代同堂的大家庭解体后越来越突出的养老问题。一些企业和机构正积极谋划用“以房养老”替代传统的“养儿防老”。

　　■“以房养老”各显其能

　　在北京，除了老年人服务中心的“养老房屋银行”模式，准备采取“住房反向抵押贷款”(也称“倒按揭”)形式开展“以房养老”公司也在紧张筹备着。

　　据介绍，“住房反向抵押贷款”是指投保人将自有房屋的产权抵押给银行或保险公司，自己终身继续使用该房屋，保险公司则按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或拍卖。

　　假定62岁的王女士拥有一套150平米的住房，评估现价80万元。按北京市女性人均寿命76岁计算，投保人的寿命计算基数为14年。14年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，届时房产价值85万元。保险公司扣除预支贴现利息30%，按总房价的70%付给王女士59.5万元，分摊到投保人的预期寿命中，王女士每月可以得到近4000元。

　　■操作中的“瓶颈”

　　太平洋人寿保险公司企划部负责人雷华生(华生博客,华生新闻,华生说吧)告诉记者，建设部曾委托太平洋人寿参与反向抵押贷款课题调研，“调研中发现了一些暂时不能克服的政策和技术方面的障碍，因此我们公司至今还没有推出‘以房养老寿险产品’的计划。”

　　保险业界普遍担心的还有遗产税何时出台、民宅土地使用权只有70年、保险业不能混业经营等一些与“以房养老”寿险产品密切相关的不确定政策风险。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容(易宪容博客,易宪容新闻,易宪容说吧)则认为，那些表面上的大问题不是关键，“以房养老”制度真正的障碍在于中国还没有建立起可信的房产估值和预测体系。

　　“美国二手房销售占房屋销售总量的85%以上，中国只有15%左右，没有一个发达的二手房市场何谈‘以房养老’，幸福人寿如果推出相关产品，面临的第一个问题就是房产变现。”易宪容向记者指出。

　　■在上海无人喝彩

　　在上海，公积金管理中心出面购买老人房产搞“以房养老”的试点工作也遭遇了无人喝彩的尴尬局面。上海协力律师事务所律师卫新对老人的权益保障也表示了担心，因为我国《合同法》和《租赁管理条例》都规定，租赁合同最长有效期限为20年，“如果一个老人将房产卖给公积金管理中心20年后仍然健在的话，法律并不保护他今后仍然有优先租住该房屋的权利。”

　　最关键的一点在于“由于中国房地产市场将会长期向好，上海公积金管理中心要求老人先把房屋产权过户的做法，肯定不会有好的拓展前景，老人们怕按现价把房子卖掉吃亏。”

　　■出租房屋养老受追捧

　　不像上述操作模式要求改变老人们的房屋产权，10月18日在北京启动的“养老房屋银行”并不需要变更房屋所有权，消除了老年人对家庭财产流失的顾虑，避免因养老而引起的家庭矛盾和冲突，显然更符合国情。所以，“这几天打来电话咨询的老人非常多，我们争取10月底或11月初开始接受预约登记，即便时间进一步提前，老人们也必须等到我们12月初正式营业。”“养老房屋银行”工作人员告诉记者。

　　卫新律师对这种模式比较担心是中介公司“吃差价”问题。“这种操作模式比较类似于国外的房产信托，对中介公司的信誉要求是非常高的。”