物权法出台 合同房快步退市

　　　随着房管部门对期房限转的严格管控，以及因不办产权过户的私下交易引起的纠纷不断，合同房交易在最近几个月变得越来越困难，而日前物权法的实施更是加大了合同房交易的难度和买、卖、中介三方的风险，并加快了合同房退出二手房市场的步伐。

　　为规避合同房私下交易潜藏的风险，各大二手房中介公司均大幅缩减合同房业务，对那些仍试图利用委托公证等形式实现合同房私下交易的人，市公证处及一些正规的二手房中介公司纷纷发出危险警告，并明确指出只有正规的权属证书才最具法律效力的。

　　记者调查

　　合同房想要转手不容易

　　近日，记者以卖房者身份咨询了几家二手房门店。第一家门店的中介经纪人一听记者想卖合同房就面露难色：“你问问开发商可不可以更名？我们这儿合同房很少，现在物权法都实施了，谁还愿冒那个险去买合同房？前几天新闻里还报了一起卖房纠纷。”

　　“可以挂在这儿卖，但是合同房，再加上是期房看不到实物，就更不好卖。”第二家门市经纪人告诉记者，挂他店里的两套合同房虽然是现房，但挂了一个月都还没卖掉。

　　一听是合同房，而且次年才能拿产权证，第三家门市经纪人的脸色由晴转阴，并一再建议记者如果急于用钱，可以先将手上有产权证的房子转手。见记者执意要求卖合同房，这名经纪干脆借故打电话，将记者晾在了一边。

　　而一家门店的经纪人告诉记者，私下交易合同房有两种办法，一种是交几万元更名费找开发商办购房合同更名，但很多开发商都不肯办；另一种是买卖双方以公证的方式进行交易，用这种方法他们已卖了好几套合同房。与此同时，记者在市内一些二手房中介门市较为集中的地方发现，许多中介门市满墙的待售二手房源中合同房只有很少几套。一经纪人给记者查看了其近期的房源信息册，在这本一页可记录十多条房源信息的信息册里，一两页才能找出一套合同房，在近期已交易成功的二手房里合同房只有一单。

　　可见，合同房难卖已经成为较为普遍的现象，二手房市场上的合同房也在近期快速退出市场。

　　开发商

　　合同更名卡得太严

　　这种请求能拒则拒

　　“开发商对更名深恶痛绝。”祥域的营销代理公司中原地产胡泽龙告诉记者，那些买了房刚交了首付款就卖房的人，其目的无非就是为了炒房，开发商都极为反感，因为这会对楼盘和开发商的形象带来不良影响，甚至可能影响其下一批次房源的销售。更难以忍受的是，以前曾有买了一期的业主悄悄跑到售楼部，以低于二期的价格和销售人员抢着卖房子。“这个口子要是开了，三天两头有人来要求更名，我们就没法正常工作了。”

　　胡泽龙说，签订购房合同后的30 天内，开发商就必须把合同拿到房管局备案。按相关规定期房是不允许买卖的，已经备了案的购房合同再想更名很麻烦。据他所知，办合同更名在房管局要走七道手续，甚至还要由房管部门高层领导把关签字。“房子都卖出去了，收几万元的更名费对我来说有什么意义？哪个开发商愿意去自找麻烦？”当然，他也承认，不排除有个别开发商利用合同备案之前办理更名，但这种情况应当很少。

　　对于购房合同更名，接受采访的几家在售楼盘的开发商和营销负责人态度非常一致：除非房屋所有人因故确实无力供房，或者持有人重病急需钱用等特殊原因，否则不予办理合同更名。

　　公证处

　　没有房产证，不办公证

　　在成都市公证处设在后子门房地产交易中心二楼的公证点，记者以一名普通购房者的身份要求对合同房交易进行公证，被公证人员拒绝。但是，公证处的拒绝并没能阻止一些合同房买卖双方绕着弯地申请公证以期证明其交易行为。据一些中介门店人员介绍，卖方可以办理委托公证，委托中介代办房屋按揭或取得房产证后产权转移的相关事宜，或者交易双方仅就收、付多少钱这个行为进行公证。但由此产生的潜在风险只能由交易双方自己承担。

　　“昨天晚上还有个朋友向我咨询这个问题。有人认为只要公证了就没有风险，这种观点是错误的，这也体现了社会上对公证法的曲解和滥用的一种现象。”市公证处副主任屈心彪在接受记者采访时说。

　　就目前有人以办委托公证的方式进行合同房私下交易的行为，屈心彪强调，这种做法存在一定风险。从法律上讲，委托公证是委托人委托可信任的受托人与买方办理有关手续，但是受托人代理委托人办理相关事宜所产生的法律后果仍由委托人承担。合同房交易双方仅就收、付款这个行为申请公证，屈心彪称这只能算是一种证据，虽然交易有关连，但又有相对的独立性，做这种公证并不代表以后发生争议时在法庭上就一定能胜诉，更不代表没有风险。由于房产并没办理过户，一旦交易产生争议，买方的风险较卖方更大。“对这类公证，我们原则上都没有办。”

　　物权法规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

　　二手房中介

　　合同房交易，中介也有风险

　　成都嘉好房地产置换有限公司副总经理郭先生告诉记者，有产权的房子过户后，双方没法反悔，但合同房就不同了。三个月前该公司卖了一套罗浮世家房子，卖出不到一个月卖家就反悔了，直接退了买方3万元定金和3万元赔偿金，然后把房子以高价卖给别人。合同房私下交易风险大，由于通常产权要等几个月甚至一两年才能拿到，从交易开始到最后过户拖的时间太长，在此期间中介公司也要承担一定的风险。交易拖得太久，业务员迟迟拿不到提成，一旦发生纠纷业务员可能拿不到提成。所以，对采取公证方式交易合同房的行为该公司原则不支持。

　　和嘉好一样，金丰易居也不建议客户以公证方式交易合同房。该公司副总经理张剑称，虽然双方签了协议，但最后房产证仍在卖方名下，如果卖方欠债被起诉，法院可以查封其名下物产。而由于交易时间长，卖方也可能面临收不到尾款的风险。

　　说起合同房交易富房副总经理刘应忠就感到头痛，该公司直到现在还有一套已经交付了定金的合同房，由于开发商不同意办合同更名交易一直拖而未决。刘应忠特别强调，以公证证明合同房私下交易的风险很大，该公司不主张业务员办理这种业务。

　　目前合同房不仅购买者不多，二手房中介公司为规避风险减少麻烦，也有意识地减少合同房业务，其中接受采访的中介公司大都表示合同房房源已降到不足 10%。其中，富房目前合同房在总房源中的占比，已从去年的30%左右降到了目前的1~2%，是合同房减幅较大的中介公司之一。本报记者 张煜