兴业证券：海泰发展将迎来高速发展地产龙头

　　公司是天津新技术产业园区的管理者和经营者——海泰控股集团内唯一的上市公司。公司的主营业务主要包括以海泰绿色产业基地为核心的工业地产销售和租赁、中小企业孵化服务、园区内企业的股权投资等。作为天津市三大园区之一的新技术产业园区是国务院批准的首家国家高新技术产业开发区之一，规划面积55.24平方公里。其核心为华苑产业园区，在电子信息、绿色能源、生物技术与现代医药、新材料和先进制造业等领域已经形成了具有较强创新能力的产业集群。伴随国家对环渤海经济圈的重视程度的加强，尤其是滨海新区新一轮开发高潮的到来，天津新技术产业园区面临巨大的发展机遇。位于天津的南开大学、天津大学等全国重点学府为高新技术的发展提供有力的人才保障。海泰发展在高新技术工业园区方面具有天时和地利。

　　海泰绿色产业基地运营现状。海泰绿色产业基地目前入住企业约600家，年产值约100亿元。一期二期项目的31万平米建筑，目前已经出售约10万平米，出租中的物业约18万平米，出租率约100%，其余物业待售。2005、2006年的租金水平保持在1元每平米每天左右，相对于每平米2400元不到的投资，年租金回报率在15%左右。伴随08年后投入运营的厂房面积迅速增加，厂房租赁和销售收入有望大幅增长。

　　公司新项目大量开工。公司拥有的国家级工业科技园海泰绿色产业基地占地930亩，目前已开发有一期、二期占地330多亩，建筑面积31万平米，目前全部竣工，已售10万平米，剩余面积出租或待售。募集资金项目之一的海泰绿色产业基地三期已于10月底开工，占地102亩，10.2平米。另一个募集资金项目，领世郡项目已经开工，预计在2008年中期达到预售条件。此外，股份公司在2007年初从大股东收购的两块土地，华苑产业园区的“11-02”和“09-04”地块也与近期开工，规划用途分别为厂房和产学研基地，占地面积分别为102亩和178亩。以上项目合计规划面积达到42.1万平米，是公司现有项目面积的1.4倍左右。 　　公司新开工项目盈利前景看好。募集资金项目海泰三期主要定位于科研、工业设计、软件、产品开发等业态的中小客户，预计每平米投资3600元，净利润率约11.1%。领世郡项目预计总成本为7亿，折合每平米约5300元，目前相邻的红磡领世郡项目的公寓售价已经达到8500元每平米。

　　目前天津的房地产市场被全国的地产商所共同看好，我们保守估计领世郡项目销售均价为8500元每平米，项目的净利润为3.17亿，销售净利润率为28.2%。华苑项目的土地成本在840元每平米左右，假设建安成本2000元，售价4000元，毛利率在约为29%，由于是工业地产项目，销管费用相对较低，假设为5%，项目净利润率可以达到13.9%。

　　公司远期项目拓展能力较强。除了海泰绿色产业基地的1-3期，海泰绿色产业基地目前还拥有约500亩土地储备，公司计划在07年底或08年即将开始开发。此外，公司大股东海泰控股集团与中海油合资开发滨海高新区的25平方公里土地，海泰集团控股51%，主导开发工作，其中起步期的3.6平方公里已经开工，主要是工业地产以及少量配套设施。原计划此项目将于08年上半年注入上市公司，但由于海泰发展近期新开工项目众多，注入时点可能延后，在海泰发展有资金和精力准备的时候接手该项目。

　　预计公司07-09年EPS分别为0.20元、0.42元和0.63元，考虑到公司的区位优势以及08年开始的高成长性，给予公司08年45倍PE，目标价位18.9元，评级为“推荐”。

　　作者：王嘉 兴业证券 搜狐证券声明：本频道资讯内容系转引自合作媒体及合作机构，不代表搜狐证券自身观点与立场，建议投资者对此资讯谨慎判断，据此入市，风险自担。